目 录
一、房地产与金融2
（一）、中国房地产市场现状2
（二）、房地产与金融的关系2
二、房地产行业发展的影响因素2
（一）、货币政策对房地产市场的影响2
（二）、政府行政行为对房地产市场的影响2
（三）、社会文化因素对房地产市场的影响2
（四）、国际经济环境的影响2
三、其他国家房地产泡沫破灭对经济影响的分析2
（一）、日本房地产泡沫破灭对中国经济发展的启示2
（二）、美国房地产在2008年金融危机中扮演的角色2
四、当前中国房地产行业可能面临的风险2
（一）、房地产行业风险可能引起系统性金融风险2
（二）、高房价不利于国民经济的转型和优化2
（三）、房地产市场市场发生风险可能一起一系列社会问题2
五、预防房地产市场导致系统性金融风险的应对措施2
（一）、决策层应当下定决心解决政府部门对土地政策的依赖问题2
（二）、灵活运用货币政策降低房地产市场的风险2
（三）、优化行政手段在房地产调控中的作用2
（四）、加强对国际经济形势的监测保持人民币汇率的稳定2
内 容 摘 要
中国的房地产市场一直是社会非常关注的问题。房地产产业在国民经济中具有重要地位。不仅仅对房地产行业的上下游有影响，而且对金融行业、国计民生也有特殊影响。本文以中国的房地产行业作为切入点研究中国的金融问题。揭示当前房地产行业、国民经济的产业结构和金融体系中存在的问题。研究形成的原因。阐述房地产与金融的关系。借鉴其他国家的经验教训。提出一些对我们金融风险控制有用的应对策略。
关键词：房地产 金融风险 货币政策 对策
论中国房地产市场面临的风险
及风险应对措施
一、房地产与金融
（一）、中国房地产市场现状
改革开放以来中国的经济取得了很大成就，GDP 已经达到全球第二。随着人们生活水平的提高对住房的需求也水涨船高。最突出的特点就是房地产新建规模提高和商品房价格上涨。国家统计局的数据显示，2006年至2016年的十年期间房地产新开工面积从79252万平方米增长到了166928万平方米。主要城市的房地产销售价格也大幅上涨。以北京为例商品房的平均销售价格从2006年的8279元/平米上涨到了2016年的27497元/平米。全国其他主要城市房地产价格也上涨明显。房地产市场越来越受到社会各界的关注。
房地产行业在国民经济体系中处于产业链的下游。房地产的发展状况将直接影响上游其他相关产业的发展。所以房地产市场还具有综合性的特征。并且房地产市场交易的产品最终是用来居住的，与人民的安居乐业、社会稳定息息相关。如果房地产的问题处理不好还可能引发一系列社会问题。所以房地产行业在国民经济中具有特殊的地位，研究房地产问题对于国民经济健康稳定发展的重要性越发明显。
（二）、房地产与金融的关系
房地产市场另一个重要特点是金融属性很强。主要表现在房地产开发企业的资产负债率很高。相关数据显示截至2016年末房地产开发企业达到了78.3%的资产负债率。说明房地产开发企业的财务风险较高，而且资金来源大部分由金融机构提供。所以金融市场对房地产开发企业的影响很大。对于房地产的购买者来说由于价格高企，自有资金很难全额一次支付购买，所以也需要从金融机构获取融资。因此那些为房地产市场提供融资的金融机构承担了多方面的风险。而且金融机构在房地产行业相关的业务中提供的融资占比越来越大。如果房地产市场发生大起大落的波动将传导至金融企业，可能产生大量坏账从而引起较大的金融风险。由此看出房地产市场与金融市场的关系密切。所以房地产市场的风险应当引起经济决策部门的足够重视。,
二、房地产行业发展的影响因素
（一）、货币政策对房地产行业的影响
房地产市场与金融市场的密切关系决定了货币政策对其产生的影响是巨大的。国家统计局的数据显示：中国货币（M1）供应量从2006年的126028亿增长到了2016年的486557亿。货币和准货币（M2）供应量从2006年的345577亿增长到了2016年1550066亿。十年增长了4倍。说明每年的货币供应量都保持两位数增长。通常货币供应量的增长都会引起通货膨胀，资产价格上涨。根据经济学的原理资本会向利润率高的产业流动，而房地产价格每年的上涨幅度都在10%左右。在产业利润中属于较高水平。由此房地产会吸引大量资本的流入。从房地产投资统计数据中已经印证了这个现象。说明货币供应量的很大部分都流向了房地产行业，货币供应量的增加是导致房地产价格上涨的重要原因之一。
较低的利率也是房地产价格上涨的因素之一。自从2008年国际金融危机爆发以来全球各国为了刺激经济发展都采取了较低的贷款利率政策，中国的贷款利率也有很大下降。较低的贷款利率最初的目的是为了降低实体产业的融资成本。但是由于资本的逐利性，大量资金流向房地产市场推高房地产市场的价格。
（二）、政府行政调控对房地产市场的影响
政府行政调控主要在两方面影响房地产市场。通过控制土地的供应量来调控房地产市场。当土地供应量充足的时候房地产市场波动较小，但是土地供应量减少时。由于需求大于供给。土地价格就会上涨，地价再推高房价。这就是新闻里常常出现地王楼王的原因。第二个行政手段是房地产的限购政策。限购最初目的是为了保证真正有购房需求的人有房可以买，打击房地产的炒作行为。但是事与愿违，限购让市场理解成房地产是稀缺资源早买早赚。导致房地产市场的上涨。
（三）、社会文化因素对房地产市场的影响。
由于各国的社会文化不同对房地产市场的影响也有很大不同。数据显示发达国家的住房自有率为60%左右。而中国的住房自有率为90%。远远超过发达国家。从数据可以看中国居民更加偏爱自己拥有住房。房价的上涨增加了居民购房的担忧，而20年以来房地产上涨的神话又强化了这种心理预期。加上政府行政调控效果的不理想。所以中国的购房者普遍存在房地产市场永远上涨的预期。购房者的蜂拥购买进一步促进房地产价格上涨。
（四）、国际经济环境的影响
由于国际贸易的发展，全球各国的经济联系加深。各国的经济政策都具有外溢效应。所以外国的经济环境的变化会对中国的贸易政策、货币政策、汇率产生影响。从而间接影响房地产市场的发展。例如：某国的经济政策发生重大变化会引起国际资本的流动。资本的流动会对流出国和流入国的各行各业产生深远影响。突出的影响就是对资产价格的影响。资本的大量流动不利于经济的稳定发展。通常股票市场和房地产市场是国际资本的主要投资标的，如果国际短期资本大量流入会造成资产价格的虚高。而国际资本大量流出会导致资产价格大幅下跌。不利于汇率的稳定。为经济发展带来风险。以上情况都不利于房地产市场健康的发展。
三、其他国家房地产市场泡沫破灭对经济的影响分析
（一）、日本90年代房地产泡沫破灭对中国的启示
日本二战以后大力发展经济，利用出口拉动本国经济。到80年代日本的GDP就达到了世界第二的位置。国家集聚了大量的外汇成为世界主要的债权国。而欧美等发达国家由于长期进口商品导致大量外汇流出，形成了大量的贸易赤字。欧美国家为了解决巨大的贸易赤字问题，英、美等国和日本在1985年签订了广场协议。协议的主要内容是各国主动干预外汇市场。让日元相对升值其他国家货币升值。主要目的是降低日本的对外出口，减少贸易顺差，从而减少发达国家的贸易赤字。
广场协议签订以后果然如市场预期日元相对其他主要货币大幅升值。对日本经济发展有重要贡献的出口业受到损害。出口企业利润率下降纷纷陷入亏损的境地。国家的经济数据也相应下降。日本政府出于对经济的担忧采取了宽松的货币政策、降低了银行的贷款利率。希望通过降低企业的融资成本改善出口的不利情况。但是由于日元大幅升值的不利影响超过了融资成本降低的利好，出口企业的盈利状况并未发生显著的改善。更加雪上加霜的是由于日元相对其他国家的货币升值，吸引了大量的国际资本大量流入日本。而且这些资本没有投向日本的制造业而是投资了日本的楼市和股市。导致日本的楼市和股市大幅上涨。当时日本的土地市值相当于整个美国地价总额的4倍。日本的企业发现经营实体行业的利润远远低于对房地产和股票投资产生的利润。根据经济学原理资本会流动向利润率更高的行业。日本企业放弃了制造业转而大量投资房地产和股市。进一步推高了日本的房价。
后来由于国际资本获利后的流出、日本进入加息周期、政府控制房地产投资规模等手段使日本的房地产市场陷入长时期的下跌状态。抵押贷款的抵押物市值低于贷款价值使日本金融企业产生大量坏账。日本陷入长达十年的经济衰退。
从上述实例我们可以明显发现以下重要特征：1、汇率的稳定对一个国家的发展至关重要。2、货币政策的走向对资产价格有很大影响。3、对外开放应当掌握适当的节奏。开放过快会导致资本大量的流入流出影响国家经济的稳定性。4、政府对市场的正确引导非常必要。日本90年代的情况和中国当前的情况有很多类似之处。经济都经历了高速发展、出口对经济的贡献率都很高、都处于金融市场对外开放的关键时期。日本的经验教训对中国未来经济政策的选择有重要的参考意义。值得我们借鉴。
（二）、美国房地产市场在2008年金融危机中扮演的角色
美国2008年爆发的金融危机举世瞩目且影响巨大，对全球其他国家的经济也产生了深远影响。个人认为其本质上也是由于房地产市场的风险控制不当造成的危机。主流的观点认为危机的根源是金融衍生工具的滥用造成的。我认为这种理解是不恰当的。金融衍生品只是放大了房地产市场对金融体系的影响而不是导致金融危机的根本原因。
美国的房地产融资公司向那些有购房需求的人发放了大量的零首付的按揭贷款。而贷款人中很多人不具备按揭还款的还款能力，所以才叫次级贷款。金融机构发放贷款后把按揭贷款打包、分割、出售。利用金融衍生品工具放大风险同时放大收益。当衍生金融工具的标的资产也就是房地产价格始终上涨时，通过衍生产品可以获得更多收益，当标的资产下跌时也会由于放大效应增加亏损。而且当时美国的信贷利率处于很低的水平，资金的融资成本很低为房地产市场的上涨提供了必要的条件。美国房地产市场由此繁荣一时。后来由于很多房地产的购买者丧失按揭贷款的还款能力。当实际可支配收入不足以支撑按揭贷款的利息时。抵押贷款的发放机构会处置用于抵押的房产。当市场中有大量房地产出售时会造成供应大于需求的情况，造成房地产价格的下跌。金融机构也会形成大量的坏账。以房地产贷款为标的的金融衍生工具会放大损失的程度从而引发系统性的金融风险爆发金融危机。
上述案例我们可以看出：1、对不具备还款能力的购房者发放按揭贷款是房地产风险形成的重要原因。2、较低的贷款利率是资产泡沫产生的必要条件。3、衍生金融工具等金融创新会放大风险和收益，其本身不是发生金融危机的原因。
美国的金融危机对中国当前的房地产市场的风险管理有一定的借鉴之处。严格合理的贷款审批制度是金融风险控制的重要手段之一。货币政策对资产价格有很大的影响，决策机构应当慎重使用货币政策工具。适当的金融创新是可行的，但是必须可控。
四、当前中国房地产市场可能面临的风险
（一）、房地产市场可能引发系统性金融风险
房地产开发是大额投资，房地产企业很难依靠自有资金来完成全部开发过程。必须寻求其他资金来源。其中金融机构融资占比很大。数据显示房地产开发企业贷款从2006年的5356亿元增加到了2016年的21512亿元。房地产开发企业的资产负债率也在逐渐提高。另一方面房地产的购买者中很大部分是金融机构提供的按揭贷款。金融机构承担了两方面的风险。一旦房地产开发企业销售不畅、房价下跌、或者购房者支付困难。金融机构将发生巨大的违约风险产生大量信贷坏账。继而使金融机构的基本职能失效引发金融危机。
（二）、高房价抑制其他行业的发展、扼杀社会创新
在居民可支配收入一定的情况下，房地产价格越高则居民在房地产方面的支出就越高。居民用于其他方面的开支就越少。既影响居民生活水平的提高，也影响消费的提高。间接影响其他产业的发展。企业在房地产方面的支出增加会增加企业的成本，使企业利润减少。由于资本的逐利性，在房地产价格利润很高的情况下企业会增加的房地产项目的投资而减少对其他项目的投资。长期发展会导致社会形成重地产轻实业的现象。社会中的人力物力都涌向房地产，不利于优化中国经济的产业结构。不利于经济的均衡发展。
有人可能会问如何判断中国房地产价格是高还是低呢？国际上通常是使用“房价收入比”中国指标来衡量，即房地产价格除以每户家庭年收入。房价收入比越高说明居民在房地产方面的支出越高，承担的负担越重。房价收入比越低说明居民在房地产方面的支出越低，承担的负担越轻。通常发达国家的房价收入比为4-6。而中国截止2015年深圳的房价收入比为27.7、上海20.8、北京为18.1。以上数据说明中国的房地产价格相对其他国家的房价是严重偏高的。过高的房价对社会经济的发展是不利的。
（三）、房地产风险可能引发一系列的社会问题
居住权是人民拥有的基本权利之一，过高的房价让购房者承受了高额的负担。产生了房奴中国特殊的社会群体。不利于社会的和谐发展和居民生活水平的提高。过高的房价还会让社会财富向一部分人流动。增加社会的贫富差距不利于社会安定。房地产问还会引发一定的道德风险。在部分的地区还发生了假结婚、假离婚现象。最后亲人变仇人、人财两空的现象时有发生。上述情况说明中国房地产市场是一个特殊的市场。房地产问题是一个综合性的复杂问题。应当采用多种手段才能解决房地产问题。
五、解决房地产引发系统性金融风险的应对措施
（一）、决策部门应当下定决心解决地方政府对土地财政的依赖
在房地产市场持续繁荣的情况下，地方政府与房地产相关的收入也持续增加了。其中土地出让收入占比最大。地方政府成为了房地产市场繁荣的最大受益者。地方政府往往只看到了房价上涨的短期利益而忽视了它蕴含的风险。由于地方政府认为房地产价格下跌会让自己利益受损，所以中央政府多次对房地产的调控都以失败告终。房地产陷入越涨越调越调越涨的怪圈。个人认为当前中国的房地产市场已经积累了很大的风险。想要实现中国经济的长期健康发展，房地产的不合理问题必须解决。而解决问题的首要条件就是政府部门要下定决心解决对土地财政的依赖。
（二）、灵活运用货币政策控制房地产风险
从历史上其他国家数次的金融危机我们可以看出，资产泡沫产生的必要条件是宽松的货币政策。其中货币供应量、利率、信贷政策等对房地产市场的影响都很大。1、保持货币供应量稳定。货币供应量过高会引起资产价格上涨引起通货膨胀。货币供应量过低会导致通货紧缩也不利于经济发展。货币供应量的平稳是经济发展的基石，也是房地产市场稳定的基础。2、灵活使用贷款利率工具。目前中国当前的贷款利率水平处于低位。为房地产市场的上涨提供了条件。决策部门可以采用差别利率政策。对国家支持的产业提供更低利率的贷款。对房地产行业等需要调控的产业采用较高利率。3、严格控制对房地产企业的融资规模。降低金融机构对房地产行业的资金支持，让房地产行业的热度下降。降低房地产开发企业的资产负债率。减小房地产行业对金融业的影响力。控制金融风险。
（三）、优化行政手段在房地产调控中的作用
房地产市场与人民生活、社会安定息息相关，所以行政手段的干预是必不可少的。当前中国的房地产市场存在结构性问题。即一部分人有很多房子而没人居住，同时很多人一房难求。投机炒作之风盛行。所以优化行政手段在房地产调控中的作用非常重要。行政调控应当确保那些有真实需求的购房者有房可买。对投机炒作的行为进行严格控制。既稳定了房地产市场又维护了社会稳定。同时根据社会反馈的信息在必要时提高土地供应量。保持房地产市场的稳定。同时需要完善社会保障制度。加强建立廉租房、保障性住房等以满足社会的住房需求。
（四）、加强对国际经济形势的监测、努力保持汇率稳定
经济全球化的发展，世界多极化的形成，全球各国的经济联系在加深。其他国家的经济政策外溢效应也不容小视。例如2008年美国的金融危机对其他国家产生了深渊影响。中国是新兴国家，对金融风险的抵抗力还很弱，且中国正处于全面对外开放的关键时期，很难摆脱国际环境对中国的影响。加强对国际经济形势的监测对于维护金融秩序的稳定必不可少。
汇率稳定是一个国家经济健康发展的重要条件之一。当汇率相对其他主要国家货币升值时会引起外国资本会流入，引起流入国货币供应量增加，促进资产价格上涨，可能形成资产价格泡沫。当汇率相对其他国家的货币贬值时，资本会大量流出，资产价格会大幅下跌，金融机构可能会增加大量坏账，金融市场融资功能失效从而诱发金融危机。防止资本的大量流入、流出就需要努力保持汇率的稳定。目前中国正处于全面开放金融市场、人民币成为国际储备货币的的关键时期。保持汇率的稳定对于金融安全至关重要。
中国是新兴市场国家，有许多外国的经验教训可以借鉴。为金融风险控制提供了重要的参考。笔者认为当前中国房地产市场的风险已经很大。房地产问题应当引起中国经济决策者的必要关注。化解了中国房地产市场蕴含的风险，中国经济的未来前景一定是一片光明。
参 考 文 献
张雷声，《政治经济学》，中国人民大学出版社，2016；
陈雨露，《货币银行学》，中国财经经济出版社，2013:；
李玫，《国际金融》，中国人民大学出版社，2016
（日）野口悠纪雄，译者张玲，《战后日本经济史》，民主与建设出版社，2018
（美）美国金融危机调查委员会，译者：俞利军，《美国金融危机调查报告》，中信出版社，2012
国家统计局官方网站，2006-2016经济数据
百度百科，房价收入比
