企业投资风险分析及防范对策--以虹辉房地产为例_开题报告

一、国外研究现状

在西方发达国家,系统地进行房地产开发经营风险的研究较少,但局部投资风险研究却开战较早。特别是近二三十年来,风险研究已经发展成为一门独立的学科。其研究里程可划分二阶段:1960年以前,投资风险研究主要用传统的经济财务分析法。1960年以后,研究领域引进了管理方法,创立了工程管理科学法,增强了解决实际问题的能力。传统的经济财务分析法有风险调查法、成本效益分析、敏感性分析等,这些方法都是假设资源没有限制的原则下,侧重数学分析和解析计算,由于简化了风险问题本身的相关性和复杂性,使得这些方法在实际中的应用受到限制。工程管理科学法主要有决策树法、概率分布法、数理方法、模拟法、随机网络法等,这些方法偏重于研究在限定资源条件下,各种风险因素对投资决策参数和管理目标的影响程度。由于利用先进的计算技术,从而避免了复杂的数学分析过程,在实践中的应用越来越广。在美国、日本、香港等国家和地区,由于其房地产业已是一个市场发展完善的传统性产业,无论是在私人企业还是房地产行业协会或政府机构,均有从事房地产市场分析、估价和咨询管理公 司,这些企业或机构运用精确的经济分析(风险分析)手段,采用数量分析方法,为房地产投资者预测和评价房地产投资风险,帮助房地产投资者进行风险决策,使其避免因决策失误等造成的风险损失。可见,国外风险投资的系统研究和量化研究都达到了较高的水平,是我国借鉴和参考的主要内容。

2016年,美国的Nell和JeffreyD.Fisher在《RealEstateFinanceAndhivestmenis》中提出加深对潜在经济因素重要性的讨论,扩大商业抵押证券内容的覆盖范围,进一步深入地研究了潜在经济因素对房地产风险及价值重要性的影响。2018年,格里尔在《房地产投资决策分析》中从市场研究、现金流预测、信贷资金、所得税、风险因素等方面研究了美国房地产动作的主要领域,系统地阐述美国房地产运作的基本原理、动作方法和实践经验。2017年,拉尔夫.布洛克在《房地产投资信托》中鲜明地指出了房地产投资信托的投资特性,强调了它们在多元化投资组合中的作用。详细地解释了REITs(房地产投资信托)这种新的资产种类,使REITs成为所有人都可以进入的投资领域。房地产商品和金融类资产相比有其特殊性。房地产的地域性极强,地域间的差异很大,主要由当地的需求价格所决定。房屋与其附着的土地是不可分的,由于土地的价格受到地域以及当地经济发展水平的影响,而且土地不能流动,一地的房地产受到地域之外的房地产价格的影响很小;并且房地产的使用寿命长,房地产的存量远远大于增量;由于受到区位、住宅功能、户型设计等因素的影响,房地产产品是差别化很明显的产品(Logan,2017);房地产产品具有资本产品和耐用消费品的双重特征;因此,房地产泡沫不同于金融泡沫,一方面房地产和其他金融资本一样容易成为投机的对象,成为泡沫的载体,另一方面,房地产作为耐用消费品,其价格不可能无限制地超出消费者的购买能力,相对于资本市场的泡沫而言,房地产泡沫膨胀的空间是有限的。

二、国内研究现状

我国的房地产业起步较晚,和发达国家成熟的房地产业相比,仅处于产业发展的初级阶段,还存在很多的问题,投资决策者基本停留在经验决策水平,往往为了片面追求高利润,盲目开发经营,违规操作和高风险投资,不重视市场调查,缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析,缺少完善的投资决策方法,仅凭经验和简单的计算就进行决策,再加上某些不利客观因素的影响,极易造成投资集中或投资过热,使房地产业面临巨大的经营风险。同时,房地产开发经营是资金密集型产业,一次性资金投入量巨大,资金运转缓慢,财务费用占投资比重较大,一旦决策失准或时机错失将会产生极大的风险。近几年,房地产投资的增长导致房地产资金需求的不断上升,各商业银行房地产信贷业务的数量和规模都在快速增加,2006年底,国内金融机构个人住房贷款余额为19436亿元,同比增长14%;个人住房贷款余额占国内金融机构贷款余额的比重超过了8%。但房地产业是先天具备的高风险性的业,其和金融业的天然联系决定了房地产信贷风险的必然存在。随着贷款规模的扩大,银行房地产信贷业务中的各种问题开始涌现,如个人住房贷款中的假按揭问题,烂尾楼盘债务的追偿问题等,已经严重威胁了银行信贷资产的安全性。2007年的美国次级债危机席卷全球,虽然这次危机只对我国商业银行产生了有限的影响,但为我国商业银行房地产信贷管理敲响了警钟。一旦房地产抵押贷款风险暴露,这会对房地产市场、乃至整个宏观经济造成严重的冲击。美国次级抵押贷款危机提醒我们,越是在市场繁荣的时期,我们越应当加强风险控制和监管。

我国风险管理实践与理论研究起步较晚。从风险管理论研究上,2016清华大学郭仲伟教授《风险分析与决策》的出版,标志着我国新时期风险研究的开始。国家计委2017年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》中,提出对建设项目评价需进行不确定分析(其中含盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析),以预测项目可能承担的风险,确定项目在财务、经济上的可靠性。2016年吴鸣《经济风险论》探索风险与经济的关系,从风险角度对中国现实经济问题进行了研究。目前,我国的投资风险研究还不够深入,也还未上升到应有的理论地位上。定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法[l']。尽管有少量的定量方法应用,但整体上不系统,其风险分析还比较表面化,决策失误大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中,由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性,需要一种更加完善的、适合我国的具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论。我国房地产投资风险管理与国外的差距具体表现为:

(l)在模型误差方面:不确定风险的数据模型与实际存在很大出入。

(2)在信息决策方面:决策系统的信息极不完备。

(3)在市场分析方面:对市场供需情况了解不清。

因此,研究适合我国房地产实际情况的较为准确的定量和定性的风险分析方法,具有深远的理论与实践意义,也是目前我国房地产界研究的热点问题之一。

B.范文提纲格式

一、绪论

（一）问题的提出

（二）国内外研究现状

1.国外研究现状

2.国内研究现状

二、房地产投资研究综述

（一）房地产的概念

（二）房地产的特性

1.不可移动性

2.高价值性

3.房地产业的作用

三、虹辉房地产投资风险现状分析

（一）虹辉公司简介

（二）虹辉房地产企业面临的问题

1.发展环境问题

2.信贷融资困难

3.经营决策问题

（三）虹辉公司风险管理现状

（四）虹辉公司风险管理存在问题的原因

1.制度原因

2.企业自身因素

3.文化传统原因

四、虹辉房地产开发风险防范对策

（一）投资风险规避

1. 选择风险较小的房地产项目

2. 市场尽职调查

（二）投资风险防范

1.用融资级差运筹方法防范风险

2.用融资的结构弹性防范风险

（三）投资风险转移

1. 保险策略

2. 项目资金证券化

结论

C.参考文献

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