目录
商业银行的个人住房抵押贷款实施中的问题与对策3
一、 个人住房贷款的含义、特点3
（一）个人住房贷款的含义3
（二）个人住房贷款的特点3
1.贷款金额大、期限长。3
2.贷款对象特殊且用途专一。3
3.偿还方式特殊。3
4.一般以所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押。4
二、 商业银行住房抵押贷款现状4
三、 个人住房贷款的风险隐患分析4
（一） 借款人还款能力带来的风险4
（二）借款人恶意不及时偿还贷款。4
（三）抵押物风险5
1.抵押物处置风险。5
2.抵押物价格风险。5
（四）非真实交易造成的风险5
1. “假个贷”风险。5
2. 借款人搞假买卖，骗取信贷资金。5
（五）商业银行自身管理薄弱导致的风险6
1. 流动性风险6
2. 决策风险6
3. 内部操作环节的风险6
4. 利率风险6
（六）开发商导致的风险6
四． 个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议7
（一） 制度建设及风险意识方面7
（二） 控制风险的对策7
1. 监管部门的对策7
2. 银行机构的对策8
3. 完善住房预售风险分担机8
五． 结束语8
〖摘要〗：
针对我国目前商业银行住房贷款的风险管理机制比较欠缺，而随着住房改革的不断深入，个人房贷逐渐成为住房金融重点，近几年来，个人住房抵押贷款业务已逐渐成为各商业银行的核心业务之一，其规模在银行资产的比重呈上升趋势。然而，近年来银行实际运作情况表明：个人住房贷款业务的安全性不容乐观，贷款风险正在日益增加，逐步进入风险暴露期，同时，个人住房贷款业务的快速发展必然会给商业银行带来巨大的潜在风险的现状，我的范文将从个人住房贷款的风险特征及隐患分析入手，进而完善房地产金融业务发展的宏观环境，个人住房贷款担保和保险制度、个人信用体系以及加强商业银行自我发展能力等多种途径，论述了对个人住房贷款存在的潜在风险进行有效的防范措施。
〖关键字〗商业银行 个人住房贷款 风险分析 防范对策
商业银行的个人住房抵押贷款实施中的问题与对策
住房使人们的基本生活保障，改善住房条件关系到人们生活质量的提高，因此，发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分一直是社会各界的热点话题。在房地产市场突飞猛进发展的同时，各大商业银行着重加大力度支持个人房贷，个人房贷款规模在银行资产中的占比逐年增高，伴随个人住房贷款的快速增长，房贷不良贷款率开始有所上升。当住房消费成为新的消费热点后，房地产金融业务的重心也逐渐从房地产开发贷款向个人住房贷款业务转移。任何金融业务的核心问题都是风险问题，个人住房抵押贷款也不例外。近年来，我国房价迅速攀升、炒房现象日益严重的问题以及为了解决普通住房的问题，房产新政陆续登台，政府对房市的调控力度越来越强，未来中国房地产市场价格走势众说纷纭，由此进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。
个人住房贷款的含义、特点
（一）个人住房贷款的含义
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请住房贷款时必须提供担保。目前，个人房贷主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种类型。
个人住房委托贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款，也称公积金贷款。住房公积金贷款是政策性个人住房贷款，一方面其利率低；另一方面其主要是为中低收入的公积金缴存职工提供。
个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。
个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。
（二）个人住房贷款的特点
个人住房贷款与其他个人贷款相比，具体有以下特点：
1.贷款金额大、期限长。
个人住房贷款金额较大，期限较长，通产为10-20年，最长可达30年；
2.贷款对象特殊且用途专一。
对象是具有完全民事行为能力的自然人，贷款只能用于支付其所购住房；
3.偿还方式特殊。
贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款在1年以上的按月归还贷款本息。
4.一般以所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押。
由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款管理工作造成了一定的困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。
商业银行住房抵押贷款现状
伴随房地产行业的快速增长，商业银行对房地产行业的企业贷款与以商品为投向的个人贷款均呈现同比增长。自20世纪80年代起，伴随着经济的迅猛发展，居民购房需求不断增大，我国住房抵押贷款业务迅速发展，住房贷款规模不断扩大，统计数据显示，截止2017年5月末，金融本外币贷款余额118.66万亿元，这其中约60%的贷款为抵质押贷款，房地产为主要押品，占押品比重约50%，其次为应收账款、金融资产。当前银行贷款体系中，押品所占的比重较大，在所有的押品中，房地产（不动产）押品占大头。
此外，多家上市银行出现公司贷款比重下降、个人（零售）贷款比重上升的现象，而个人住房贷款又成为个人贷款中增长最快的项目。从新增贷款构成来看，2016年五大行新增个人住房信贷达到2.9亿元，除交行外，四大行新增个人住房信贷占全部新增个人贷款比例，均在7成以上。在商业银行的抵押贷款中，占比较高的是个人住房抵押贷款，现有商业银行的押品中房地产押品占比超过50%，以五大行为例，2016年年报显示，其个人住房贷款总计达12.83万亿，占整个个人贷款16.55万亿的比例，高达77.52%；占整个五大行2016年48.61万亿元规模的26.39%，接近三成。
个人住房贷款的风险隐患分析
借款人还款能力带来的风险
借款人还款来源风险。在长达10-30年的借款时间里，借款人不可能对未来较长期限内的收入准确预期。首先是借款人生病、残疾、意外死亡或发生婚变、触犯刑事法律等变故的发生，都会对按时足额偿还贷款形成不利影响。其次是日益激烈的竞争，借款人很难保有稳定的职业和收入，借款人经济状况的恶化必然导致还款能力下降，如借款人因经营不善、下岗、失业或投资等原因造成收入减少，形成还款困难。
（二）借款人恶意不及时偿还贷款。
借款人有偿还能力但出于某种动机而故意不偿还贷款。如果是一手楼的抵押贷款，因为一手楼抵押贷款业务基本上由开发商作保证人，为借款人提供担保。当借款人不能偿还借款时，银行可以要求开发商先履行其担保义务，偿还债务。之后开发商再启动回购程序。所以，一手楼抵押风险防范，着重考虑的房地产开发商的保证能力。对于二手楼抵押贷款风险，银行必须及时通过律师向借款人发出催款律师函。如果催收未果，则应及时委托律师向有管辖权的司法机关提起诉讼或者申请仲裁。值得注意的是，在实践中，有些按键诉讼完毕后，房地产依法拍卖成功后，扣除诉讼费、评估费、拍卖法、律师费、差旅费等费用，银行得到执行款所剩无几，可能 还不够偿还贷款（特别是刚借款就不供款的个案）。对于此类风险的防范，银行应与其指定的评估机构签订合作协议，严格要求评估机构在对二手楼进行评估时必须准确无误，评估价不得有半点水分。对贷款比例严格控制。同时还要考虑该二手楼的转让成功率转让成功率主要看二手楼的地理位置、楼层、朝向、楼房质量、楼龄等因素，可由信贷员或者律师看现场或进行有必要的了解。
（三）抵押物风险
贷款抵押物是商业银行第二还款来源， 但商业银行常面临如下抵押物风险：
1.抵押物处置风险。
当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额变现，就会遭受抵押物处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段， 交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
2.抵押物价格风险。
指因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时， 价格下跌有可能导致抵押 房屋价格不能覆盖银行贷款本金和利息。
（四）非真实交易造成的风险
这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实，隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。重复抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押，或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为，也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。
“假个贷”风险。
开发商通常在两种情况下会实行“假个贷”：一是房价迅速提高的时候，开发商惜售，准备“捂盘待涨再售”，而此时如果开放商又需要资金，就会以本单位职工或其他关系人名义，冒充购房人，通过虚假销售方式套取银行贷款，等到房价上涨后，卖出房屋再还款，二是房地产市场不景气的时候，或开发商资质较差，房屋销售不畅，无法及时回笼资金时，开发商也会冒充购房人，采取“假个贷”。在实际情况中，第二种情况更普遍，给银行造成的风险和损失也更大。还有一种较常见的“假个贷”方式，不是由开放商策划，而是施工方。 这通常是因为开发商欠施工方工程款在楼盘状况不佳无力还款时，开发商通常把一些房屋抵押给施工方，已抵押欠款。 而施工方则会通过内部人员或关系人，以虚假的购买方式套取银行贷款。 部分开发商借“假按揭”套取银行信贷资金，弥补其后续资金不足的问题，而一旦其后期楼盘开发出现问题或者销售不畅，则形成烂尾楼，银行无法处置抵押物而蒙受重大损失。在纠纷未解决之前，借款人一般不会履行还款计划，使银行贷款本息受损。
借款人搞假买卖，骗取信贷资金。
此类情况可能构成金融诈骗罪。主要出现在二手楼买卖的领域。在实践中，有些人房地产地理位置不好或太残旧，向银行申请消费性贷款或流动资金贷款，又得不到批准，或者因为二手楼抵押贷款的利率低于消费性贷款的利率，于是就找个朋友做买方，签一个买卖合同，搞一个假买卖骗取信贷资金。此类风险的防范，主要是房地产评估和贷款比例的严格把控。一旦发现借款人不及时偿还贷款，就立即对其采取法律措施。还可以考虑在借款合同中约定，如果借款人超过三个月不付月供款，银行有权不通过法院，而直接收楼并委托房地产中介将该房地产出租以收取租金。这样的话，银行可以再诉讼或者仲裁的同时，以租金弥补有关损失。
（五）商业银行自身管理薄弱导致的风险
流动性风险
个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面：
①目前，我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年，这种“短存长贷”行为，会降低商业银行资产流动性，产生流动性风险，进而影响银行偿付能力。
②我国商业银行个人住房贷款不易变现。一是因为个人住房贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日及贷款期限等都不同，银行无法实现标准化管理；二是住房二级市场尚不发达，抵押物变现难，影响住房贷款变现性。这样可能产生两方面严重后果：一是丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会，增加机会成本带来的损失；二是当存款人挤提存款或债权人要求银行清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产和倒闭。
决策风险
目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争渐呈白热化状态，无序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念，在外部市场和内部市场考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策者在面对市场与风险的选择上，往往会选择市场，这必然加大了经营的风险。
内部操作环节的风险
随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，银行会忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生纠纷。对借款人的身份审核不严，造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名，形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放贷款，使得贷款担保无法落到实处。
利率风险
利率变动的现金流风险：是指由于存贷款基准率变动对银行所持有的房贷资产收益水平产生影响，从而使得房贷资产市场价值和银行权益在经营过程中遭受损失的可能性。
利率变动的信用风险：该风险包括两种情形，其一是利率上升导致贷款成本增加，超出房贷借款人可承受能力，最终导致借款人被动违约行为，其二是预期利率上升或下降促发借款人提前还款的理性违约行为，以及利率上升导致未偿还的贷款本息超过其所对应的抵押房产价值时借款人中止还款的理性违约行为。如国家进行宏观调控提高利率或降低利率，都对房贷收益产生很大的影响。
（六）开发商导致的风险
经营管理失误导致的风险。
一些房地产开发商由于经营管理失误，出现烂尾楼或楼盘质量不合格，造成已售期房不能按时交业主使用，致使购房人与开放商，发生争执或要求解除购房合约，其往往很难在短时间内解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。
由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。
开发手续不完备，开发商所开发的楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权，在尚未取得商品房预售许可证的情况下，销售房产，回笼资金，造成所签购房合同无效，从而波及借款合同的履行。导致银行风险等。
个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议
制度建设及风险意识方面
应当高度重视住房抵押贷款的风险。在以前美国的次贷危机中，我们必须从中吸取教训，切实际加强和改进房地产信贷管理。管理的具体措施可以分为两个方面：一方面对新的住房抵押贷款实行严格的审核制度，提高贷款条件；另一方面要做好现有房贷价值的重估和压力测试，适时调整风险拨备，加强银行的住房抵押贷款风险意识，防止出现类似的美国次贷危机。
必须科学的推进金融创新。美国的次级抵押贷款和次级债，蕴含着大量的金融创新，金融创新工具本身并没有什么问题。但在金融创新过程中，控制杠杆是分散业务风险的前提，是控制创新业务风险范围的必须。美国次级债务危机很大程度上反映出次级抵押贷款市场制度上的不完善。而制度不完善带来的风险往往是系统性的，破坏力极强且不易扭转。
因此，我国在推行住房抵押贷款证券化的同时要重视市场制度建设，把商业银行审慎经营与金融创新有机结合起来，杜绝出现追求利润、忽视风险的非审慎经营行为。
应切实际加强对金融机构的监管。次贷危机反映出美国规制性监管模式的滞后性和不灵活性。我们的吸取教训，在坚持以规制性监管为主的基础上，实现规制监管与原则监管的有机结合。
应当积极弥补我们在信息和分析方面的局限性，对怎样度量住房抵押贷款风险、怎么样确定住房抵押贷款风险报酬等问题进行深入的研究，通过信用评价分析来客观地认识贷款证券的信用程度和风险水平，并积累与抵押贷款评级机构沟通合作的相关经验。
同时，必须建立起严格的金融创新产品透明度监管标准和公正的信息披露与信用评估机制，稳健推进我国住房抵押贷款证券化与其他结构性金融工具的开发运用，保持金融创新与金融可持续发展的一致性。
密切关注行业经济与利率等相关政策导向。要警惕为应对经济周期而制定的宏观政策对某个特定市场的冲击。贷款收紧对房地产开发企业的影响，很可能造成开发商资金链断裂，还款压力的提高对抵押贷款申请者的影响，可能造成抵押贷款违约率的上升，而这两个方面的影响最终都会汇集到商业银行系统，造成商业银行不良贷款率上升，作为抵押品的房地产价值下降，最终影响到商业银行的盈利性，甚至生存能力。
控制风险的对策
监管部门的对策
首先，监管部门要充分评价风险，针对本地房产行业的发展状况和整体房贷质量进行充分研究，制定出适合发展和控制风险的监管对策，对高风险机构予以风险提示，对不良贷款责任人予以追究。其次，加强操作风险的检查。督促银行业机构自身加强内控制度建设。根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《个人住房贷款管理办法》评价各银行机构相关细则的严谨性、科学性、有效性并检查落实情况，针对已经或可能发生的问题，提出建议或措施，从制度上规避风险隐患。监管部分或银行业协会建立零售贷款违约客户统计查询系统，登录不良个人贷款和“一人多贷”的客户信息，通过提供网络查询服务在银行业机构间实现共享，并定期通过媒体披露恶意欠款的借款人“黑名单”。而银行系统近年来一直实施的“金卡”工程，已经在长期摸索和实践的基础上，有效地积累了众多的客户信息，能够在某种程度上恶意欠款人的违约，并已经取得了明显的工作绩效。
银行机构的对策
首先，需要当前时期银行机构认真解读国家宏观政策，着眼大局，以审慎原则调整的房贷政策，针对当地房地产价格同价值的偏离程度，采取区别对待、有收有放的政策，有效规避房地产行业的震荡风险。其次，积极防范操作风险。对项目的进入要有严谨的贷前认真调查，调查中既要分析盈利，也要遇见风险，按揭业务投入不应仅以开发商取得五证为证据，要关注其建筑和投资完成的情况；贷款投入严格遵守规定的贷款成数、年限、限额、认真对借款人收入进行详尽准确调查，不得突出房贷支出同月收入的比例限制，不要人为控制而虚增收入；及时规范抵押登记，加快抵押登记的速度，提高抵押落实比例，加强不良贷款的管理，加强问责制，提高信贷人员的风险意识。
完善住房预售风险分担机
制鉴于国内住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性，我们应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该有多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商。银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或减低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制，房地产市场信息披露机制，多种合同选择与谈判机制，住房预售款专项管理制度，市场的惩罚机制，多种合同选择与谈判机制，监管机制以及保护购房者利益的救助机制。在任何一个成熟的住房预售市场，住房预收款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下，而是有制度安排由专门的机构或银行来专业管理。住房预收款的使用在严格监管下随着工程进度快慢来发放。因此，对住房预收资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理这些资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金，也可以防止开发商假按揭等违法行为。
结束语
本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上，总结得出以下结论：
我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分，主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析，有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系，有助于商业银行进行风险分析时更加明细，便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。
我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型，商业银行可以根据未来自身的实际情况，制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程，建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。
在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观因素的同时，还要逐步推行住房抵押的证券化，并大力发展个人住房抵押贷款二级市场，组合出售自身的住房抵押贷款，或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化，增强自身资金的流动性，同时又转移了违约风险。
【引文注释】
注[1]:银监会.《商业银行房地产贷款风险管理指引》
注[2]：中国人民银行.《个人住房贷款管理办法》.1998.
参 考 文 献
【1】我国商业银行个人住房贷款业务风险分析与对策研究2008.中国房地产金融（2）
【2】王海生.商业银行个人住房贷款集中管理的改革深讨.金融经济，2009
【3】饶文芳，许学军.重大金融危机对我国商业银行风险管理的启示.中国高新技术企业，2009（1）
【4】个人贷款管理暂行办法.中国银监会，2010.
【5】吴丽霞.我国现阶段个人住房贷款风险及控制对策研究.金融与投资，2009
