中小房地产企业融资问题与对策研究——以广业房产公司为例-开题报告-文献综述-参考文献

在国外，其房地产融资与融资理论是密不可分的。国外融资理论起源于18世纪的英国，经过一百多年的发展完善，已经形成了相对完整的理论体系。在发展过程中，形成了一系列著名的融资理论，其中比较有代表性的是YanboLi（1985）的研究，他在资本结构的研究理论基础上，提出企业的资本结构是按照下列三种方法建立的，即净收入法、净营运收入法。这种方法被曾为传统法，经过后来一些学者的发展，演变为了权衡理论。

信息不对称和博弈论在上世纪80年代末开始兴起，新资本结构理论开始引入融资，关于房地产企业的融资方式上产生了一些研究成果。美国著名房地产研究学者威廉姆·B.布鲁格曼等（1998）通过选取住宅房地产融资为研究对象，采取了大量的研究发现中小房地产企业可以尝试通过固定利率抵押贷款模式解决融资难问题。劳伦斯·朗瓦（2002）首次提出了房地产投资信托融资方式。他认为这本质上投资信托与债券是极为类似的，通过他的研究可以发现，投资信托融资方式比较适用于商业型房地产投资。

随着金融市场的不断优化，房地产企业融资理论进一步深入。梅耶斯、马吉卢夫（2004）提出了房地产企业的新融资优序理论。梅耶斯的研究指出，在投资过程中，往往存在代理成本以及破产等风险，所以股票融资会被投资者视为企业经营不良的信号，企业的实际市场价值往往会被低估。为了促进房地产企业的融资有序化，梅耶斯提出了房地产企业融资的优序理论，笔者认为这可能取决于不同融资方式的融资期限、成本、风险及其效果，需要专业评估。

整体而言，国外关于房地产企业融资的方式，诸如债权、信托、股权等融资方式对于我国中小房地产企业的融资具有一定的启示意义，但是缺乏房地产融资效率的实证研究，研究还有待深入。

首先在融资渠道分析的研究方面，有不少学者从融资过度依赖商业银行角度分析房地产企业融资渠道问题。

李科（2011）的研究指出，当前我国房地产企业严重依赖内源融资。他的研究指出，。在房地产企业的种子阶段，其资金来源有92.4%来源于内源融资，创业阶段，92.1%的资金来源于内源融资，成长阶段，仍然还有89%的资金来源于内源融资，在成熟阶段，中小房地产企业的内源融资的比例仍然居高不下，约为83.1%，可见在不同的阶段，中小房地产企业融资的方式大体没有太大的变化，主要是采取内源融资的方式。屈文洲（2011）的研究也指出，一般来说，在中小房地产企业创立初期依赖内源融资无可厚非，但是在成长阶段，内源融资比例应该要逐渐降低，进而探索银行融资、债券融资、股权融资等融资方式，尤其是在中小房地产企业发展成熟阶段，其产品已经较为成熟，市场已经较为稳定，完全可以尝试股权融资等融资方式。李志军（2012）通过对企业的内源融资方式进行了研究，通过大量的实证研究发现，内源融资虽然具有风险小的优势，但是其缺点也好似不容忽视的，首先就内源融资成本较大，会占用企业的运营资金。其次就是内源融资极不稳定，一旦遇到突发情况，企业的资金链将会断裂，给企业的发展带来不利影响，企业不能对内源融资过度依赖。

不少学者认为，当前我国中小房地产企业面临着银行惜贷的现象。沈红波（2012）的研究认为，近年来，中国经济持续，健康，稳定的发展，我国经济部门的货币需求的急剧增加，国家有限的资金保证难以满足不同产业发展的需要，而银行的贷款额度也相对有限。束景虹（2012）的研究指出，国内银行对中小房地产企业的贷款满足率为88.3%，基本与国际水平持平，但贷款覆盖率只有18.7%，远远落后于发达国家。连玉君（2014）的研究指出，之所以银行惜贷现象明显，究其主要原因，是随着2014年度房地产的降温，房地产企业的资金链成为了大问题，部分银行可能受制于房地产企业的资金状况以及整个社会对房地产整体形势还在持观望态度，这就造成了银行惜贷现象比较明显。有些学者从中小房地产企业本身融资能力制约所致的融资困境方面来进行论证分析。比如孙慧(2010)认为，中小企业融资难是个普遍存在的问题，房地产行业也不例外。从房地产企业的微观主体人手，加入了宏观经济环境因素研究中小企业的融资能力，具体解释变量有盈利能力、发展能力、风险控制能力、公司治理能力。孙慧选择了2010年3月底之前在深圳证券交易所上市的7家中小板房地产公司作为研究样本，分别是002016(世荣兆业)、002133(广宇集团)、002146(荣盛发展)、002208(合肥城建)、002244(滨江集团)、002285(世联地产)、002305(南国置业)。实证结果表明：影响中小房地产融资能力因素并不唯一，主要影响因素包括企业的经营和管理状况及宏观经济的发展态势。因此，对中小房产企业来说，不仅要提高自身经营、管理和控制风险的能力，更要考虑宏观经济的发展态势，还要注意有许多随机性的事件对其发展产生的重要的影响。曲远洋、武文、高巍(2010)认为，中小房地产企业在进行融资之前需要对自身的财务情况进行全面的分析，提出明确的需求目标，并且需要保证企业具有以下三个方面的条件：自身要有一定的资金实力；有一定的自身风险承受能力；有适当水平的投资期望值。

贺京同（2011）的研究认为，在我国风险投资取得极大的成就之时，我国的风险投资机制亦存在相当多的问题。目前，我国不仅风险投资机构少，而且风险投资渠道来源单一，基金规模很少，与发达国家相比，我国风险投资行业尚处于初级阶段，这远远不足以支持我国我国中小房地产企业的发展。陆明柱、项宏(2008)从对目前最重要的资本市场以及新近实施的一系列的房地产行业的宏观调控政策的角度，分析目前中国房地产企业上市路径。王学璨、杨倩诗(2007)指出了我国房地产企业资本运营模式的单一性，提出我国房地产业必须寻求新的融资渠道，从资本运作的角度分析了相关问题，为企业融资提供了新的思路与见解。梁竹(2011)分析了买壳上市融资方式对于缓解我国融资难问题的意义，认为买壳上市这种方式可以拓宽相应的融资渠道，为企业的发展赢得空间。信托基金融资模式的研究方面，肖淦昌(2011)指出房地产企业融资应该充分利用房地产信托，并且预期了未来房地产信托对于房地产融资的重要作用和其在融资中的重要地位。陆海飞(2011)认为，我国房地产融资应该与基金、信托投资等相互结合，尽可能减少间接融资，减少对银行贷款的依赖，加快开发地产金融投资产品，如地产信托和地产基金等产品。汤华然(2011)从国内房地产业融资现状人手，认为国内中小房地产企业的融资模式过于单一，并且比较分析了发达国家和地区的融资方式，在比较的基础上进行规范分析。张超(2010)通过对其他国家或地区发展房地产投资基金不同模式的比较研究发现，在各方面条件日渐成熟的前提下，地产投资基金是创新我国房地产融资的重要方式，丰富我国居民的投资方式，促进产业及其他相关行业的发展。

通过以上的分析我们可以发现，当前国内外学者对房地产企业的融资现状做了一定的研究，尤其是融资的模式方面，债券、信托、股权等多方面的融资研究对于中小房地产企业的融资具有较大的启示意义。但是在所有的研究中，缺乏对中小房地产企业融资的效率实证分析，很少有学者结合中小房地产企业融资效率的现状来分析中小房地产企业的融资问题，使得这一研究有待深入。

••••••二、范文提纲

引言

一  中小企业融资的主要模式及对比分析

（一）中小房地产企业发展现状

（二）当前中小企业融资的主要模式

1银行信贷融资

2债权融资

3私募股权基金融资模式

4上市融资

5其他融资方式

二 江阴广业公司融资模式分析

（一）公司概况

（二）广业公司融资模式分析

1银行贷款

2.债券融资

3.信托融资

4.其他融资方式

（三）广业公司融资总体评价

三 广业公司融资存在的问题及原因分析

（一）广业公司融资问题分析

1.融资渠道单一

2.融资成本过高

3.企业自我融资能力差

（二）广业公司融资存在问题的原因

1.外部原因

2.内部原因

四 广业公司融资优化建议

（一）拓宽融资渠道

（二）创新融资工具

（三）构建科学的资金链管理模式

（四）政府应多角度形成良好的融资环境

三、参考文献

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