【摘要】
我国住房体制改革以来，城镇居民住房环境得到了改善。目前，我国房地产市场的需求趋势依然强劲，但同时房地产市场的问题依然存在，融资渠道单一、聚集的金融信贷风险制约了房地产企业的发展。开展我国房地产信托基金研究，发展有中国特色的房地产信贷基金，势在必行。本文通过对发展廉租房投资信托基金从政策、制度、市场、运作、发行等方面进行了可行性分析研究，提出廉租房制度是有效抑制高房价的重要手段、廉租房投资信托基金是可行的创新型融资模式两个主要观点，对如何建立我国廉租房投资信托基金操作模式，推进我国廉租房投资信托基金发展进行探讨。
【关键词】廉租房、信托基金、可行性探析
一、房地产信托基金概述
房地产投资信托基金是通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获取房地产投资及经营收益。房地产投资信托主要致力于可带来收益的商业性房地产，例如公寓、购物中心、写字楼、酒店和工业仓库等，还有一些从事于房地产抵押贷款的投资。
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种新型的金融投资产品，它把个人及机构投资者的资金募集起来，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产。REITs可以通过以公司或信托机构的形式成立，公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东，实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划（Collective Investment Scheme）。美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易，近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展。
REITs在美国起源于十九世纪八十年代。美国的REITs是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。
根据REITs的投资类型，可以将它们分为三大类：（1）权益类（Equity）：投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金和房地产的增值收益。（2）抵押类(Mortgage)：将所募资金用于发放房地产抵押贷款或投资房地产贷款支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息和投资收益。（3）混合类(Hybrid)：采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房地产本身也包括房地产贷款。目前，REITs中的绝大部分是从事权益类投资。
二、 发展廉租房投资信托基金的必要性
当前，在中国尽快推出廉租房投资信托基金、以REITs的形式支持和促进廉租房建设十分必要而紧迫。对于这一命题，需要弄清楚两方面的问题：首先是廉租房建设也即实物配租方式的重要性；其次是以信托基金的方式筹集廉租房建设资金的重要性。这两个问题是有着内在逻辑联系的，第一个问题是第二个问题的前提和基础。
（一）廉租房建设或实物配租方式对改善房地产市场供应结构、稳定房价具有重要作用
自1998年我国住房制度改革以后，我国房地产市场虽然取得了突飞猛进地发展，但在这一过程中存在的最大弊病就是住房供应结构不合理，突出表现为市场以中高端商品房为主，而用于满足广大普通群众住房需求的中低价位商品房严重不足，而后推出的经济适用房制度又存在诸多问题。从发达国家的实践来看，廉租房制度是全球发达国家的“首席稳压器”，如自1999年以来，法国平均房价涨幅已超过45％，但是法国房地产市场并无“泡沫”，这主要得益于法国政府实施多年的廉租房制度：根据法国政府的政令，该国所有市镇必须保证20％以上的住房是廉租房，否则将被处高额罚款，以保证“低收入者也能住上好房子”。目前，法国近一万个市镇中绝大部分建有廉租房，在一些移民聚居的市镇，廉租房通常占房屋总数的30％以上。日本给国民提供了大量的廉租房，廉租房供应充足，低收入者可以很便宜地租到廉租房，日本政府巧妙地利用廉租房政策，用市场抑制了房价。还有广为人知的香港“公屋”制度，香港目前共有约65万套公屋住房即廉租房，超过200万人租住其中，约占香港总人口的三成。
廉租房在改善房地产市场供应结构的同时，可以抑制房价的不理性上涨——据研究表明，廉租房制度是有效抑制高房价的重要手段，廉租房与房价呈反比关系，廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。所以，我国当前的当务之急是尽快建设大量的廉租房。然而，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）第（六）条“健全廉租住房保障方式”中提出：“城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。”在接下来的第（七）条“多渠道增加廉租住房房源”中又要求：“要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。”11月8日，建设部等九部委联合发布的《廉租住房保障办法》也提出了这种方法。但是当前，一些地方在贯彻国务院24号文时，出于种种考虑，对廉租房实行货币补贴为主，而不愿采取实物配租方式，不愿大规模建设廉租住房。这种做法是对国务院文件的断章取义甚至是消极应付，它既不符合国际惯例，也不符合各地的实际情况，对于真正解决目前我国房地产市场的难题是无济于事的，而正确的出路只能是大规模的廉租房建设也即实物配租方式。下面，我们先运用“三市场过滤模型”予以实证分析。
“过滤”(filtering)原理是西方发达国家用于住房政策分析的有效和常用的方法,可在住房一、二级市场联动条件下,考虑不同收入阶层和不同等级住房间的供求关系,较好地从微观机理上反映住房市场运行的内在规律。自20世纪70年代以来，这一原理已被广泛采用，并取得了满意的效果。所谓住房“过滤”(filtering)，是指在住房市场中,最初为较高收入房客建造的住房，随着时间推移，住房质量发生老化,同时新建住房供应增加,导致房价降低,这时较高收入的房客为了追求更好的居住条件,会放弃现有住房,而收入较低的房客会继续使用该类住房的过程。我们把“三市场过滤模型”运用到廉租房配租方式中，对实物配租的必要性进行理论分析。
租金 租金
RM
RL O
RL* O* DL RM*
DL* DM
DM*
QL* QL 住房数量 M M*
A：低等级住房市场 B：中等级住房市场
租金
RH
DH
RH* DH*
H H* 住房数量
C：高等级住房市场
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