(一) 中国房地产业现状：（以下数据截至2004年）
2004年国家出台宏观调控政策的频率之高、调控力度之大，前所未有。以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施（注2），紧紧扼住了房地产开发的两大命脉-土地和资金，房地产业及房地产市场既表现出中国经济社会发展现阶段的应有特征，也出现了不同以往的特点。
1、房地产投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资的比重仍保持上升趋势，投资结构发生变化，经济适用房投资比重继续减少。2004年全国房地产开发投资总额13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点；土地开发面积减少，购地和开、竣工面积增速减缓。1997至2003年全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米，2004年土地开发面积首次出现下降，比2003年减少了2400多万平方米。
2、销售量持续增长。2004年商品房销售量继续大幅增长，达到38231.64万平方米，比2003年增加4514万平方米，为住房商品化以来的最高值。房地产年销售额也随之大幅上涨，2004年上升到10375.71亿元，为1998年（2513.3亿元）的4倍多。支撑需求持续增长的动力，一是居民收入的增加超过住宅价格增长速度。二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求。三是投资和投机性购房需求。
3、房价升幅明显。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到2714元/平方米，比2003年增长355元，远大于1998-2003年年均售价的增长（59元）。从2004年各类商品房的价格看，住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。（注3）
1至8月全国商品房价格攀升
■新华社制表（注4）
综合分析，造成2004年房价大幅上涨是各种因素综合作用的结果，因素概括起来，主要包括：土地价格上涨、建筑材料价格上涨、新建住宅品质提升、中低价位商品住房供应量下降、高档商品房供应增加、投资和投机性购房拉动、国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩、房地产市场中存在着特定形式的垄断等。
应当看到，2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，事实上起到了推动价格增长的作用。但是，宏观调控的首要目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价，不能以房价走势作为判定调控成效的标准。
（二）我国房地产价格的历史演变
从我国房地产价格的历史演变来看，我国的房地产市场呈现有利于开发商的卖方市场局面发生改变，开发商的心态也正在悄然发生微妙变化。房价体系开始由开发商决定房价向市场决定房价逆转。一个重要的标志是，新房的定价体系在悄悄发生变化。
回看历史房价的发展规律，可以发现，2002年以前，我国的房价体系是成本推动型，2003年则是市场决定型， 2004年就变成价格脱离成本、以利益极大化为指针、由开发商决定市场的“自由决定”型。
目前随着5月11日国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》等国家相关房地产政策的陆续实施，新楼盘定价时开发商已无法不以供求为根本依据，正在悄悄向真实的市场供需决定价格回归。比如，据北京青年报报道，近一段时间以来，投资现象比较普遍的上海楼市投资客纷纷抛盘，房价下跌3000元/平方米等的消息层出不穷。（注5）
从深层次上来看，目前我国对于泡沫、空置、空置率、过热、过量供应、房价、房价收入比、房地产投资、住房消费等基本概念都没有统一认识的情况下，用任何“5高”标准（投资持续高增长，消费持续高增长，房价持续大幅攀高和持续居高不下，房地产投资所占的比重高，房价收入比明显偏高）都不能对中国房地产市场的现状特征做出科学的判断。
（三）房地产价格的特点分析
房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有价格波动，受供求等因素的影响；第三，按质论价，楼盘质量好，价格相应的也比较高。
而房地产价格与一般商品的价格相比，表现出不同的特征：
首先，房地产价格既可表示为交换代价的价格，又可表示为使用和收益代价的租金，房地产的价值最终是体现在使用者身上。
第二，房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。
第三，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。
第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。
三、影响房地产行业定价的因素分析
分析我国房地产定价问题，要分析、比较并判断各种影响房地产行业定价的因素。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他一切因素要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。通过供给和需求的合理调节，房地产价格不会出现大幅度的上扬，房地产结构也将得到明显改善。
在进行楼盘定价时，要根据市场的供求关系定价，了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，熟练分析了这些因素对合理定价取得最大利润很有帮助。
（一）楼盘的供求关系是主要影响因素。
房地产的价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。房地产的供求状况可分为如下4种类型：全国房地产总的供求状况；本地区房地产的供求状况；全国本类房地产的供求状况；本地区本类房地产的供求状况。
（二）房地产项目的经济因素：
这些因素包含物价、土地价格、利率、货币供应量、经济增长率等内容。比如，物价和土地价格上涨会造成价格上涨。银行利率提高会减少买方市场，利率降低刺激购房。
（三）社会因素：
福利性实物分房的停止，住房公积金贷款、微利房的推出等均能提高购房需求；人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价自然提高；家庭的不同构成可影响购房目的、购买力。 我国房地产企业的定价策略与方法(二)相关范文
