“营改增”对企业的影响及应对策略研究——以房地产业为例_开题报告

（一）引言

2016年3月7日上午，财政部部长楼继伟在“两会”记者会上回答“营改增”相关提问时称：“营改增今年是个硬任务，军令状要完成。”3月13日，国家税务总局局长王军表示：“税务部门作为主攻部队，一定会奋勇当先、攻坚克难，务求全胜，确保改革5月1日如期落地。”3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案。3月23日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定从5月1日起全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。

（二）国外相关研究

对增值税制度的研究，Alan.A.Tant（1992）比较了各国增值税制度及执行结果后认为仅对商品和制造环节征税是不符合增值税普遍征收的原则，而当劳务等作为一种投入时，就应征收劳动增值税。具体到房地产行业，Henderson（1983）认为，房屋本身既是消费品又是投资品，应通过区分房屋的功能来研究房地产税收对居民的消费和财富分配策略的影响。Cnossen（1995）从增值税的理论框架出发，认为不动产的消费既是当前消费也涉及到未来时期的持续消费。其认为居住用的不动产的销售金额和房主自用住房的估算租金都要征收增值税，而购买不动产缴纳的进项税也应该允许抵扣销项税，从而实现增值税税收链条的环环相扣。Poddar（2010）则认为房屋消费与其他耐用消费品消费区别不大。房屋出售时增值税应适用于预付的产品购买价总额，即产品的售价，而不包括租金。

（三）国内相关研究

“营改增”相关文件出台前，大量学者论证表明营业税由于其全额征收重复计征的特点，在适用房地产的问题上，不可避免出现问题。岳娟丽（2005）通过构建房产投资回报计算模型，得出房地产营业税政策对稳定房价的作用小。王佑辉等（2006）通过博弈分析，认为开证营业税会刺激房价继续上涨，而房地产交易环节征收增值税因其调控能力强，不受不同税负影响的房地产交易博弈，更有利于国家宏观调控。余伟（2010）认为房地产业营业税计税依据包括工程价款及工程价款之外收取的各种费用，其中工程价款本身就包含上一环节的税金，从而存在重复征税问题。

“营改增”相关文件出台后：

1、对房地产企业税负的影响

“营改增”的实施对企业的税负产生了一定的影响，有积极的，也有一定的局限性。杭州复兴建设集团有限公司韩姝认为“营改增”可有效避免房地产企业重复征税。每一个房地产项目是一个相对系统而又庞大的工程，因为结构复杂环节众多，周期较长，极易在建设过程中出现重复征税问题，房地产企业因此面临巨大的税收增加问题，运营成本在无形之中加大，经济效益因此降低，企业的发展因此遭遇瓶颈。营业税是针对产品的营业额增税，增值税是产品的增值额增税。企业在缴纳增值税的时候可以将已缴纳税款部分的成本除去，“营改增”政策的实施合并了营业税以及增值税，只对企业增值额进行收税，如此一来，便可以有效的避免企业重复纳税。但对于房地产这个特定行业来说，增值税进项抵扣也有其局限性。局限性主要表现在和房地产企业联系紧密的建筑业的绝大部分劳务和原材料不具备开发增值税发票的资格，从而使得房地产获得增值税进项发票存在现实的困难。再有，建筑施工是一个周期性很长的行业，从而更增加房地产企业增值税的抵扣难度。

2、对房地产企业利润的影响

从成本上来，涤非（2015）在研究中指出，近年来，一线和二线重点城市土地成本在上升，而三四线城市土地成本呈下降趋势，建安成本在城市间差别不大，而财务成本随着信贷宽松，信贷、债券、中期票据和上市融资等全面“开闸”，也得到了下降。李佩（2016）从成本管理角度，详细分析了“营改增”将对房地产企业产生的影响。材料成本方面，“营改增” 使得一些原材料供应商从小规模纳税人变成增值税纳税人，材料供应商开具的发票税率变化导致产品供应价格的调整。劳务成本方面，进行“营改增”使得劳务提供企业需要增值税相应发票，在一定程度上打击了违法劳务输出公司的经营，减少劳务提供方的纳税额，同时也能增加企业的增值税抵扣额，也将直接影响企业利润的实现。设备管理成本上，目前我国进行机器设备租赁业务的公司一般为中小型公司，大多数为小规模纳税人，其增值税不能进行抵扣，能否取得增值税发票进行抵扣成为关键环节。涤非（2015）也在研究中强调，因房地产企业增值税的抵扣难度问题，成本支出与收入难以一一对应起来，极大影响企业的利润。

在收入方面，黎静文通过投入产出的价格效应模型进行的价格效应分析，测算出当房地产业和建筑业纳入“营改增”改革后，当适用11%的增值税税率时，商品定价会降低4.22%。但也有业内人士认为，“营改增”对房地产企业的项目销售和房价影响不大的。

3、对房地产企业经营管理的影响

何建英（2016）通过研究认为，在“营改增”刚开始实施之时，房地产企业要想完全获得可抵扣的进行税额是不可能的，所以房地产企业应将改革的重点放在获取全部可抵扣的增值税发票上。王文辉（2015）认为，房地产企业的投资成本高、经营周期较长，资金流动速度较慢，而“营改增”后会加剧这种情况，对企业的生存与发展都是一个难题。叶自芳（2015）认为，国内目前在建、在售的房地产开发项目缺少科学合理的过渡政策，造成一些开发项目无法进行增值税发票的抵扣，是房地产企业最终承担了全额的销售额增值税。这会影响企业的利润情况，对企业的持续经营发展有不利影响。

4、对房地产企业产生影响的应对策略

对于上述影响刘艳红（2016）认为加强对会计核算业务的管理和重视增值税专用发票管理和进项抵扣。房地产企业必须对其加以重视，增值税发票涉及到的内容较多，企业应当制定相关的制定对其进行管理，如在增值税专用发票的开具时间上，采用预收房款或直接收取销售房款方式的开具时间都存在不同。

（四）总结

综上所述，国外对增值税研究起步较国内早，对其增值税的研究对我国增值税的发展有一定的借鉴作用。与此同时，国外学者对房地产增值税税基的研究也能为我国房地产“营改增”的提供一定程度的参考。但由于我国经济与房地产发展的自有特点限定，国外研究对国内具体情况的参照作用十分有限。

而在我国虽然“营改增”政策的出台可以很好的解决重复征税的问题，可促进房价回归平稳，推动房地产企业健康发展，但是随之也产生了一系列问题，增值税的抵扣难度大，影响企业利润，不利于房地产企业的内部控制，仍有待相关学者对此展开进一步的研究，提出相对应策略。

二、范文提纲

一、“营改增”和房地产企业的概述

（一）“营改增”的概念

1、营业税的概念

2、增值税的概念

3、营业税与增值税的关系

（二）“营改增”改革的背景

（三）房地产企业的概念

（四）房地产企业“营改增”的背景

二、房地产企业“营改增”后的机遇

（一）“营改增”促进房价回归平稳合理

（二）刺激房地产行业扩展业务范围，加快业务转型升级

（三）“营改增”推动房地产企业健康发展，促进企业优胜劣汰

（四）企业融资与现金流的影响

三、房地产企业“营改增”后的挑战

（一）房地产企业“营改增”后面临的主要问题

（二）“营改增”对房地产企业内部控制工作的影响

1、对控制环境的影响

2、对控制程序的影响

3、对于会计信息系统的影响

（三）“营改增”下加强房地产企业内部控制应对策略

1、加强对职工素质的控制

2、加强对房地产企业业务处理流程的控制

3、加强对纳税风险的控制

四、总结

三、参考文献

[1] Henderson J.V，Ioannides，Y M.A Model of Housing Tenure Choice[J].The American Economic Review，1983，（1）. 

[2] Sijbren Cnossen，“VAT Treatment Of Immovable Property”[J].Tax notes International，1995（10）. 

[3] Satya Poddar，Taxation of Housinb Under a[J]，NYU Tax Law Review，2010（Winter）. 

[4] 岳娟丽，管鸿禧.房地产营业税对稳定住房价格的作用研究[J].当代经济管理，2005（06）. 

[5] 王佑辉，邓宏乾，艾建国.营业税调控房价的“悖反效应”[J].税务研究，2006（09）.

[6] 余伟.促进房地产业可持续发展的税收政策研究[D].暨南大学，2010.  

[7] 韩姝.解析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财经界，2016，（16）：287. 

[8] 黄金.“营改增”对房地产企业税负的影响分析[J].产业与科技论坛，2016，（15）：69-71. 

[9] 涤非.房地产“营改增”影响分析及房企应对策略[J].中国房地产，2016，（8）. 

[10] 黎静文.我国房地产业“营改增”问题研究――基于价格效应与福利效应视角[D].成都：西南财经大学，2014. 

[11] 何建英.“营改增”实施后对房地产企业的影响[J].财会学习，2016，（4）：122-126. 

[12] 叶自芳.“营改增”对房地产企业的影响及管理对策[J].财经界，2015，（17）：344. 

[13] 刘艳红. “营改增”对房地产业的税负影响及对策思考[J]. 会计之友，2016，11：98-100.