计算机长租公寓管理系统及其应用探析_开题报告

（一）国内研究现状

      国内长租公寓研从目前存在的四类玩家中分析：

市场空间：长租公寓，万亿市场待挖掘：

1、三大因素助推行业加速：国内的住宅价格经过猛烈的上涨周期之后，将一部分人挡在了买房的门槛之外。一个重要的特征是超过70%的交易属于连环交易，说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。没有买房的人讲无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房该租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。

     此外，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。

2、国内租赁市场长期空间5万亿：从趋势上看，租赁市场的GMV由两个指标决定，一是住房自有率，二十租金开支占收入的比量；我们国家目前的住房自有率没有 官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内，根据国际经验，经济越发达，住房自有率越低；随着经济的进一步发展，整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间。

3、从另一个价格指标租金开支占收入比重来看：2016年我国的比重为19%，而从美国的经验看，全国平均为35%，一线城市平均为46%，二、三线均为31%；无论比照哪个标准，我国租赁人群在租金上的开支都有10个点以上的提升空间；在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计2027年我国租赁市场将达到5万亿。

二、资金与资金端的优势的决定因素

1、企业面临的现实困境：我国的长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高且很难在起步阶段自持物业；另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%的以上水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

2、针对数据对长租公寓的息税前利润率做了敏感性分析：入住率在95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%则息税前利润率为0；人房比达到百间11人/百间65%的入住率是盈利的临界点。这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业，对于已经进场和试图进场的玩家这依然是个有门槛的行业，无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无力可图赔本出场。

3、不同类型市场参与者的拆解

在目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模，抢占市场份额的阶段。应对资源与资金端的瓶颈上，各家公寓管理公司都充分利用各自的资源禀赋进行突破和尝试。整体而言，这些不同类型市场的参与者都有着自己的独门武器。

三、品牌公寓的盈利分析

经过几十年的业务演进和发展，大东建托已经形成了已托管租赁为平台入口贡献稳定现金流，以建筑业务为利润中心，金融、护理、能源业务为增值引擎的产业链协同模式。托管租赁业务虽然贡献了55%的业务收入，但利润贡献只有5%。作为利润中心的建筑业务以45%的收入占比贡献了75%的利润。租赁业务越来越成为一个平台和入口业务，起到带动产业链发展和协同盈利的作用，而非单独作为利润中心存在。

（二）国外研究现状

从美日的成熟模式上来讲：纵观美国和日本的长租公寓市场，我们发现有三种代表型的上市公司：自持集中型、自持分散型、托管型。前两种出现在美国市场，市值最大的两家公司为AVALONBY(AVB)和AMERICAN HOMES 4 RENT(AMH);最后一种出现在日本市场，市值最大的是大东建托（DAITO）。其中盈利能力最好的是自持集中式的AVB，税前利润率为29%，其次是托管式的大东建托，纯租赁业务的税前利润率为3.6%。自持分散式的AMH只有1%。

从美日的商业模式上来讲：长租公寓可持续盈利的特点有：1、拥抱资本做自持，通过物业的增值获益；2、拥抱产业链讲租赁业务作为入口，通过产业链业务获取超额利润。这两种商业模式要的核心能力是有差别的。拥抱资本端需要的核心能力是资本运作能力和周期的深度理解能力，拥抱产业链的模式则需要相当的平台管理和协同能力。可以说 无论哪种模式要做到成功都是相当有门槛的。

举个简单案例来说：日本大东建托的运营模式是典型的施工+建后代租，其业务的基础离不开日本私有土地制度；还有日本央行持续宽松的货币政策导致日本利率持续走低，促使了土地和房屋所有者对外出租房屋获得稳定租金收益的催化剂。

     就以上对国内外长租公寓截止目前发展的现状：我认为我国长租公寓需要吸取美国盈利模式长期持续扩大发展的措施，来做大国内长租公寓的发展。不同点是，国内与国外目前走的发展路径恰好相反：国内已产业链先发为主，国外已资产链为主，都有优点，也都有缺点。在不同模式的发展下，国内可能会出现同时拥有产业和资产链模式的优势企业，这样同时也会催生或者衍变分化出很多专注做单个领域的专业化公司，例如装修、家政、金融、智能设备等领域的快速崛起。在加上国内近些年对住建部、发改委、财政部等各部门发的有关加快住房租赁市场的相关文件与报道，使得租赁市场更加规范化、正常话，我相信国内长租公寓在未来的发展有着不一样的意义。

二、范文提纲

引言：

     经济、教育、问卷、医疗、工作等无可替代的资源优势使得城市终将走向胜利，中国的快速城市化进程依然如火如荼的进行，但由于经济社会发展的不同步，使得城市住房问题显得异常严峻。

居住，就是讲人类的事。更确切的说是普通老百姓的事。每年数百万的青年群体走向校园。来到城市追逐梦想，大部分的青年群体既买不起房，也租不起较为理想的居住空间。他们白天一身光鲜出入高档华丽派的写字楼，下班之后穿梭于密不透风的城市森林、阴暗潮湿的地下室、畸形分割的室内、堆满杂物的筒子楼、不见天日的城中村没缩减支出真是痛心疾首，住在这样糟糕的居所，还有诗和远方吗？

我们惊叹于城中村土地利用的多样性，惊叹于看似无序发展的场所激发的活力，惊叹于主导城中村发展的隐形的自然力量的背后却忽略了被高房价、高房租促成城中村的青年群体的居住环境。因为我自己也是其中一员，遂决定以当代青年群体居住问题作为自己研究的出发点，以及结合当下火爆的互联网应用作为自己研究的出发点，已城中村作为青年群体居住空间改造的对象，以适当提高房租金为条件，以提高青年群体居住舒适度为最终目标，虽不能达到让青年群体在城中村如同海德尔那样“诗意的栖居”，但能居住上性价比高、空间布局良好、采光通风隔声达到一定标准、社区环境得到改良的居所，那文本的研究目的就达到了。

第一章 绪论

1.1研究背景

1.1.1青年群体居住问题严峻且待解决

1.1.2深圳土地利用瓶颈与土地存量巨大的城中村

1.1.3国家政策推动，承租公寓获得青睐

1.2研究对象概念界定及主要内容

   1.2.1城中村的属性

   1.2.2青年群体的界定

   1.2.3长租公寓的范畴

1.3相关理论应用分析

   1.3.1居住学理论应用分析

   1.3.2人体工程学理论应用分析

   1.3.3环境心理学理论应用分析

1.4国内外相关研究综述

   1.4.1国内相关理论与实践研究

   1.4.2国外相关理论与实践研究

   1.4.3国内外相关研究的启示

1.5文本解决的相关问题及研究的目的与意义

   1.5.1文本拟解决的相关问题

1.5.2研究目的

1.5.2研究意义

第二章 基于深圳的住房政策以及住房使用情况概述

2.1“政府主导”的住房建设及使用情况

   2.1.1“政府主导”下的住房发展及闲逛政策梳理

   2.1.2“政府主导”下的住房保障及建设情况

   2.1.3“政府主导”下的保障房建设的特点和不足

2.2“非政府主导”的住房建设及使用情况

   2.2.1企事业单位以及工业区职工福利房的建设

   2.2.2资本角逐下的住房建设

   2.2.3城中村自建房——住房保障的有益补充

第三章 青年群体视角下深圳的居住现状与需求研究

3.1 青年群体特点与居住需求理论研究

   3.1.1青年群体的心理特点研究

   3.1.2青年群体的消费特点研究

   3.1.3青年群体的居住模式与行为特点研究

   3.1.4青年群体居住需求理论研究

3.2深圳青年群体居住现状实态分析

   3.2.1青年群体居住现状调研方法及目的

   3.2.2调研对象居住现状内部空间使用分析

第四章 基于深圳长租公寓改造的实证调查研究

4.1长租公寓发展概况

   4.1.1长租公寓发展

   4.1.2长租公寓分类

4.2当前深圳长租公寓改造实证调查

   4.2.1长租公寓调研的方法与目的

   4.2.2以创业为背景的——蘑菇公寓

   4.2.3已民营企业为背景的——万科泊寓

4.3当前长租公寓存在的问题与改造启示

   4.3.1互联网+长租公寓到底改变了什么？

   4.3.2单签长租公寓改造启示

第五章 城中村视角下长租公寓改造设计要点研究

5.1城中村空间形态研究

   5.1.1城中村城市空间发展与分布热点

   5.1.2城中村楼栋单元平面空间特征

   5.1.3城中村改造为青年长租公寓房源的确定原则

5.2青年长租公寓改造设计原则

5.2.1分步到位、循序渐进

5.2.2节约成本、经济适用

5.2.3空间合理性与适应性

5.2.4轻装修、重装修

5.3青年长租公寓室内空间单元改造设计研究

   5.3.1影响室内空间设计和使用的主要因素及其优化措施

   5.3.2主要功能单位空间设计要点研究

   5.3.3居住单元室内空间组合模式研究

5.4青年长租公寓公共空间改造设计研究

   5.4.1建筑瘦成+宅旁空间——城市公共客厅

   5.4.2公共交通空间——立体的人行道

5.4.3屋顶空间——共享城市蓝天

5.5青年长租公寓改造趋势

   5.5.1长租公寓社区化

   5.5.2精细化的细节设计

   5.5.3充满个性化的体验式居住空间

   5.5.4只能科技化的家具设计

第六章 青年群体长租公寓改造设计实践

6.1房源基本概括

   6.1.1区位环境

   6.1.2房源改造前特点

   6.1.3改造目标及内容

6.2楼栋改造设计分析

   6.2.1楼栋及户型设计

   6.2.2经济分析与成本预算

   6.2.3改造设计难点

第七章 结语与展望

7.1研究的主要内容与结论

7.2研究的不足与展望

三、参考文献

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