包头市大成逐鹿会房地产项目可行性研究

摘要

本文是对包头市大成·逐鹿会住宅小区项目开发所进行的可行性研究。该项目可行性研究报告共分十一部分，分别为：项目总论，市场分析，项目建设条件，项目规划方案，项目开发进度及组织安排，项目营销方案，项目总投资估算及资金筹措，项目财务评价，项目的不确定性分析，社会评价，项目综合评价结论及建议 。 

本文通过调查分析国内和包头的房地产市场，根据市场调研的成果、项目实际情况、开发商设想和相关城市住宅小区规划的要求等，提出项目规划设计的方案，并对该项目进行技术、经济等多方面研究，最终得出，该地块开发项目在整个投资期内，财务内部收益率大于基准收益率，财务上可行；通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析，该项目抗风险能力较强，该项目可行。

关键词：房地产开发项目；房地产市场；投资收益分析；风险分析

目录

摘  要 I

目 录 III

第1章  项目总论 1

1.1项目背景与概况 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目开发单位概况 1

1.1.3项目可行性报告编制的依据 1

1.1.4项目提出的必要性 2

1.1.5项目拟建地点 3

1.1.6项目规模及预期目标 3

1.1.7项目主要建设条件 3

1.2主要技术经济指标 3

1.3问题与建议 5

第2章  市场分析 6

2.1 国家房地产政策宏观分析与预测 6

2.2包头市房地产市场分析及预测 8

2.3 项目市场情况分析 11

2.3.1 需求分析 11

2.3.2包头市消费基础及房地产房地产供应的分析 15

2.3.3项目SWOT分析 21

2.4项目的市场定位 24

2.4.1 项目的功能定位 24

2.4.2 项目的目标客户定位 25

2.4.3 项目的形象定位 25

2.4.4 项目的价格定位 25

第3章  项目建设条件 26

3.1 项目建设的自然条件 26

3.2项目建设的用地条件 26

3.3项目市政配套条件 26

3.4 项目配套等公用设施条件 26

3.5 项目建设的交通条件 27

第4章 项目规划方案 28

4.1规划设计的指导思想 28

4.2规划设计的原则 28

4.3 项目规划设计方案设想 28

4.3.1项目的建设规模方案 28

4.3.2 总平面布置 29

4.3.3 户型设计 29

4.3.4建筑规划设计 29

4.3.5结构设计方案 29

4.3.6户型设计 30

4.3.7道路规划 31

4.3.8小区绿化 31

4.3.9 项目智能化 31

4.3.10社区配套设施规划 31

4.4项目的主要技术经济指标 32

第5章 项目开发进度及组织安排 33

5.1项目建设方式 33

5.2 项目开发的程序 33

5.3项目开发进度安排 33

5.3.1 前期准备 33

5.3.2建设期 33

5.3.3销售期 33

5.3.4 开发方案的确定 34

5.3.5计算期的确定 34

5.3.6 项目实施进度横道图（详见附图二） 34

第6章  项目营销方案 35

6.1 项目定位、物业价格定位 35

6.1.1 市场定位 35

6.1.2 客户定位 35

6.1.3 产品定位 35

6.1.4 价格定位 36

6.2 营销方式 40

6.3 项目销售准备 40

6.3.1 文件准备 40

6.3.2 销售资料的准备 40

6.3.3 人员准备 40

6.3.4 现场准备 40

6.4 营销策略 41

6.4.1 导入期的销售策略 41

6.4.2 项目强销期策略 41

6.4.3 销售持续期策略 42

6.4.4 清盘期的销售策略 42

6.5 项目营销进度安排 42

6.6 项目销售计划 43

6.7 项目资金回笼计划 43

6.7.1 住宅类 44

6.7.2 商铺类 44

6.7.3 车位 44

第7章 项目总投资估算及资金筹措 45

7.1 项目投资估算的依据 45

7.2 投资估算的原则 45

7.3 项目建设的投资估算 45

7.3.1 项目建设的投资估算 45

7.4 项目资金筹措、来源及使用计划 51

第8章  项目财务评价 52

8.1财务评价基础数据的测算 52

8.1.1银行利率 52

8.1.2基准收益率 52

8.1.3计算周期 52

8.2项目收入与税金估算 52

8.2.1经营收入估算 52

8.2.2销售税金估算 52

8.2.3项目运营成本费用估算 52

8.3 项目财务评价 52

8.3.1 盈利能力分析 52

8.3.2清偿能力分析 53

8.4项目财务评价结论 53

第9章 项目的不确定性分析 54

9.1 项目的盈亏平衡分析 54

9.2项目敏感性分析 54

9.2.1敏感性分析的步骤 54

9.2.2全部资金敏感性分析 55

9.3项目风险控制对策 56

9.3.1风险回避 56

9.3.2风险转移 56

9.3.3风险监控 56

9.4不确定性分析结论 57

第10章 社会评价 58

10.1社会影响分析 58

10.1.1项目的社会影响分析 58

10.1.2项目与社会相互适应性分析 58

10.2社会影响分析表 58

10.3社会影响分析结论 59

第11章 项目综合评价结论及建议 60

11.1 项目的综合评价 60

11.2建议 60

参考文献 62

致  谢 63