（一）政策的可行性
随着房地产业的发展和房地产结构性矛盾的凸显，国家越来越重视通过住房结构的调整来稳定房价，并出台了一系列法规，加强房地产业的宏观调控，特别是廉租房建设被提上日益重要的议事日程并即将进入大力实施阶段。自2005年“两会”期间全国工商联住宅产业商会的提案“发展房地产投资信托基金（REITs），建立廉租房体系，解决低收入群体住房需求，防范房地产金融风险”提出以后，这一新生事物已引起了国家、中央银行、银监会等的高度关注，这为廉租房投资信托基金的推行提供了政策保障。
（二）制度的可行性
根据《信托法》，充分利用信托制度平台，采用信托的方式通过设立契约式廉租房信托基金，可以为政府提供廉租房建设资金，基金管理方从首期租金收益取得合理回报，投资人从每年的租金收入中拿到合理的收益，政府每年投入一定的资金保障廉租租金和资本市场回报率之间的缺口。
（三）市场的可行性
美国房地产投资信托基金的投资范围十分广泛，不仅有商业性的购物中心、写字楼、酒店等，还有医院甚至监狱。因为根据房地产信托投资基金的设计要求，只要是有稳定现金流的项目，都可以成为信托投资基金的投资对象。而廉租房较为稳定的现金流正好符合房地产投资信托基金的要求。从表面上来看，廉租房租金收益很低，似乎会入不敷出；但从深层次看，它又具有很强的稳定性，尤努斯的穷人经济学已经充分说明，穷人也有好信用。所以，我们大可不必担心廉租房住户的租金给付问题，它可使廉租房一直保持连续的现金流。
（四）成功运作的可行性
廉租房信托基金设立后，采用信托方式为政府提供廉租房建设资金，使政府能以较少的资金启动较大规模的廉租房项目，解决更多的低收入住房困难群体的住房需求。按目前的情况，政府建设一个10万平方米左右的廉租房项目，除了要无偿划出约300亩的建设用地外，还得投入上亿的建设资金。如引入廉租房信托基金，政府将有望只划拨土地而以零资金启动同样的项目。
（五）发行的可行性
廉租房信托隐含政府信用，是介于普通投资品种和国债之间的风险较小、收益稳定的投资品种。目前，国家对机构投资者无数量限制，这为偏好低风险的机构投资者如社保基金、保险资金和国有大中型企业年金提供了一种低风险、相对较高回报的投资品种。追求稳定、规避风险一直是机构投资者所应当遵守的第一准则，而廉租房投资信托基金正具有这一特点，特别是在中国，这一特点会更有优势。同时，廉租房的投资收益率也能令机构投资者满意。经过研究者们的设定，房地产信托的回报率平均介于投资利润和国债之间，具体的数值可能为3%到4%（还需要经过机构间的协商最终确定双方认可的数字）。尽管收益并不算高，但由其政府背景带来的低风险的长期固定回报，廉租房信托将来决不会乏人问津。
四、我国廉租房投资信托基金操作模式探讨
既然我们已经认识到了廉租房投资信托基金的重要性，也知道其具有可行性，那么接下来的关键问题就是如何发展这种新型的房地产融资工具。
（一）基金类型设计
在三种REITs类型中，权益类REITs的收入主要来源于房地产的租金，这正好适合于我国廉租房的特性。同时，银监会“212号文”明确限制了抵押型基金（主要指信托贷款），这也决定了权益型 REITs更是廉租房REITs模式的合理选择。另外，权益型REITs较其他两种模式受利率的影响相对较小，可以更好的规避利率风险，有利于稳健投资。从国际经验看，权益型REITs也是全部REITs中的绝对主角。
（二）运作模式设计
对于运作操作模式，可以参考REITs中的信托计划模式，即以发行集合资金信托计划的方式募集资金，再投入廉租房建设体系中的一种模式。通过信托计划模式可以从结构上确立受托人和资产管理人的职能，在保证投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护基金持有人的利益。
信托公司以发行信托计划的方式募集资金设立廉租房投资信托基金，基金持有人委托管理人和托管人对信托基金进行监管，管理人和托管人之间的关系是“平行受托、双重监管”。信托资金可以直接购买符合《廉租住房保障办法》要求的二手房作为廉租房，或者以建设资本金的方式投入廉租房建设，通过收取租金和政府支付租金与资本市场收益率之间差价的方式实现稳定现金流，依靠政府收购廉租房、偿还建设资金或信托基金上市的方式实现信托资金的退出。
（三）实际操作模式
实际操作中，可由信托公司面向社会投资者发行期限为2－3年、年收益率在4％－5％之间的廉租房信托计划。托管银行获得1％左右的托管费用，信托公司获得1％左右的手续费。信托本金回收可采用循环信托方式或通过梯度式土地收入来归还。
通过信托计划募集的资金交预算外资金管理中心，可以通过房管局审批、由房地产公司负责廉租房建设，出租给低收入群体；也可以通过收购二手房作为廉租房房源。出租廉租房的租金上交预算外资金管理中心，并经由信托公司将信托计划收益返还给社会投资者。租金收入和信托基金收益之间的差额部分，由预算外资金管理中心予以补贴。这一模式，政府可以在短期内获得大量的廉租房建设资金，解决更多的低收入住房困难群体的住房需求。信托计划托管行、持有人、信托公司则可以获得合理回报。
根据信托机构的参与程度，廉租房信托分为三类：一是信托机构深度参与，由信托机构控制租金收入账户。二是信托机构中度参与，由信托机构通过信托计划直接放款参与廉租房建设。三是信托机构浅度参与，由信托机构通过信托计划购买廉租房房源，租给房管局。我们认为，我国廉租房投资信托基金宜采用第一种方式，这种方式符合国际惯例，能够充分发挥信托以及房地产投资信托基金的优势。
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中国廉租房投资信托基金的必要性和可行性探析(三)相关范文