【摘要】：住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来国际金融领域最重大的金融创新，它对于促进房地产产业发展，分散金融风险和完善金融市场具有显著的作用。本文简述了个人住房抵押贷款证券化产生的背景及作用，分析了我国个人住房抵押贷款证券化的发展现状，并深入探讨了导致个人住房抵押贷款证券化违约风险的重要因素，并给出了相应的对违约风险贷前控制的方法和建议。
【关键词】：住房抵押贷款证券化 违约风险 风险防范
【正文】：
一、个人住房抵押贷款证券化概述
研究个人住房抵押贷款证券化，首先应该从它的基本概念和产生的背景入手，结合对住房抵押贷款发挥的作用的分析，充分运用相关金融创新的技术方法，实现住房抵押贷款在资本市场直接融资的目的。
（一）个人住房抵押贷款证券化的定义
住房抵押贷款证券化（MBS-Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。住房抵押贷款证券化被称为近40年来世界金融领域最重大、发展最迅速的金融创新和金融工具。
（二）个人住房抵押贷款证券化产生的背景
个人住房抵押贷款证券化起源于20世纪70年代的美国。当时美国经历了较严重的经济衰退，通货膨胀加剧，而美国储蓄类金融机构几乎囊括了绝大部分的住房抵押贷款。同时，在美国，由于担保权的实现要受制于破产程序的约束，所以许多投资者即使是在采取担保形式的间接融资方式中，也无法对贷款的安全高枕无忧。为了解决这个问题，美国政府出了一项决策：由三大抵押贷款公司出面大量收购储蓄类金融机构资产负债表内的住房抵押贷款，加以汇集，按期限、利率等进行组合、包装，并以此组合进行抵押或担保，然后面向全社会发行抵押担保证券，并在市场上销售，从而实现住房抵押贷款证券化(Mortgage-backend Securities，MBS)。这使美国的抵押证券市场形成了政府机构、准政府机构和私营公司三足鼎立的市场格局（图1）。这种新的融资方式极大地促进了住房信贷的发展，截至2000年，美国的住房抵押贷款余额高达56130亿美元，其中50%以上都实现了抵押贷款证券化。