一、商业银行住房贷款的风险
二、住房贷款风险防范的措施建议
三、抵押贷款是商业银行防范贷款风险的有力措施
内 容 摘 要
摘要：经济多元化的发展同时不可避免的也引发负风险的呈现新趋势。其中抵押贷款作为一种明显优越于第三方保证的贷款方式，是各家商业银行贷款的首选方式。贷款抵押是防范贷款风险的重要手段，但也存在着一定的风险。本文就商业银行住房贷款存在的风险为切入点，具体分析其风险产生的主要因素及有效的防范措施而深入探讨。从而证明防范于未然完善银行自我体系迫在眉睫。
关键词：抵押贷款，商业银行，住房贷款，风险，措施
近年来，随着经济发展抵押贷款作为银行提供的融资方式之一，在目前我国企业、个人的信用档案普遍缺乏的情况下，显得十分重要。相对其他担保方式而言,抵押担保风险较小。银行抵押贷款往往金额较大、期限较长，抵押物以不动产为主。
抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行（？现在早就没有这样的提法了，资料陈旧。）的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品，作为一种补偿。
储蓄机构的贷款组合中传统上有一大部分是有抵押的房地产贷款，一般称为抵押贷款。抵押贷款的期限通常为１～３年，远比储蓄机构的债务的平均期限要长。这样，利润就要暴露于利率风险中了。当利率上升时，储蓄机构就需要对储户付出更高的利率，而其长期投资的收益率却是相对固定的。这一问题可能是２０世纪８０年代储贷机构大崩溃的成因。７０年代利率节节上升时，许多银行及储蓄机构的财务状况江河日下，这使得它们更愿意承担较高的风险，以求取得更高的收益率。然而，存款者对贷款组合所面临的巨大风险却关心甚少，因为存款是受联邦存款保险公司（ＦＤＩＣ）或现在已不存在的联邦储蓄与贷款保险公司（ＦＳＬＩＣ）保障的。
抵押放款一方面使商品、票据、有价证券等提前转化为货币现款，这对于加速资本周转、刺激资本主义扩大再生产，起着一定的作用。但是，另一方面，这种贷款容易造成虚假的社会需求，是信用膨胀，助长投机活动，从而加深了资本主义条件下生产与消费之间的矛盾。
银行抵押贷款业务虽然开办得较早,但自1995年《中华人民共和国担保法》颁布后才逐渐规范,因法律的颁布至今只有十几年时间,法律对抵押担保规定也较为粗略,加上银行抵押贷款业务本身的复杂性,导致银行抵押贷款的风险时有发生,因此,研究抵押贷款风险既具有理论价值亦有重大的现实意义。抵押贷款风险其来源多元化，表现形式多样化，主要有以下这些方面。
一、商业银行住房贷款的风险
随着我国住房分配制度货币化改革步伐的加快，商业银行个人住房贷款业务发展迅速，成为商业银行主要的贷款种类之一。个人住房贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行贷款业务的重要组成部分。然而随着个人住房贷款中出现的问题说明个人住房贷款同样存在不确定风险。商业银行住房贷款面临的主要风险来源于贷款银行、开发商、借款人以及其他因素导致的风险。
1．来源于开发商的风险：（1）开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途或携款而逃，此种情况在期房交易中产生的概率较大。（2）开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。（3）由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行贷款协议。（4）开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。
2．来源于购房人的风险：（1）购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续履行贷款合同。（2）购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。（3）购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。
3．来源于银行自身的风险：（1）银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资源共享资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。（2）银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效，因此，签章问题显得异常重要），从而危及银行权益。
4．来源于其它因素的风险。在住房贷款合同履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽然会给购房人一定补偿金，但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。
二、住房贷款风险防范的措施建议
1．建立住房贷款风险转移机制。保险融资与住房贷款融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入得行以妥善解决，使保险与贷款各方利益得到最佳组合。银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立。（1）购房人所购房屋的财产保险。此处值得注意的是在实际操作中，绝大多数保险合同中都有明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人”，笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权，这种做法违反《保险法》的规定，该保险法律关系是无效的。对此，建议在保险合同中可以明确约定“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。（2）购房人的人寿保险，荷兰国际集团（ING）提出了一个被认为适用中国情况的建议“模式”，笔者认为“ING模式”为我国住房贷款风险防范提供了一个崭新的思路。“ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残疾以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“ING模式”为购房人带来许多便利，也为保险公司带来新型客户群体，拓展市场业务领域，同时也给开发商带来新的生机，最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制。（3）开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务，其核心是当开发商和购房人因某种原因（保险责任范围）导致其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金，从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险。
2．实行制度创新，加强制度建设，提高商业银行信贷管理水平和防范风险能力。法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中，制度创新更是重中之重。制度创新这个概念，在经济学里的含义是指能使创新者获得追加利益的现存制度的变革，它与技术创新有某种相似性，制度创新往往是采用某种组织形式或者经营管理形式方面的一种新发明的结果。从观念上讲，制度创新就是解放思想，转变观念，是突破旧观念、旧制度的束缚而建立新观念、新制度的结果，因此对于创新者而言，它既需要理论勇气，更需要实践的勇气。一种新制度的诞生并产生预期的纯收益是这两种勇气相结合的结果。目前，我国有很多银行经营者已经意识到了制度创新对于改进管理制度，提高经济效益的巨大作用并进行了许多成功的尝试，但是，还远远不能适应我国经济和金融形势发展的需要。实践证明我国银行在原有计划体制下建立起来的内部经营机制包括信贷管理机制已经不能适应市场机制的需要，需要通过制度创新，抛弃原有的旧制度、旧机制，建立新制度、新机制，同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度，从而建立起商业银行新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷管理机制，使商业银行获得新的生命力，真正按照企业化的要求经营，去追求和实现利润最大化，最终做到防范金融风险，保障银行信贷资产安全。
3．提高认识，强化管理，建立一套权责分明，平衡制约，动作有序的内控机制，以防范住房贷款风险。在建立内控机制上，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度在强化一级法人制度的同时，要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违规违纪，经营效益低的高风险机构，上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的动作质量，达到防范和化解风险（包括住房按揭风险）的目的。
4．加强风险管理，抓住关键环节，落实风险防范责任。贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料（如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用。三是认真落实贷款调查、贷款发放、贷后管理中相关人员的责任，以严格的责任追究制确保贷款经办人员尽职尽责。
5．加强贷后管理，做好风险预测。对借款人跟踪调查和分析，是检测偿还风险的重要内容。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据；三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物的遗失。
6．加强对住房信贷业务的监管。房地产业属于高风险行业，住房信贷业务隐含较大的风险。因此，银监部门必须加强对住房信贷业务的监管，要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。一是定期和不定期地对银行住房贷款业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。二是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家商业银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子。三是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不待。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。
三、抵押贷款是商业银行防范贷款风险的有力措施
现实中，抵押物价值减少和失效也会给商业银行带来一定风险：1．远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；2．外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；3．部分专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；4．功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备加速损耗，造成抵押物市场价值减值。5．一些房产未付清工程款，使抵押物价值变相减少；6．由于不可抗力如台风等自然灾害，造成抵押物价值减少；7．抵押物的失效主要是被毁损灭失、重复登记、擅自处理等。
保全债权有三招,那么在银行实际操作中，遇到抵押物价值减少或失效，该如何来保全自己的债权？首先，在发放贷款时，要在充分考虑抵押物减值因素后，再确定抵押折扣率。对抵押率进行科学的分类，按不同抵押物及其变现能力确定抵押率，谋求抵押率≈变现率。调整抵押率的计算方式，对容易确认变现价值的抵押物，采用变现价值扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率；对不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可的评估价值基础上，扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率。建议根据市场敏感程度对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限，分别设定不同的抵押率。其次，在最高额抵押合同到期后，办理续签手续时，应当在合同其他约定中约定合同的延续性，以免抵押担保失效。为了避免因客户遭遇自然灾害等导致抵押物价值减少或者失效，在办理抵押时，要求客户办理与抵押物价值相应价值的综合财产保险，并注明银行为第一受益人。要注重对公司提供的公司（特别是上市公司）章程涉及担保事宜条款仔细阅读，根据规定，要求客户出具有效的股东会决议或者董事会决议。最后，在抵押担保中，抵押权人不占有抵押物，抵押物价值的不当减少，将会损害抵押权人的债权的实现。为防止抵押物因抵押人的行为不当减少，法律赋予抵押权人防止抵押物价值减少的权利。抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为；抵押物的价值已经减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押权人要求恢复抵押物的价值或者提供相应担保遭到拒绝时，抵押权人可以要求债务人履行债务，也可以提前行使抵押权。
因此为防范于未然避免抵押贷款的风险，我们更应该做到未雨绸缪早防范。加强银行内部管理，规范业务操作程序信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。从源头上杜绝抵押物失效情况的出现。制定具体可行的抵押物监控管理制度办法各行应根据实际，制定具有较强操作性的抵押物监控管理的具体办法，明确各基层行、各部门、各岗位人员的监管职责、监管内容以及相应的奖惩措施。各基层行可根据各地实际情况，相应予以细化，并报经上级行同意，从而为基层行加强对抵押物的监控管理提供切实可行的依据。
四、结语
在基层行对抵押物监控的实际操作中，一是建立好抵押物登记簿，方便查阅查询。根据监控管理实际工作需要，应相应建立专门的抵押物登记簿，内容包括抵押人、借款人、借款金额、担保物名称、所在地、数量、评估价值、设定抵押值、权属证书号码、他项权利号码、权利有效期、他项权证书保管人等。具体登记抵押物时，可采取“双线登记，相互核对”的方式，由信贷部门保存他项权证复印件，会计部门保管原件，双方分别登记，定期核对，防止疏漏。二是充分利用自身条件，建立锁链互动式监管格局。在具体操作中，充分调动基层行负监管职责的信贷员的积极性，由其对抵押物进行日常监控管理，风险管理人员按季到抵押人处起，共同对抵押物进行检查清理，确保其完好，功用正常。遇有导致抵押担保物灭失、减值、所有权属变更的情况，抵押人、借款人、信贷员应及时向基层行信贷部门和行领导汇报，再由领导决策，采取相应措施。这样，抵押人、借款人、信贷员、风险管理人员、基层行领导可形成锁链互动式的严密监管格局，确保抵押物安全以及抵押权顺利地实现。加强对我国法律、法规、政策的信息收集各商业银行应及时了解各种有关抵押担保的新司法解释、抵押管理办法和政策。
参 考 文 献
1、《商业银行操作风险管理指引》[银监发（2007）42号]
2、《贷款通则》（中同人民银行令1996年2号）
3、《中国人民共和国商业银行法》、《中国人民共和国担保法》
4、《城市房地产抵押管理办法》（中华人民共和国建设部令第56号）
5、《中华人民共和国特权法》（中华人民共和国主席令第62号）
6《、商业银行房地产贷款风险管理指引》
