房地产开发企业成本控制探讨—以君悦公司为例_开题报告

（一）引言

我国房地产行业自1997年以来，获得了飞速的迅猛发展，房地产开发企业犹如雨后春笋一样不断涌现并保持蓬勃发展的态势。与此同时，房地产行业有泡沫的呼声日渐高涨，在这样的背景下，我国相继出台了一系列宏观调控政策，从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争，同时房地产的经营模式如土地的取得模式已经发生了较大的变化，土地成本的大幅度提高直接导致了开发成本的提高，缩小了利润空间。现如今消费者的购房行为越来越理性，人们越来越关注房屋的品质与性价比，对开发商的要求也随之提高。

前些年很多房地产公司虽然经营管理落后，但由于房价增长快，企业利润很高，掩盖了管理的不足。现在业内竞争日益激烈，利润空间正在缩小，原有的粗放式的管理已经不适应现在的市场了，加强管理已是刻不容缓．在目前房价上涨受到国家宏观调控的大环境下，要想让企业能可持续的发展，加强成本控制已经成了最重要的手段。

成本作为企业价值创造的源泉，也是企业产生利润的动力，在逐渐激烈的竞争中，成本管理所发挥的作用也就越来越大，成本管理是企业在生产经营过程中的一个重要环节，是各项成本核算、分析、决策和控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理是企业管理的一个分支，直接关系到企业的生存、发展和获利。成本控制是所有企业都必须面对的一个重要管理课题。产权改革、期权激励等措施都代替不了强化管理、降低成本这个传统工作，它是企业成功最重要的方面之一。一切形态的企业，无论是股份制企业、民营企业，还是其他什么形态的企业，要成功都必须把管理基础抓好，都必须过好管理关，而成本控制是其中非常重要的一部分，是关系到企业竞争力高低的主要问题，也是企业获得比其他企业更多利润的重要保证。有效的成本控制是每个企业都必须重视的问题，因此，可以说成本控制是企业经营管理工作的牛鼻子，抓住它就可以带动全局。

房价的高低关系到社会的和谐和稳定，而房地产建造成本直接构成房价的主体，房地产开发费用都会以房价的形式转移到消费者身上，所以控制成本有利于稳定房价。

当前，成本管理问题成为了限制某些房地产开发企业发展的严重障碍。在这种情况下，房地产开企业从自身的完善出发，找到一种适合自身高质有效的成本控制方法和控制程序，采用各种成本控制措施，扩大成本优势，不断的提高自己的核心竞争力，是提高经济效益和增强企业活力的根本途径。  

（二）国外研究现状   

国内外学术界对企业成本管理的研究一直热度不减。但从研究方法上来看，国外学者注重实证研究和案例研究，我国学者注重理论探讨，从研究的内容上也存在着较大的差异。在国外，企业成本管理的研究主要集中在如何提高成本管理信息有用性和如何利用先进的计算机技术拓展成本管理功能、提高成本管理效率方面，特别是作业成本的应用和结合ERP的实施对成本管理的创新方面，取得了相当的成功。

美国《成本管理》杂志的主编凯瑟琳娜和乔·斯腾詹夫妇在2002年编著的《成本管理精要》的一书中认为，会计有两大分支：财务会计和管理会计，后者和成本会计含义相同。“管理”一词指较之以企业外部为目标的财务会计更注重于企业内部成本会计领域。传统的成本会计方法指在北美大部分企业广泛运用和管理会计基础课程中讲授的标准成本会计实务。

美国俄克拉荷马州立大学的会计教授唐·R·汉森和玛丽安娜·莫文教授在《成本管理—预算与控制》一书中认为，财务会计和成本管理是一个组织会计信息系统的两个主要子系统，这两个子系统的主要区别之一是目标使用者不同。财务会计提供信息的对象是外部使用者；成本管理为内部使用者提供信息。而成本管理又包含了成本会计和管理会计两个信息系统。

美国学者查尔斯·T·亨格瑞认为，成本管理是经理人员的为满足顾客要求同时又持续降低和控制成本的行为。因此，为降低成本而进行的成本控制活动是企业成本管理的重心。

哈佛大学会计学教授卡普兰指出的以成本企划为代表的日本式管理会计与以作业成本管理为代表的美国式管理会计的结合将为今后企业实施产品的生命周期成本管理理论开创新的思路。

凯瑟琳娜．斯腾詹和乔．斯腾詹则认为，“高效的成本管理系统应该主要关注企业生产运营和提供管理、决策信息。”

Binde构建了进度和成本控制信息模型，使得三个目标和三个控制之间密切联系起来。成本和控制功能通过系统流程的规范化和控制化被集中化，数据质量具有真实性、全面性和时效性。

Rashid，Tamaki等人伴随着网络计划技术的应用迅速范围扩大，对房地产开发项目进度和成本的不均衡问题进行了深入研究，并且针对管理和资源两个方面分别提出了构建基于围绕资源管理的局部优化方法以及模拟退火技术资源的均衡优化模型。 

Hani等人根据项目成本管理控制的原则，针对项目中出现的超额预算和质量不合格的现象进行了研究分析，基于“最大流最小割”的项目管理的理论，提出工期——费用优化函数，详细阐述了如何解决网络计划工期——成本优化的问题的具体方法。

由此不难看出，项目成本控制理论逐渐变得成熟。尤其是在发达国家中，成本控制理论更是实现了迅速的成长。因此这些发达国家的企业经营水平也有了很大程度的提高，直接加强了企业在世界范围内的竞争实力，也促进了发达国家社会经济水平的提高。

国内研究现状    

在我国，对成本管理方面的研究也取得了一定成果。许多学者结合西方管理会计出现的新思维、新方法对中国的企业成本管理现状进行了分析与对比，特别是在加强项目前期的成本管理以及施工中的事中管理方面取得了较大成绩。

王平心、邓为民等人从引进作业成本的角度探索企业成本管理的新模式，将作业成本法引入工程项目的前期成本控制中，并指出，工程项目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺点，将作业成本法引入工程项目的管理中，能够有效的解决这个问题；

王静提出了从设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段，对工程造价进行有效控制的方法，并以实例对提出的问题进行了论证，认为要协调好项目的监理成本和质量成本之间的关系，使总成本降到最低；

郭婧娟通过将工程造价管理与西方国家的进行对比，指出了我过工程造价中存在的问题，并提出了对工程造价的管理进行市场化运作的管理思路；

陈胜群、胡元木等人从分析评价日本的成本企划人手，探索国外先进管理技术、方法、观念在我国的借鉴与应用。

目前学术界对成本管理的学科归属问题存在很大差异，在很短的时间内还难以解决，而这也会影响到成本管理理论的发展。李定安教授认为，“企业成本学作为经济管理的分支学科，以企业的资金耗费及其价值补偿规律为研究对象，所建立的企业成本核算与成本控制理论和方法体系应用于实践，形成了企业经营管理的一个组成部分，即为企业成本管理。而同济大学的凌立勤认为，“成本会计仍应作为一门独立的学科为好”，并从宏观和微观两个方面探讨了成本会计仍应作为一门独立的学科的必要性。

从现有的研究结论来看，有关成本控制体系的理论与结合内容仍有待进一步探讨，如何构建健全的房地产项目成本控制体系的研究和探讨方面还存在很大不足，在实际操作中，对于工业企业有比较成熟的成本控制研究成果，具有比较强的可操作性；可对于房地产项目开发成本控制能起到指导作用的比较少。随着企业竞争环境、管理环境的不断变化，如何创新我国企业的成本管理模式，需要通过成本控制相关理论指导房地产项目成本控制，通过成本控制体系的应用研究得到相应的启示，推动同类型项目中成本控制体系的应用与推广，提高成本控制的效率和效益是一个迫切需要深入研究的现实课题。

选题目的及意义

近几年来，全国的房地产市场在延续上一年度的升势之后，进入新轮的上升轨道。为控制房价升幅过快，全国和各地的主管部门采取了近年罕有的多管齐下的措施，限制房地产领域的投资(或者说是投机)行为。一系列的“新房政”信号表明，房地产行业将面临较紧的外部环境。偏紧的外部环境对房地产企业而言，是挑战更是机遇。在外部环境的高压之下，房地产企业的成本管理工作提到了前所未有的高度。尤其是融资方面的新规定，迫使企业必须开源节流，全面提高成本管理水平，作为市场的竞争主体，应始终把降低成本作为企业的核心战略，降低成本已成为企业首先要解决的重要问题。

21世纪是网络信息时代，科技迅猛发展，企业生存环境的变化对企业的组织、管理模式的变革提出了新的挑战，因此将来会产生新的竞争模式。美国著名经济学家迈克尔·波特曾著《竞争优势》，其中提到价值链，指企业从生产一直到售予顾客，中间的一系列环节都属于价值链的范畴，这是未来的成本管理模式的发展方向，这种观念将价值链的范畴扩大，也就是成本管理的范围从企业自身已经延伸到客户、消费者。这种模式以信息技术、系统理论为基础，运用专业化网络技术进行资源优化、成本优化，降低企业成本，提升企业竞争优势。

现在，我国房地产开发企业成本控制中存在诸多问题亟待解决，各学科的理论成果为成本控制提供了依据，新型科学技术的出现为成本控制提供了现实操作的可能性，相信随着理论的不断创新、技术的不断革新，房地产开发企业企业的成本控制将会发展到一个新的阶段。

二、范文提纲   

摘要

关键词   

引言

二、君悦公司项目简介

三、君悦公司成本控制上的问题

（一）成本控制观念滞后

（二）成本控制体系不健全

（三）成本控制方法和手段比较传统

（四）缺乏有效成本控制考核

（五）项目经理管理不到位

四、君悦公司成本控制问题的原因分析

（一）理念上存在误区

（二）对成本控制内涵理解不全面

（三）设计、施工等关键环节成本控制缺乏行之有效的科学方法。

（四）没有形成完善的责权利体系

（五）公司用人不严

五、强化君悦公司成本控制的对策与措施

（一）树立现正确的成本管理意识

（二）明确房地产开发成本控制内容

（三）建立和完善关键环节成本控制的方法和标准

（四）建立成本控制保障体系

（五）加强项目经理聘用制度

六、结束语

参考文献

致谢

参考文献

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