物业管理企业的成本分析与控制-开题报告-文献综述-参考文献

（一）国内研究现状

现代意义的物业管理在我国起步较晚，是随着改革开放不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅速发展，房地产综合开发的崛起和发展及房屋管理体制改革步伐的加快，于本世纪80年代由沿海地区逐渐兴起的。1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司---深圳市物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生、随后从深圳到广州，从南方到北方，从沿海到内地，在众多城市物业管理公司像雨后春笋般涌现，物业管理呈现出一派蓬勃发展的生机。到2014年底，据不完全统计，全国已有物业管理公司2万余家，从业人员近千万。

虽然我国目前物业管理企业呈现出一片欣欣向荣的景象，但是，也要清醒的看到目前我国物业管理企业也存在一些不足和隐患。物业企业一成立，就面临激烈的市场竞争，并始终处于生存与倒闭、发展与萎缩的矛盾之中。企业必须生存下去才有可能获利，只能依靠不断发展才能求得生存。因此，企业的生命力不仅在于它能不断创新，以独特的产品或服务取得收入，而是要不断降低成本，减少货币资金流出，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。虽然物业管理在我国起步较晚，但也有二十多年的历史，也积累了较为丰富的管理经验，物业管理市场也得到了充分的发展，但物业企业的成本控制管理却远跟不上市场发展的需要，企业成本意识和成本管理方法等方面也还存在着一系列问题。

成本控制是企业发展的永恒话题，是企业增加盈利的根本途径。无论在什么情况下，降低成本都可以增加利润。在收入不变或增加的情况下，降低成本可使利润增加或更快增长；在收入下降的情况下，降低成本可以抑制利润的下降。经济越发展，竞争更激烈。成本控制是抵抗内外压力、求得生存的有力保障。物业管理行业已经进入高速发展和迅速扩张的时期，其发展前景是相当广阔的，面临的机遇是十分难得的。在这种特殊的历史时期，物业管理公司一定要把握时机，在发展的同时，抓好企业管理的一个重要任务——如何研究不断降低成本。成本管理贯穿企业管理的全过程，企业要做到事前有目标，事中有控制，事后有考核，同时还要根据现代企业管理制度的要求，树立全新的成本管理理念，明晰物业管理企业产权，保证物业管理资产的独立运作，让物业管理企业真正的成为市场主体，独立运作，实现自我发展。

我国目前物业管理成本控制有以下特点：经济发展的不平衡性，导致物业管理发展不平衡；从业人员素质低，专业人才匮乏，影响物业管理发展；经营管理意识不强，规模效益差，成本控制不力导致经营成本过高，企业入不敷出；基础比较薄弱，市场发育缓慢，竞争机制尚未完全完成。对于解决我国目前物业管理的成本控制，学术界有不同的看法。目前主流是：随着物业管理企业之间竞争力的加剧,我国物业管理企业的发展受到市场环境的影响有了很大变化,物业管理企业从体力劳动密集型向脑力劳动密集型转变,这也是物业管理企业面临的机遇和挑战。现阶段,物业管理企业经营效益不高,出现亏损现象.解决物业管理企业存在问题主要是从成本方面入手,影响物业成本的因素较多,传统的以产品为物业成本管理方式不能适应现代服务行业的成本管理需求. 随着房地产市场和物业管理行业的发展壮大，经营者的逐渐成熟，出于降低经营成本扩大收益的需求，以及《物业管理条例》、《物业管理招投标管理办法》等一系列物业管理法规对行业的规范，专业化和市场化成了物业服务企业的必然选择。以精细化工作为中心的成本管理方法,如能得到应用和推广，应该能够比较好的解决成本管理上存在的问题。

（二）国外研究现状

物业管理起源于19世纪60年代的英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成并发展起来的。以美国为例，在美国，物业管理已有60多年的历史，。在20世纪30年代以前，由于放任市场自由调节，美国政府对住房建设袖手旁观，广大中低收入者无力购房，“住房难”成为当时美国一个相当严重的社会问题。为了缓解社会矛盾，同时为了摆脱当时横扫全球的世界性经济危机，从20世纪30年代初期开始，美国政府借鉴英国经验，强化政府在住房问题上的作用，解决了中低收入者的住房困难问题。在此过程中，物业管理日趋社会化，各地纷纷建立了物业管理公司、各种专业管理公司及物业管理协会，并逐渐形成了一个有广泛社会影响的专门职业---物业管理。

美国的物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员素质较高。全国约有100万人从事与物业和物业管理有关的工作。美国的物业管理行业也已发育相当成熟，市场竞争十分激烈，因此，物业管理最突出的特点就是充分的市场化运作，在这种环境下，必须以优质服务求发展，优质服务是物业管理的第一生命，为确保企业生存发展，美国的物业管理公司建立了严密的服务体系。无论大小公司，服务功能都十分齐全，工作上尽职尽责。他们在物业规划开发时便介入，提供建议，以便物业有更高的管理水准。各物业公司都建有物业的系统资料库，并在物业保险上做较多的投资，以便业主和住户放心，提高住宅租住率。1、服务体系严密。大部分物业管理公司体系都十分严密，承包普遍性，分工较细致。尽管有些小型物业管理公司部门未必齐全，但功能齐全，当小公司无力承担某些项目时，总有专业公司及时到位。2、服务内容广泛。除了日常管理工作以外，物业管理公司为宣传住宅区的优越性，开拓公司的房产经营事业，十分重视宣传工作和社会工作。他们经常在住宅区组织各种各样的体育比赛，举办舞会及文艺演出，使住户之间、住户与管理机构之间建立必要的联系和沟通。这种做法类似于我国的居委会组织的各项文艺活动。3、从业人员素质高。在美国，物业管理人员需要专门的资格证书，必须大学文档，还必须接受必要的课程教育，因此，虽然公司人很少，但个个精干，有很强的责任心，讲究工作效率。4、重视物业保险。为了使业主和住户放心，物业管理往往还在物业保险上做较多的投资，一般的物业管理主要涉及火灾险、台风险、地震险和其他险。适当的保险，对吸引住户是极为有利的，业主和住户会更放心的选购和租住。

美国的物业管理经费来源主要有：租金收入，占总收入的1/3；政府定额补贴，占总收入的1/3；政府免征房地产税，占总收入的1/3。通过上述种种举措和优质服务，基本能实现收支平衡，并略有盈余。

目前国外物业管理成本控制已有非常完善和严谨的机制，具体表现为：管理法制程度高；自负盈亏、自主经营、独立的物业公司发展迅猛；物业的使用权与管理权分离；物业管理及收费标准由市场形成。物业管理有着明确的战略制定：通过积极参与房地产开发建设和房地产经营服务，有序的进行物业维修运行管理和高效、及时的综合管理等办法得到了业主与租户的广泛认可和支持。在国外，物业管理机构服务以人为本，具体经营以管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副”思路，取得了良好的经济和社会效益，也值得我国物业管理企业学习。

二、范文提纲

1 物业管理企业的成本分析

1.1直接人工费

1.2直接材料费

1.3间接费用

2 物业管理企业的成本管理的现状

2.1物业管理收费制度不合理

2.2事前缺乏科学的预测

2.3偏重与事后成本控制

2.4人工等费用持续上涨，导致经营成本不断攀升

2.5员工主人翁意识不够

2.6额外支出逐年增加

3 物业管理企业的成本控制方法

3.1科学决策，降低决策成本

3.2以客户为中心，追求合理的盈利

3.3系统分析成本发生的全过程

3.4依靠自身努力，降低公司成本

3.5细节决定成败，完善细节管理

3.6注重财务管理和相关延伸成本

3.7加强员工培训，提供员工技术水平

4 结语

三、参考文献

[1]谢家瑾.物业管理概论[M].北京：中国物价出版社，1996:1-22

[2]任长江.住宅小区物业规范化管理制度范本[M].北京：人民邮电出版社，2007:241-246

[3]张海港.物业管理基本制度与政策[M].北京：中国工人出版社，2011:1-26

[4]张海港.物业管理综合能力[M].北京：中国工人出版社，2010:13-21

[5]张海港.物业管理实务[M].北京：中国工人出版社，2010:25-27

[6]张海港.物业经营管理[M].北京：中国工人出版社，2010:123-129

[7]廖小斌.物业管理处实用工作手册[M].北京：机械工业出版社，2011:109-137

[8]邵小云.物业客服主管[M].北京：化学工业出版社，2013:88-90

[9]刘洪玉.房地产开发与经营[M].北京：中国物价出版社，1996:305-325

[10]常建民.物业管理法规[M].北京：中国物价出版社，1996:97-110