【摘要】：
房地产行业是一个关乎国计民生的基础产业。近年来，我国房地产行业发展迅猛。房地产开发每年增幅平均在30%以上，住房消费增幅达20%以上。许多城市，房价已达家庭年收入的10倍乃至15倍以上。于是控制房地产投机、抑制房价呼声四起，地产泡沫之声此起彼伏。国家频繁出台政策以调整日益高涨的房价。本文将从税收角度分析国家政策对住房供给和需求以及房价的影响并探讨房地产行业的税收归宿与赋税代价。
【关键词】：供给、需求、弹性、赋税代价、无谓损失
【正文】：
住房问题关系到千家万户，是人民群众切身利益所在。2005年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院作出了对房地产市场进行调控的决策。３月，国务院办公厅下发了《关于稳定住房价格的通知》，提出了八条具体措施。４月，国务院常务会议研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，又提出了八条意见。５月，国务院办公厅又转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
但应该看到，房地产领域的一些问题尚未根本解决。特别是进入2006年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。据报道，2006年头两个月，北京市房价上涨了17.3％。深圳商品住宅均价首次突破万元大关。如今在上海、北京、深圳、温州等城市的中心城区，每平方米在１万元以上的商品房到处可见。目前的房价与目前我国一般城市居民的收入相比，很不对称。特别是对中低收入群体来说，买房难的问题更为突出。2006年5月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（简称为国六条）：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。2006年5月29日，建设部、发改委、监察部、财政部等联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中最主要的指标有：1.自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。2.调整住房转让环节营业税，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。3.有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
本文将从税收角度分析国家政策对住房供给和需求以及房价的影响并探讨房地产行业的税收归宿与赋税代价。从而得出税收对房价调控的效果。
一、房地产行业的供给曲线与需求曲线模型 P
需求价格弹性是指衡量需求量对价格 S0
变动的反映程度。（注1）如一物品需求量
对价格变动反映大，就说这种物品的需求
富有弹性。如果一种物品的需求量对价格
变动反映小，就说这种物品的需求缺乏弹 P0
性。就房地产行业而言，因其价值量较大 D0
（一般为一个家庭10年乃至更长时间的收
入）所以其支付方式也分为一次性全额支
付和分期按揭两大类。但是，就算是选择 0 Q
按揭方式，首期款也要求支付买价的2成 图一
或是3成。所以价格的变动对消费者而言影响较大，即需求价格弹性较大，需求曲线较平坦。
另一方面，供给价格弹性是指衡量供给量对价格的反映程度。（注2）供给量对价格变动反映大，就说这种物品的供给富有弹性。如果一种物品的供给量对价格变动反映小，就说这种物品的供给缺乏弹性。房地产经济学的一个基本假设是：承认土地总额是固定的，土地的表面是不能按照需求的希望而增加或减少。同时，房地产市场还存在信息欠充分，房屋区位差异造成的不完全同质，和房地产投资大，回收期长的特征。可见，房地产行业的供给价格弹性较小，供给曲线较陡峭。
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