关于我国房地产风险投资发展的比较研究_开题报告

一、文献综述

随着国民经济的持续健康发展和经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产业进入了市场竞争的良性循环，已经发展成为一个独立的行业,并逐步成为国民经济的支柱产业之一。然而由于房地产市场机制的不完善，以及房地产投资研究中存在的种种误区，加上房地产本身是一个高投入、高回报、高风险的行业，如何较为正确地进行风险识别和评价这些风险是房地产业面临的迫切需要解决的问题。因此，对当前房地产投资风险的研究具有重要的现实意义。

目前中国房地产市场出现过热的现象， 而房地产市场和投资市场相互渗透， 因此房地产市场的大部分风险就转嫁给了投资市场， 主要渠道是通过银行发生。 近年来， 房地产投资对投资业的依赖明显加强，并且风险从多个维度向投资系统加速转移或传递，随着投资周期的到来， 大量的投资风险也相继出现。 2004 年到 2007 年， 我国基准利率经历了 9 次调增， 一年期贷款利率从 5. 58%升至 7. 47%， 大大增加了借款人的还贷成本， 部分地区的住房抵押贷款违约率和坏账率已有所抬头， 潜在投资风险在逐步加大。 新一轮经济危机的到来， 为促进经济较快增长， 央行自 2008年 9 月至12月连续5次下调基准利率， 一年期贷款利率从 7. 47%降至 5. 31%， 投资机构个人住房贷款余额不断增加， 2009 年以来房价继续大幅攀升。 为抑制房价过快上涨， 从 2008 年至 2011 年， 国家相继出台一系列的房地产宏观调控措施，2008 年“国九条” 的出台以促进经济发展， 落实适度宽松的货币政策， 促进货币信贷稳定增长， 其中很大部分是以房贷形式的增长， 投资机构住房贷款余额大幅度增加。2009 年底到 2010 年， “国十一条”、“国十九条” 等政策相继出台，对房地产用地的重点整治也对房地产市场产生重大的影响。银行信贷明显缩紧，住房贷款余额增幅明显回落。 2011 年初，“新国八条” 出台， 继续重点整治房地产市场， 并且在 2011 年 1月28 日， 上海、 重庆作为房地产一线城市， 率先实施房产税政策。 国家针对房地产市场的宏观调控正在实施， 政府对房地产行业投资市场的政策也在不断推行。

由于房地产作为一种重要的投资工具，其投资具有极强的综合性、专业性和技术性，同时房地产投资也是一个高投入、高回报和高风险的产业，所以降低房地产投资风险是决定房地产投资成败的关键之一。房地产投资风险主要有系统性风险和非系统性风险两大类，系统风险主要是房地产市场供求风险、周期风险、政策风险等；非系统风险则是收益现金流风险、事件风险以及持有期风险等。如何通过严谨的投资决策分析，选择适当的投资机会，最大程度地降低风险，投资风险分析便成为整个房地产开发过程中一个最重要的环节。

国内外研究现状

房地产投资涉及面广，与政府调控情况、投资动向、宏观经济形势、区域供求关系、产业技术变革、现行体制和政策、需方消费倾向、开发企业的经营决策等息息相关，易受各种因素波动的影响，正是这些不确定性因素构成了房地产投资活动中的种种风险。综合近期我国有关的研究文献来看，主要存在以下观点：

　在刘海英， 李伟群的《房地产宏观调控与投资风险控制》 中分析了中国房价持续上涨的原因， 按照供求理论分析， 一方面土地供给一直出于供不应求的局面， 地价飙升推动房价上涨； 另一方面“居者有其屋” 的传统思想和担心未来收入水平增长不确定但房价会继续上涨的心理一直影响着人们， 购房需求丝毫没有减弱。 按照房价上涨投资说分析， 一方面大多数投资购房者缺乏对自己所够得的住房的物权、 使用权及使用末期残值的理性分析， 甚至大量出现“举债置业、 以房养房” 的现象； 另一方面人民币不断升值的预期持续增加， 大量外资为了规避汇率风险纷纷来到中国寻找投资机会， 不断进入中国房地产市场， 从而也坚定了购房投资者的信心。 这两种投资需求大大挤压了正常的购房需求， 从而推动房价进一步上升。

王漪在《房地产市场投资风险问题分析》 中分析了中国房地产存在的问题。 1、 房地产融资渠道单一。 由于中国房地产投资体系还不完备， 融资渠道比较少， 房地产投资只要为银行间接融资， 直接融资占很小比重。 我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业， 主要为大型的国有和地区性开发企业， 但即使诸如万科、 中国海外发展等企业， 其在全国房地产的市场份额也不足1%。 这样的单一渠道使得房地产市场对商业银行产生过分依赖。 2、 房地产体系不完善。 我国的房地产一级市场几乎只有银行体系在为整个房地产产业的发展提供支持， 而我国房地产投资的二级市场只能说还在起步阶段， 相关法律也不够完善。 3、 房地产创新比较缓慢。 由于政府对房地产投资采取严格的利率管制制度， 使得房地产投资的创新受到了一定的限制。 在我国， 房地产投资工具种类比较少， 投资机构的流动性风险也日益突出。 4、 房地产投资体系的预警系统建设滞后。 “重经营， 轻管理； 重发展， 轻风险” 的现象比较突出。 银行作为目前我国房地产融资的重要渠道， 银行内部管理制度松弛， 导致内控风险时有暴露。

　刘海北在 《中美房地产风险比较和我国的应对策略》 中分析了中美房地产市场投资风险的许多相似之处。 1、 经济高速增长，流动性过剩推动房价过度上涨， 逐渐形成泡沫。 美国在2001年到2003年间， 美联储连续降低利率刺激经济， 美国经济在复苏的同时， 房价也开始大幅攀升， 2000年到2006年间涨幅高达77%。 中国与美国类似， 2002年到2006年上半年， 我国一年期存款利率和贷款利率一直处于1.98%-2.25%和5.31%-5.85%的历史较低水平。 中国国民经济也得到了高速发展， GDP也连续5年保持10%以上的增速。 宏观投资体系的流动性相对充沛， 推动房地产投资和房产价格持续大幅上涨。 2、 投资机构房地产信贷迅速扩张， 贷款发放标准明显降低， 埋下风险隐患。 美国低利率政策大大降低了融资成本， 同时也扩大了高风险融资的盈利空间。 住宅投资业务成了投资机构的大力竞争对象， 其占银行的资产份额不断扩大。 中国自2002年以来， 资产价格也经历了大幅上涨的时期， 商业银行特别垂青于住房抵押贷款。 3、通货膨胀加剧， 货币政策从紧背景下房贷偿还压力加大， 触发信用风险。 2004年6月 至2006年6月 ， 美联储连续调升利率， 直接推高了借款人的还贷成本， 使得大量原本支付能力就先天缺失的次级房屋贷款借款人无力还款。 2004年到2007年， 我国基准利率经历了9次调增， 一年期贷款利率从5. 58%升至7. 47%， 大大增加了借款人的还贷成本，部分地区的住房抵押贷款违约率和坏账率已有所抬头， 潜在投资风险在逐步加大。

以上研究成果指明了分析房地产投资风险的重要性，并对房地产风险进行了分析和探讨，提出了赞成或反对的观点和理由，这也是本范文要分析的重点问题。

二、范文提纲

引言：谈及个案房地产风险发展沿革和现状

　一、我国房地产投资风险形成的概述

　　（一）我国房地产投资风险的类型

　　（二）我国房地产投资风险形成的主要因素

　二、我国房地产投资风险形成机制的微观因素分析

（一）房地产开发商违约动机分析

　 （二）购房者违约行为分析

　 三、我国房地产投资风险形成机制的宏观因素分析

（一）国家宏观政策分析

　　（二）国际资本因素分析

　　（三）宏观经济周期分析

　　四、商业银行同业竞争行为分析

　　（一）商业银行房地产业务竞争动机分析

　　（二）商业银行同业竞争引起的房地产投资风险分析

五、我国商业银行房地产投资风险的综合评价

　　六、针对我国房地产市场投资风险提出的建议

　　七、参考文献

三、参考文献

1、易宪容：房地产市场走向从年说起. 中国发展观察，2007（1）：40－49. 

2、 李兰英，李伟：我国房地产投资风险向 土地财政风险传导的博弈机制分析 [J].现代财经（天津财经大学学报）， 2012（7）：59－69. 

3、 李健飞，史晨昱：我国银行信贷对房地 产价格波动的影响[J].上海财经大学 学报，2005（2）：26－32.

4、刘海英， 李伟群: 房地产宏观调控与金融风险控制. 建筑经济， 2010年第 6 期： 34-37.

5、 王永勤， 董蕴琳: 关于我国金融风险问题的探讨. 华北金融， 2009 年第 1 期： 26-28.

　6、 曾前锋： 我国房地产金融风险的产生原因 及应对措施. 中 国 商界， 2010 年第 2 期： 213-214.

7、雷鸣： 我国房地产投资风险及防范研究. 企业导报。 2010 年第 1 期：

　　170-172.

　　8、 薛奕。:我国房地产金融风险及应对策略浅探 . 河北金融， 2010 年第 6期： 22-47.

　  9、王新红， 安起雷: 我国房地产蕴含的金融风险及相关政策调整[J]. 海南金融， 2010 年第 2 期： 4-10.

　　10、刘海北: 中美房地产金融风险的比较及我国的应对策略[J].上海金融， 2009 年第 2 期： 65-68.

　　11、 魏巍贤， 叶国兴: 住房价格波动的金融支持和金融风险防范[J]. 金融理论和实践， 2009 年第 2 期： 11-14.