房地产开发投资决策及风险控制_开题报告

文献综述

房地产投资决策、风险管理的由来

风险管理最早起源于20世纪30年代的美国。18世纪工业革命期间，法国管理学家亨利·法约尔（HenryFayol）在其著作《一般管理和工业管理》中，正式把风险管理思想引入到企业经营领域。1963年，梅尔(Mehr)和赫奇斯(Hedges)合著的《工商企业管理》一书，为风险管理学系统研究的开始。1987年，美国项目管理学会PMI公布了第一个项目管理知识体系，将风险管理作为项目管理的一个重要组成部分。1987年，英国Chapman教授首次提出了概念“风险工程”，认为风险工程可以将各种风险分析技术集合起来，弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使风险管理的目的更为明确，方式更加灵活，范围更加广泛，有利于在更高层次上大量应用风险分析的最新成果。风险研究领域日渐拓宽。进入20世纪90年代，西方国家的风险管理研究已经有了很大进展，基本形成了一个体系较完整的新学科和独立的研究领域。风险管理在企业管理实践中得到了广泛应用。随着新的评价方法的不断产生，对工程风险的分析也向综合、全面、多维方向发展。风险分析已经成为项目决策的主要依据。美国项目管理协会(PMI)在2000年版的PMBOK中明确将项目风险管理分为6个阶段：风险管理计划、风险识别、风险估计、风险量化、风险处理和风险监控。国外对于房地产项目风险的研究始于20世纪60～70年代，主要是在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。查尔斯·H·温茨巴奇在《现代不动产》一书中对房地产投资风险进行了分析，并涉及到了投资组合问题，但是并没有更深入阐述其内涵。Gay1on.E.Greer在 《房地产企业投资分析》一书中研究了不同类型的房地产投资收益及决策问。P.Sindt在《房地产投资分析和应用》一书中研究了房地产投资分析问题，针对房地产投资风险做了全面的研究。

研究目的及意义 

房地产投资项目的风险管理是房地产投资企业所面临的一项重要工作, 这项工作对投资的经济效益影响很大,  同时也影响着投资企业未来的生存和发展,  而对房地产投资项目风险的识别、评估和应对又是项目风险管理的重要组成部分。因此在投资之前需要对房地产投资项目进行科学、合理的评估，不但对其价值进行准确评价，还要对投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析，这样才能避免房地产投资的盲目性，防范、避免投资风险，这样具有重要的理论意义和实用价值。

本范文通过对现阶段房地产投资决策及风险控制的讨论，得出对房地产投资项目进行有效的风险管理是极其必要和迫切的结论。通过自身对房地产风险控制的理解，对房地产投资项目中存在的各种风险因素进行分析。

国内房地产开发投资决策及风险控制概况

1998年以来,中国房地产业快速发展,已经成为国民经济的主导产业和支柱产业,取得了令世人瞩目的成就,尤其是在改善广大城镇居民住房条件、改善城镇面貌、促进经济增长、扩大就业四 个方面,更是发挥着其他行业所无法替代的巨大作用。2009年房地产投资总额更是达到了1562亿美元,约占全球房地产投资总额的4成,占当年中国国内总值的比重已经超过了10%,在这种近乎疯狂的市场行情下,投资人开始丧失了理智,忽视了房地产投资分析,房地产投资的风险越来越大。快速成长的市场掩盖了这种疯狂投资的风险,但是,这种风险最终要暴露的。2008年、2010年的房地产宏观调控使得部分投资人蒙受了投资损失,投资人认识到风险控制的重要性。 

1996年雷胜强主编《国际工程风险管理与保险》，本书在如何正确对待风险，辨识和分析风险，采取有效防范对策，甚至可以利用风险，为工程获取优厚利润方面有着较为详尽的论述。与此同时，本书也叙述了对风险的预测、分析、判断、评估及采取相应的措施，如回避、控制、分隔、分散、转移、自留及利用风险等全部活动[1]。

陈立文编著（2004）在《项目投资风险分析理论与方法》一书中从系统和过程角度出发，较全面地论述了项目投资风险的收益分析、变权分析、回归分析、可靠分析、概率分析、决策分析、模糊分析、模拟分析、网络分析、区间分析、系统分析和经济分析等理论和方法[2]。

陈秉正（2005）在《公司整体化风险管理》中认为：“风险管理是通过风险识别、风险评估和风险控制，能够以最低代价达到最低风险损失的管理活动[3]。

王家远， 刘春乐（2007）在《建设项目风险管理》中提到，我国目前对风险分析方法的研究主要集中在资产定价模型(CAPM)、现金流量模型、融资决策博弈模型、层次分析法(AHP)及模糊数学法等方面。郭波、龚时雨、谭云涛等（2008）在《项目风险管理》 中指出，项目风险管理是对项目全寿命期内遭遇到的能导致项目不良后果的风险进行管理，从而保证项目目标的实现[4]。

总之，我国房地产投资风险的分析和评估整体上不系统，其风险分析还很表面，决策失误大量存在。特别是在具体的房地产投资项目操作中，由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，需要一种更加完善、适合我国的具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与风险评估模型。

国外房地产开发投资决策及风险控制概况

对于风险，最早是由美国的威利特在《风险与保险的经济理论》提出的，他认为“风险是关于不愿意发生的不确定性客观体现”。法国学者莱曼认为“风险是损害发生的可能性”。美国学者佩费尔把风险定义为“实可测度客观概率的大小”。这些理解和定义从不同的角度描述了风险的概念[5]。正式的风险管理的思想是 18 世纪产业革命期间由法国的管理学家亨瑞.法约尔（Henri Fayol）在《一般管理和工业管理》一书中提出的，他认为企业经营有技术职能、营业职能、财务职能、安全职能、会计职能及管理职能等六种职能，同时认为这六种职能的基础是安全职能，这种职能保证它能够控制企业所面临的各种风险，维护人身及财产安全，从而创造出更大的利润[6]。1950 年美国的莫布雷（Mowbray）等人在《保险学》一书中详细讲述了风险管理的概念，由此风险管理才在美国正式发展成为了一门学科[7]。近 30 年来，风险管理已逐渐成为一门独立的学科，得到了迅速的发展。在美国、日本、西欧等国家和地区，房地产已发展成为市场完善的传统型产业。无论是企业投资还是个人投资，都需要首先对房地产市场进行分析，对所投资项目进行风险管理，并在此基础上采取有效的措施进行风险的应对，使投资项目的风险减小，避免损失 。  Terry  Lyons 和 Martin  Skitmore 的研究显示，通过对多个国家的调查表明，尽管风险管理的研究越来越多，但实际运用到实践中的却很少。在风险应对中有四种战略，分别是风险规避、风险转移、风险缓解以及风险自留。

范文提纲

房地产开发投资决策及风险控制的概况

房地产开发投资决策及风险控制概念

房地产投资决策及风险控制的现状

房地产投资决策的特征

房地产投资特点

房地产投资过程

房地产投资决策的特征  

房地产投资风险特征及风险因素系统分析

风险的含义

房地产投资风险的含义

房地产投资风险的特征

房地产投资风险因素系统分析

我国一线城市房地产风险控制的现状及防范措施

我国北上广深房地产投资及风控的现状

对于风控中出现的异常如何防范

参考文献

[1]雷胜强.国际工程风险管理与保险.1996

[2]陈立文.项目投资风险分析理论与方法.2004

[3]陈秉正.公司整体化风险管理.2005

[4]王家远，刘春乐.建设项目风险管理.2007(郭波、龚时雨、谭云涛.项目风险管理.2008)

[5]威利特.风险与保险的经济理论.1901

[6]Henri Fayol.一般管理和工业管理.18世纪

[7]Mowbray.保险学.1950