房地产价格的影响因素分析——基于阳江市房地产价格的实证研究_开题报告

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文献综述

一、选题的意思及背景

我国房地产从1978年起步至今，已然40年有余，作为改革开放的见证者，经历了一系列的发展和变化，最终在本世纪起有了明显的起色，我国房地产业进入了高速发展，随着国富民强，全国经济快速发展，房地产业和国民经济的关系也越来越密切并在国民经济中扮演主要角色。

近几年，阳江市房地产业与本地经济的高速发展同步进行，地区生产总值（GDP）逐年增长6-8%，其中第三产业中，房地产业贡献率依然走高。据统计，2017年全市累计完成开发投资144.86亿元，同比上升42.9%，2018年累计完成开发投资141.61亿元，同比下降2.2%，出现了停滞现象，房价也屈居于平稳，在这两年中几乎没有变化。首先，得益于国家对于房地产业等相关行业的政策调控，其次，购房者对于购房需求也逐渐理性。房价的涨跌现象已成为社会的关注点，也同样影响宏观经济的健康运行。

随着房价的关注度越来越高，我国对于房地产行业各个环节的研究也越来越多，但由于我国房地产行业发展时间短、数据类信息积累不够，研究方式较为单一。而在世界各国，民生问题也一直是最为关注的点，同样，他们对于房地产行业的理解和研究，相对于我国，体系各方面会更成熟、更完善。房地产价格水平的强烈波动不仅对房地产业存在着重大隐患和不利影响，同时会直接影响国民经济水平稳健的发展且影响程度具有一定的冲击性。由此，详细研究房地产价格的影响因素显得十分必要。基于此，本文以阳江市为例，对阳江市房地产价格的影响因素进行实证分析，找出刺激阳江市房价变动的真正原因，并提出针对性的对策建议，以使阳江市房地产回归健康发展的轨道。

国内研究现状

杨柳杭和雷鸣（2007）[1]认为，从1989年到2003年，中国的城市化率增长了14.32%，每年的平均增长率接近1%。城市化对房价产生了显著的拉动作用。刘在军（2010）[2]从供给和需求两个角度出发分析影响国内重点城市商品住宅价格的因素，在此基础上构建价格模型，得出成本因素、人口因素是影响商品住宅价格的主要因素，成本推动型效应较好地解释地方政府土地财政现象，需求拉动效应说明人口增长对房价的拉动作用。邹至庄和牛霖琳（2013）[3]分析了1987年至2006年的全国城镇数据，发现收入的提高将会大大的增加住房需求并促进住房价格的上涨，住房价格的需求收入弹性为1。

李仲飞和张浩利（2013）[4]分析了2002年至2011年全国数据，发现推动住房价格上涨的主要因素是收入的增加，房价上涨的50.17%归因于需求方面的因素，居民收入水平的提高对房地产价格波动的影响是44.45%。张东、杨易（2014）[5]使用30个省市1999年至2011年的房地产数据，使用随机效应模型分析了土地供给、存量房供给和增量房供给对房价的影响，他们认为中国的房地产供给和土地供给都与房地产价格呈现正相关性，新增加供给与房价呈现负向关系。刘燕玉和郭琴（2016）[6]以贵州省10年的房价数据为基础，建立多元线性回归模型，实证阐明了城镇居民可支配收入对其房价变化产生的作用较大。

二、国外研究现状

Nellis，L，J.A.Longbottom（1981）[7]对英国房地产市场的研究结果为人均可支配收入、贷款利率是影响房价的主要因素，然后Poterba（1991）[8]通过对美国39个城市的人口数量、家庭年收入和房屋建造成本的研究，结果表明影响因素主要为成本和需求与人口数量无关，然而Eric J Levin，Robert E.Wright（1997）[9]和Joke Luttik（2000）[10]基于不同国家的数据研究则表明投机、环境和景观类型是影响房价的决定因素。

经济的发展同时也带动住房价格的变化，于是Collyns（2002）[11]在研究房价影响因素时加入GDP并发现房价与GDP之间存在正相关关系，而Pyhrr，Coopere（2005）[12]则从日本国土面积偏小人口居多的情况出发，其研究方向主要侧重于住房价格和土地价格之间的关系，Miki Seko（2009）[13]则是将代表经济发展的指标家庭年收入、住宅年开工面积、消费价格指数人口和空置率作为影响因素来研究房价变动。

除了市场因素还有政策因素的影响，如Maroc Del Negro，Christopher Otrok（2007）[14]利用贝叶斯方法得出影响住房价格变动的指标中就有地域因素和货币政策因素，不过此处的政策指的是货币利率，只是政策的一小方面。人自身的心理因素也会影响房价变动，如A.M.Zainora，M.N.Norzailawati，P Tuminah（2016）[15]对马来西亚购房情况进行感性调查的研究表明公共开放空间与房价呈正的弱相关关系。

综上所述，当前国内外学者对于房地产价格影响因素进行了较为丰富的研究，可以为本文研究提供一定的借鉴与参考。然而，每个地区房地产发展情况是不同的，房地产价格也是不同的，由此，本文对阳江市房地产价格影响因素进行分析对于丰富此方面的研究有着重要的意义。

B. 范文提纲格式

（提供二级或者三级提纲）

引言

一、阳江市房地产发展现状分析

（一）阳江市概况

（二）阳江市房地产发展现状

1.供给现状

2.需求现状

3.交易现状

二、阳江市房地产价格影响因素实证设计

（一）指标选取

（二）数据来源

（三）模型建立

三、阳江市房地产价格影响因素实证分析

（一）描述性统计分析

（二）相关性分析

（三）回归分析

（四）模型检验

（五）实证结果分析

四、结论与建议

（一）结论

（二）建议

C. 研究方法以及研究所需数据资料的可行性

1.研究方法

（1）文献研究法：本文通过阅读大量有关房地产价格影响因素的文献资料，对房地产价格影响因素有了一定的了解，为本课题研究了奠定良好的理论基础。

（2）实证研究法：以阳江市作为研究范围，分析阳江市房地产发展现状，对阳江市房地产价格影响因素进行实证分析，通过指标选取、模型建立，进行描述性统计分析、相关性分析、回归分析、模型检验，以此确定出关键因素。

2.研究所需数据资料的可行性

在范文开题以后，有充分的时间搜集资料和相关数据，并可以与指导老师进行及时的沟通，通过在图书馆阅读相关书籍以及利用网络资源，搜集大量的资料进行研究，从中获得了很多相关知识，为今后的范文写作打下了良好的基础。

D. 参考文献

杨柳, 杭雷鸣. 房价上升对我国城市化的影响机制研究[J]. 中国物价, 2007(2):59-62.

刘在军. 国内重点城市商品住宅价格影响因素实证研究[J]. 统计与决策, 2010(14):112-114.

邹至庄, 牛霖琳. 中国城镇居民住房的需求与供给[J]. Working Papers, 2013(1):1-11.

李仲飞, 张浩. 成本推动、需求拉动——什么推动了中国房价上涨?[C]// 第八届（2013）中国管理学年会,2013.

张东, 杨易. 中国房地产市场供给对房价影响的实证分析[J]. 统计与决策, 2014(12):133-136.

刘燕玉, 郭琴. 基于回归模型的贵州省房价影响因素分析[J]. 现代经济信息, 2016(19).

Nellis J. G. & Longbuttom J. A. An Empirical Analysis of the Determination ofHouse Prices in the United Kingdom[J]. Urban Studies, 1981, 18: 9-21.

Poterba J M ,  Shiller W R . House Price Dynamics: The Role of Tax Policy and Demography[J]. Brookings Papers on Economic Activity, 1991, 1991(2):143-203.

Levin E J ,  Wright R E . The impact of speculation on house prices in the United Kingdom[J]. Economic Modelling, 1997, 14(4):567-585.

Luttik J . The Value of Trees, Water and Open Space as Reflected by House Prices in the Netherlands[J]. Landscape and Urban Planning, 2000, 48(3-4):161-167.

Senhadji A S ,  Collyns C . Lending Booms, Real Estate Bubbles and the Asian Crisis[J]. IMF Working Papers, 2002, 02(20).

Pyhrr,  Coopere. Estate  prices  and  economics  cycles  [J].international  estate review, 2005, 37 (2):24-33.

Naoi M ,  Seko M ,  Sumita K . Earthquake risk and housing prices in Japan: Evidence before and after massive earthquakes[J]. Regional Science & Urban Economics, 2009, 39(6):658-669. 

Maroc Del, Christopher Otrko.  Luftballons:Monetary policy and the house priceboom across U.S.states.Journal of Monetary Economics[J].2007:1962-1985.

A.M.Zainora, M.N.Norzailawati, P Tuminah. A Spatial Analysis on Gis-Hedonic Pricing Model on the Influence of Public Open Space and House Price in Klang Valley, Malaysia.Remote Sensing and Spatial Information Sciences, 2016:829- 836.