房地产业资产转让与股权转让的税收筹划_

绪论

随着社会主义市场经济的发展，企业之间重组、兼并或资产置换步伐的加快；同时伴随着房地产市场调控的频率越来越频繁， 一部分中小型房地产企业因资金劣势、市场判断失误、成本高企而陷入经营困境，而不得不转让房地产项目，退出房地产业。一部分大型房企拥有资金优势，在市场不利的情况下，以先进的经营理念，通过并购中小房企的项目，能迅速实现做大规模，如近年来风声水起的融创、碧桂园、中梁等房企。使得房地产市场（包括土地使用权二级市场和房地产交易市场，以下同）日益活跃。 在房地产市场上取得房地产项目有两种方式，一是直接受让该房地产项目，二是通过股权转让收购房地产项目所在的公司 （本文以有限责任公司为例）。在实践中，为了规避税收，以股权转让方式实现房地产转让的现象屡见不鲜，并且被转让股权的公司的全部资产往往就是一个尚未开发的房地产项目（即一块未被开发的土地）。 本文就以资产转让或股权转让方式实现房地产转让税收的筹划进行探讨。

2.研究意义及目标

在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反国家税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。

税收筹划完全合法、符合国家立法意图，国家鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定，“税收筹划是注册税务师的业务内容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。

由于政策对土地转让的限制以及公司之间为了规避转让房地产所发生的税费等原因，以股权转让方式转让房地产已成为一种常见的操作方式。采用该操作方式的公司普遍认为能大幅减少纳税金额，因此该方式也成为常用的税收筹划方法。若仅从转让环节来看，以股权转让方式转让房地产的确是减少了纳税金额，但从长远来看，并非如此。由于受让房地产项目的目的就是为了通过开发房地产项目以获取盈利，通过股权方式取得的房地产项目，往往存在股权收购价格较账面土地成本高溢价的情况，该部分收购溢价通常无法在增值税销项税前扣除，也不能计入土地增值税与企业所得税税前扣除项目，只有再次转让该房地产项目时，才可在企业所得税扣除（通常取得该项目不会转让）。在项目开发完毕土地增值税清算时，清算扣除的土地成本为原账面成本，体现为土地增值税的增值幅度非常大，土地增值税的一个特征是四级超率累进税率，往往造成清算土地增值税的增长幅度超过了土地增值额的增长幅度，带来的结果是土地增值税的金额会非常大，同时原账面土地成本较低而带来的企业所得税的金额也非常大。高收购溢价、高税收成本会吞噬项目的利润，造成并购项目的投资回报率较低（在范文正文中会举例说明）。

本文就是通过比较资产转让与股权转让两种模式，在不同的土地原账面成本、资产收购价格、股权收购价格的情况下，综合比较两种模式，以对比分析较佳的收购方案。

  

范文提纲

前言：假设甲拥有一个房地产的A项目公司，项目公司土地原账面价值1亿元，除该地块外，无其他重要资产，原为招拍挂该地块，甲投入资本2000万元，提供股东借款8000万元，现该地块市场价格5亿元。不考虑政策限制因素，乙可选择用资产收购的方式以5亿元购买该地块，用该方式时甲需缴纳非常多的增值税及附加税费、土地增值税、企业所得税、印花税。乙需缴纳购进土地的契税、印花税，甲劝说乙，我将项目公司100%股权转让给你，你就不用缴纳契税，还可以快速开发，假设乙答应了，乙以5亿元的的对价收购股权，与收购资产效果是一样吗？

一、房地产项目转让的背景

1.1  房地产市场的发展阶段

1.2  房地产企业快速扩大规模方式的思考

1.3  房地产企业成本控制的考量

1.4  房地产企业资金控制的考量

二、 房地产项目以资产转让方式转让，对转让方、受让方的影响 

2.1 房地产项目资产转让中，转让方的税收成本

2.1.1 转让方的增值税及附加税费的分析

2.1.2 转让方的土地增值税的分析

2.1.3 转让方的企业所得税的分析

2.2 房地产项目资产转让中，受让方的税收成本及盈利分析

2.1.1 受让资产过程中需要缴纳的税费

2.1.2 受让方的增值税及附加税费的分析

2.1.3 受让方的土地增值税的分析

2.1.4 受让方的企业所得税的分析

三、 房地产项目以股权转让方式，对转让方、受让方的影响

3.1 房地产项目股权转让中，转让方的税收成本

3.1.1 转让方的企业所得税的分析

3.2 房地产项目股权转让中，受让方的税收成本及盈利分析

3.2.1 受让股权转让过程中需要缴纳的税费

3.2.2 受让方的增值税及附加税费的分析

3.2.3 受让方的土地增值税的分析

3.2.4 受让方的企业所得税的分析

四  资产转让、股权转让对转让方、受让方的影响

4.1  资产转让方式对转让方、受让方的影响

4.2  股权转让方式对转让方、受让方的影响

4.3  综合比较两种方案的优缺点

4.4  两种方案的法律风险及财务风险

五、范文小结

参考文献 

鲍征；对地产项目公司股权转让的税收筹划；2007.2 CORPORATE FINANCE 新理财；第67~69页；

黄 燕：以股权转让方式转让房地产涉税分析：企业研究2011 年 9 月第18 期：第132~133页；

王利红、蒋品洪：以股权转让方式实现房地产转让的 避税效果和法律风险；现代商业 MODERN BUSINESS—产业研究 TheIndustrialStudy   第153~154页；

财税〔2009〕59号关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知

公告2010年第4号关于发布《企业重组业务企业所得税管理办法》的公告   

财税〔2014〕109号关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知   

财税〔2016〕36号 营业税改征增值税试点实施办法

财税〔2018〕17号关于继续支持企业 事业单位改制重组有关契税政策的通知

财税〔2018〕57号关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知

[国税函（2000）687 号]《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批 复》 

[国税发(2009)91 号]《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知