浅析万科集团筹资方式_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10%是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有20%-30%间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60%来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。

洪艳蓉于2007研究认为房地产企业除了银行的信贷融资的途径以外，还可以通过发行企业债券、上市、合作开发、通过房地产投资信托以及进行项目融资等渠道来筹措资金。

虞晓芬与裘颖在2007年对中国房地产融资现状和上市融资的优势进行分析时，以及对目前房地产公司上市合资所面临的挑战进行探讨后，得出上市融资对房地产公司有利也有弊。房地产公司在把握机会的同时首先庆权衡利弊，后再做出是否上市的选择的结论。

丁晨和屠梅在2008曾认为海外融资只是权宜之策，只能暂时缓解我国yfuv展中眼前的一些问题，不能长久地发挥作用，只有在通过发展本土不动产投资信托才是我国房地产发展的方向。

汪波在2008年分析资料后得出，当前我国房地产行业主要是通过银行贷款与商品房的预售来筹集资金，通过上市融资的仍比较少，所以并未真正享受到上市融资带来的好处。

刘德英和邱红在2010年针对性地对房地产上市公司领域进行了财务数据详细的研究，研究后得出房地产上市公司的资产负债率水平偏高，负债融资来源主要是银行借款、预收账款以及应付账款；公司的经营模式和融资模式、公司资源和盈利能力等公司自身因素以及金融政策、金融体系等外部环境因素是这种融资状况产生的根本原因。

吴静提出，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小，因此，她主张要发展房地产产业投资基金，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风险。

胡军在研究我国国民经济指标后，通过对比分析我国和美国的结构、收入、分配差异，指出由于房地产业进一步发展的客观需要、REITs发展所而非的投资主体已逐步形成、住房公积金的保值增值需要、税收制度的完善更凸显REITs的税收优势，中国目前引入REITs已具备了可行性。

（二）国外研究现状

1958年Modigliani与Miller第一次提出了企业融资的理论。而在1977年Lelsnd和Pyle首先在资本结构理论体系中，加入了信息不对称的概念。随着这个理论的进化，逐步地把早期企业外部问题（如破产，税收等）所产生的企业融资财务平衡问题转化为企业内部的结构和制度设计问题，关联的理论有：优序融资理论、信号传递理论等。为了提升价值，增强企业筹资能力，企业管理者可以运用不对称信息理论，适当地把自有资本比重提高，把负债比率降低。

1984年Myers和Majlif提出了啄食顺序原则：优先使用内源融资然后是债务筹资，俩务筹资时首先进行的是银行筹资，其次是债券筹资，最后才考虑使用股权筹资。

1990年Gau与Wang于通过对项目融资模型研究中发现在筹资的过程里，投资者决定倒账务价值比率，是根据房地产行业目前的现状进行的。在相关关系层面，市场利率、非负债税盾、财务危机的期望成本与房地产公司的债务水平呈负相关关系，并采用了来自1971年到1985年1423个房地产交易样本的经验数据予以证明。

1999年Joseph Ooi在英国系统调查了房地产行业中的各种筹资行为，最后总结出房地产企业的筹资行为会受到资产构成形式、业务导向、在建房地产板块的股份波动对整个股市的影响的观点，他首先认为虽然房地产板块的股份波动通常被人们认为比其他行业板块的股份波动对整个股市的影响程度还要大，但房地产投资信托基金并不像股票和债券那样有影响力。接着他又把房地产投资信托基金与利率两者之间的变动关系进行了分析，最后发现整个股票市场乃至全国的经济会较大程度地受到房地产投资信托基金的影响。房地产投资信托属美国发展的时间最长，也最为成熟，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。

（三）国内外研究现状述评

    我们从国内外融资理论演进的历史过程看，研究筹资问题不仅要重视企业外部因素对公司金融结构的影响，还要关注企业内部因素，并且这个趋势是由“外”而“内”的变化。企业内部筹资结构、代理成本、控制权分配等都需要考虑，从而实现最优的筹资结构。相对而言，国外对筹资理论和筹资行为研究较多，而国内主要是从宏观角度对筹资方式和筹资的影响因素等进行了研究，针对某个具体房地产企业的筹资研究较少。而本文正是针对特地对象——万科公司进行筹资策略研究的。

二、范文提纲

一、万科集团简介

（一）万科集团简介

（二）万科集团发展历程

二、万科集团筹资之路

（一）国内筹资

（二）国际筹资

三、万科筹资方式分析

（一）万科集团的筹资特点

（二）万科集团在筹资过程中具有的优势

    （三）万科集团与同行业筹资方式的比较

四、万科集团的未来筹资方式分析

（一）进行多元化融资的同时，控制好资本成本

（二）加大房地产信托的力度，压缩筹措资金的费用

（三）与机构投资者及合作开发融资，缓解资金压力，减少资金风险

五、万科集团多元化筹资方式的启示和分析

（一）万科集团的筹资方式非常丰富，源于其良好的金融嗅觉 。

（二）万科集团充分利用股权直接融资来发展产业

（三）万科集团很好地平衡了股权筹资与股权稀释之间的矛盾

（四）经营业绩是企业资本运作的根本

参考文献

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