浅谈城市综合体价值体现及投资开发的可行性和建议_开题报告

一、选题意义与目的

城市综合体近年来在我国取得快速发展:从城市发展的角度，是源于高速城镇化背景下我国城市大规模建设及旧城改造、城市功能升级的需要;同时，城市综合体能够带动经济发展，提升城市形象，促进招商引资，受到各级政府的青睐;各大开发商在房地产业转型和宏观调控的压力下，也纷纷把目光投向了商业地产，而城市综合体易于立项、具有长期投资价值、可通过销售部分物业带动现金流等优势也成为一些开发商初涉商业地产及商业地产豪强进行全国扩张的首选模式。但是，在如此快速的发展过程中，对城市综合体是否能够长远符合城市可持续发展的需要，以及自身可持续发展能力的考量有所欠缺。因此，从城市发展角度对综合体进行研究具有重要理论及实践意义。

（1）范文的理论意义

主要表现在:通过对城市综合体发展历程的梳理，总结我国城市综合体发展的特点;通过城市可持续发展及城市综合体开发的理论梳理，明确城市可持续发展与城市综合体开发的关系;基于城市可持续发展的需要，从政府和开发商两大决策主体的角度构建城市综合体的开发决策体系。

（2）范文的实践意义

从宏观上看，可以促进城市可持续发展，为人类的可持续发展事业添砖加瓦;从中观上看，可以指导城市发展规划，有助于促进城市经济、社会、文化、生态的健康发展。从微观上看，可以指导政府及开发商等主体在城市综合体开发决策阶段工作的合理性，提升城市综合体开发决策水平。

二、文献综述

1.国外研究

国外的城市综合体是伴随着城市规划理论及城市发展理念的变迁而产生、发展起来的。其中，《雅典宪章》、《马丘比丘宪章》和《北京宪章》这三个宣言对其发展历程有着决定性的作用。

（1）《雅典宪章》及演变

《雅典宪章》是集中主义的代表产物，自1933年颁布后，对城市规划界产生了巨大的影响。宪章将城市的居住、游憩、工作、交通进行严格的功能分区规划，使城市传统的自然多样的社区理念遭到遗弃，也抑制了功能融合的城市综合体的发展。20世纪_50年代以来，简.雅各布斯、凯文.林奇、亚历山大等理论学家和城市规划专家们对因严格分区规划导致的城市发展和社会问题提出批判，指出城市各个区域在功能上应该是错综的(Intricate)和自我满足的，从而衍生出多功能多样化融合的规划理论。在此基础上，里昂.克里尔提出“城中城”理论，倡导在城市中建设CBM(包含Center城市中心及广场、Block社区街道、Mall大型商业中心的综合物业)单元;约翰波曼提出了“协调单元”理论，典型的“协调单元”是包含商城、娱乐、酒店及住宅功能的综合物业，并且设置供人们体闲的开放场所，以缓解现代城市空间的拥挤与嘈杂;加拿大建筑师Eberhand H. Zeidler提出了土地混合使用的理论。这些理论鼓励城市建设关注空间利用的多元构成及复杂性、公共空间的场所营造及对城市文脉整体延续性，促使城市综合体在60年代开始大规模发展。

（2）《马丘比丘宪章》

1977年的《马丘比丘宪章》用“综合”的观念弥补了《雅典宪章》单纯理性的不足之处，号召“必须努力去创造一个综合的、多功能的环境”。马丘比丘宪章的颁布使得综合发展成为城市更新建设的新主流[f111，在宪章的影响下，新加坡、口本及香港地区的城市也开始进行大规模的综合体建设。

（3）《北京宪章》

颁布于1999年的《北京宪章》强调城市规划“必须分析与综合兼顾”，而二十一世纪初期城市发展重点在于“整合”。宪章认为综合的城市规划理念已经开始引导城市走上“兼容并包”、“和而不同”的发展道路。这一理念采用广义建筑学理论，融合多元科学的方法作为综合创造设计的新的出发点，利于城市发挥特色，创造多样化的活力。《北京宪章》对过去的规划理念进行了科学的反思与整合，进一步提出了城市综合是当前的发展趋势，为城市综合体的发展提供了坚实的理论指导。

2.国内研究

城市综合体在我国发展的时间较短，国内对城市综合体的研究起步较晚，随着近年来城市综合体在各级城市的迅速扩张，这一研究领域吸引了大量的学者。我国综合体研究的方向主要集中在城市综合体的概念梳理、前期定位、规划布局设计、建筑设计、业态组合与功能定位、发展模式等方面，主要是定性研究，且集中于微观层面，从城市角度对城市综合体进行的宏观和中观的系统研究欠缺。

（1）从城市综合体内涵、定位、功能组合、发展模式等角度

朱凌波、龙固新、王建国等人分别对城市综合体的内涵和特征进行了梳理，认为城市综合体是集合商业、商务、住宅、公寓、娱乐、文化、社交等多种城市功能于一体，代表都市形象的复合型、集约型都市建筑群体。凌晓洁、王磊、李凤林、邓航结合案例项目的定位过程，对城市综合体定位的程序、方法和定位关键影响因素进行了分析和应用。向彪仿、许轶群、柳明津、刘贵文从城市综合体功能选择、业态组合等角度提出了城市综合体的开发策略。易琼、韩勇通过对万达集团四代城市综合体项目发展历程的研究，阐述了城市综合体的规划历程及开发模式的变迁。

（2）从城市综合体开发对城市发展的促进作用的角度

董贺轩、卢济威通过对城市综合体的定义与内涵、发展历程、特性等三个方面的研究，剖析城市综合体与城市集约化发展的关系，指出城市综合体的开发有助于集约、低碳、节约、和谐城市的建设。陈旸、金广君、徐忠认为，在我国城市建设高速发展的快速城市化阶段，城市内部需求的增大要求城市寻求新的高效集约化发展引擎，城市综合体具有城市引擎作用，可促进我国城市建设往高效节约型方向发展。葛凌岩提出了城市综合体在集聚、流动、连续、开放四个与城市发展相关方面的“城市”意义。施瑛、潘莹指出城市综合体多功能集约、高效低耗的特征使其适应集约、多元、紧凑的城市发展战略。杨科、贾坚通过对与轨道交通站点结合发展的地下城市综合体的研究，指出城市综合体建设符合我国城市多核发展的需求，可以通过多中心的打造，促进经济多元健康发展，符合我国建设集约型、低碳型社会的要求。张永奇站在城市综合体对城市发展的影响的角度，分析了城市综合体这一地产开发模式对城市系统产生的经济效应、生态环境效应、人口聚集效应、产业集群效应、文化传播效应、城市社会结构效应和城市规划管理效应，并据此对我国城市化和城市管理的发展区域提出应对策略。林燕通过对香港城市综合体的分析，指出综合体与城市交通系统整合规划的优势，一方面拓展城市空间，利于城市、建筑、交通的综合发展;另一方面可改善城市的整体出行环境，并指出我国城市综合体在建设中能够参考的香港综合体发展的成功经验。

（3）从城市发展对城市综合体开发的指导作用角度

王祯栋在其博士范文中，分析了城市综合体发展的历程，并从城市的空间、

社会、经济、文化、理论、法规和政策等角度，提出城市综合体的建设目标是打

造多样性融合的环境来为城市发展服务，并且探讨了如何在规划、设计层面创造

多样性的环境。李蕾基于对城市综合体发展历程的梳理，指出城市综合体的开发应该顺应城市发展的方向以及城市运营的需求。城市综合体应该承担引导城市资源合理分配、促进产业和人口聚集、调控城市可持续建设和发展的作用。朱文俊结合城市的功能需求，对城市综合体的社会价值、经济增长价值及文化传播价值进行了归纳，从城市综合发展的角度对城市综合体的开发建设提出建议。

三、范文提纲

一、城市综合体相关论述

（一）城市综合体相关概念

（二）城市综合体的特点

二、城市综合体价值

（一）商业价值

（二）社会价值

三、城市综合体投资开发中的决策分析

（一）基于城市可持续发展的决策原则

（二）决策内容及决策目标分析

（三）决策目标体系

四、影响城市综合体开发因素

（一）影响城市综合体开发的外部因素

（二）影响城市综合体开发的内部因素

五、城市综合体案例分析

（一）成功案例

（二）失败案例

（三）案例总结得出的建议

四、参考文献

[1]邓国安.城市综合体街巷空间设计策略研究[D].湖南大学,2018.

[2]刘亮.城市综合体投资风险管理研究[D].西安建筑科技大学,2016.

[3]季雷.徐州永泰锦城城市综合体建设项目经济效益评价研究[D].中国海洋大学,2015.

[4]任云高.城市综合体投资开发的可行性研究分析[D].苏州科技学院,2015.

[5]张宝月.基于城市更新的城市综合体项目开发可行性研究[D].湘潭大学,2014.

[6]向彪仿.基于主导功能选择的城市综合体开发策略研究[D].重庆大学,2009.