既有住宅加装电梯的案例分析与策略研究_开题报告

国内研究现状

目前国内既有老小区多层住宅普遍无电梯,这给人们的生活带来了极大的不便.推进既有住宅加装电梯工作不仅可以有效解决老年人上下楼的基本生活要求，更是解决未来中国老龄化社会难题的重要实践。但是国内种种案例表现了既有住宅加装电梯实施过程中遇到的难题,综合近期我国有关的研究文献来看，主要存在以下观点：

一、马爱萍在《老旧多层住宅电梯加装对策研究》中认为,虽然多个城市已开展了试点工作,其他城市也紧跟形式推进类似项目,但是受工作经验多寡、政府支持力度大小、申请审批程序的复杂程度、受众的理解程度及对待态度、资金来源渠道、使用权或产权划分、老旧多层住宅总量大小等限制,相关工作的推进过程中仍然面临许多问题及难点.作者认为,目前出台的相关指导意见或建议比较宏观,对具体工作开展指导性不足.还有住户意见多元化,加装电梯对高低层住户的需求迫切程度不同,对采光环境影响不同,对加装费分摊问题意见分歧.另外,作者认为老旧住宅多为工作单位分房,住户只有使用权,本应由原单位牵头办理相关审批手续,但由于规划建报的手续繁琐,审批时长,故而不愿办理.最后,老旧小区的居民经济条件及物业管理费用偏低限制,初期投入资金和后期维保费用集资单靠居民难度较大.

二、陈剑怡在《北京市既有住宅加装电梯发展现状及对策研究》中认为,由于责任主体不明晰、政策滞后、住户利益难平衡等原因，仍面临着诸多问题.第一，政策滞后，与现行标准规范存在冲突。作为一项系统化、专业化的工程，电梯增设工作的开展必须首先要严格遵照相关设计和施工规范要求。但是从现有的政策和规范内容来看，很多规定在制定之初并没有将既有住宅增设电梯问题纳入其中，如现行消防、采光规范标准没有考虑既有住宅增设电梯问题，这使得现有政策规范要求与既有建筑加装电梯相抵触。不仅如此，对实际工作中出现的新问题难以依法依规找到解决依据和途径，解决方案的效率低、合理性不足，存在违法违规问题的隐患。与此同时，当前各相关部门的参与积极性不高，大多数部门受激励机制不完善、工作阻力大、法律法规保障不健全、缺乏完善科学的长效管理机制等因素的影响，住建、财政、发改、国土、规划、消防、质检等部门对于增设电梯存在的安全隐患也只能通过“严卡规定”或“不予办理”的方式来规避风险和责任。第二，诉求多样，难以平衡协调住户利益。我国《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应经过两个“三分之二”同意：总人数占业主总数、所拥有建筑面积占总建筑面积都达三分之二以上即可。但是在實际运行过程中，“三分之二”多数派利益难以均衡。由于年龄、经济条件、楼层高低等客观条件不同，相对于住在高层的老年人而言，存在持“挤占生存空间、加重经济负担、降低住宅经济价值”等观点的住户。以私有产权小区加装电梯后楼层资产增值空间的差异为例，城六区60～100平方米的单元楼高层房价将上升20万～50万元不等，而对低楼层业主来说，则会削减现实收益。第三，责任主体不明晰，缺乏统一的管理部门。之所以当前增设电梯工作成功案例只局限在中直单位，其根本就在于一方面中直单位的责任主体较为清晰，房屋所有权基本归国有，且由政府全额出资，另一方面住户类型较为单一，基本为职工家属，便于利益统一和关系协调。与之相比，市属单位落实难、推进难的原因就在于房屋所有权属性复杂，加装电梯责任主体不明确，缺乏统一的加装电梯相关事务管理部门，从而使得在是否加装问题、对电梯的购置安装、运行使用、保养维护费用分摊，以及对低楼层住户采光的影响、电梯的安全和噪声、加装电梯对房价影响等问题存在异议，不同业主之间的多元化利益很难协调统一。

三、中国老科协积极推动”加装电梯”写入政府工作报告.报告中指出,中国老科协会同江苏省老科协在江苏省南京市召开了既有住宅加装电梯研究成果现场推进会，总结南京市可借鉴的成功经验和遇到的困难。2018年1月22 日，中国老科协形成了《关于将既有多层住宅加装电梯纳入重要民生工程的建议报告》，并由陈至立同志直接报送国务院领导。《报告》提出三点建议：一是建议国务院有关部门总结推广南京等地加装电梯工作经验,并针对既有住宅加装电梯工作出台指导意见.二是建议有关部委组织力量对既有住宅加装电梯中碰到的问题进行深入研究，并出台解决方案.三是建议把支持和鼓励有条件的既有多层建筑加装电梯工作纳入政府工作报告.2018年1月31日,受李克强总理委托,住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽，副部长倪虹一行到中国老科协专程拜会陈至立同志，就将既有住宅加装电梯工作纳入政府工作报告进行了沟通.2018年3月5日,李克强总理在十三届全国人大一次会议上所做的政府工作报告中提出,有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯.

四、省建设厅、发改委、公安厅等9部门联合下发《关于开展既有住宅加装电梯试点工作的指导意见》（以下简称《意见》）,据调查，浙江老年人选择居家养老的占88.7%，选择老年公寓和其他养老机构的仅占11.3%。而省老龄办统计，预计到2020年，全省户籍老年人口将达到1186万人，约占总人口的24%。随着老龄人口比重逐年上升，对既有住宅加装电梯的呼声，也逐年增多。根据新出台的《意见》，只要是符合“具有合法的房屋权属证明，满足建筑物结构安全、消防安全等有关规范要求，且未列入房屋征收范围和计划”这些条件的既有住宅，就可以以住宅小区、幢或单元为单位提出申请加装电梯了。同时，《意见》规定“由规划部门召集建设、国土、消防、质监、环保、园林、城管执法等部门和图审机构进行联合审查”。这一审批工作机制简化了办事程序。《意见》指出，“加装电梯的服务范围内产权所有人应当自主或者委托社区组织主持，依照《物权法》第七十六条规定就加装电梯方案和电梯维护管理等有关问题进行充分协商，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意并签订协议，同时妥善处理好住宅周边相邻关系”。《意见》规定，资金由业主承担，业主可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金。一般情况下，加装一部电梯需投入40万元左右的费用。《意见》中除规定可以动用住房公积金外，“街道及社区组织可根据当地实际，提出经费分摊指导意见。”同时，规定“有条件的地方可根据地方财力对特殊困难家庭给予适当补助”。“在原有小区用地范围内加装电梯的，加装电梯后新增面积为加装范围内全体业主共有，不予按房屋办理不动产登记，容积率增加部分不再征收地价款，免于补缴市政基础设施配套费及其他相关行政事业性收费”。既有住宅加装电梯，对原有房子的承重、结构有可能产生不利影响，所以《意见》规定，既有住宅加装电梯要进行专项设计，这个设计方案，要符合日照、结构安全、消防安全、环保、应急救援和电梯等相关标准、安全技术规范的规定。为确保既有多层住宅加装安全，省建设厅还组织专家制定发布了《浙江省既有多层住宅加装电梯设计导则》.

五、杭州住保房管局组织修订了《杭州市区既有住宅加装电梯与管线迁移财政补助资金使用管理办法》（以下简称《办法》），提高了管线迁移市级资金补助额度，将原办法中涉及管线迁移所需费用政府补助5万元/台，市、区两级财政各承担50%，超出部分由各管线单位分担，调整为涉及管线迁移所需费用市级财政给予5万元/台的补助，其余迁移费用由区级财政保障，同时，还增加了对社区的激励机制。据了解，与原资金补助办法相比，新《办法》提高了管线迁移市级资金补助额度，将原办法中涉及管线迁移所需费用政府补助5万元/台，市、区两级财政各承担50%，超出部分由各管线单位分担，调整为涉及管线迁移所需费用市级财政给予5万元/台的补助，其余迁移费用由区级财政保障。同时，新《办法》还增加了对社区的激励机制，即每完成一台电梯加装给予社区8000元/台的资金补助，激励社区发挥主导作用，促进加装电梯业主意见统一。

六、温州市住建委发布《关于进一步推进我市既有住宅加装电梯工作的实施意见》。该实施意见对电梯加装的门槛、申请程序、审批等环节作了明确的规定，10月8日起实施。实施意见还要求鹿城区、瓯海区、龙湾区的相关主管部门应在本意见实施之日起，开展申请受理和审批工作。单梯为单一产权的住宅或别墅、列入拆迁改造计划的住宅，不适用本意见。意见指出几点重要原则:一、加装电梯新增建筑面积不再征收地价款，免于补缴市政基础设施配套费及其他相关行政事业性收费。二、加装电梯新增建筑面积为加装范围内全体业主共有，不予办理不动产登记，不再调整各业主的分户产权面积。2013年，温州市曾制定出台《关于市区既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》，鹿城区政府也于2014年5月出台了《鹿城区既有多层住宅加装电梯管理暂行办法》。该暂行办法实施后，鹿城区实施了东门大厦等10栋楼11部电梯加装。

（二）国外研究现状

汪重阳在《中德老旧集合住宅改造比较研究初探-中国问题与德国经验》中分析指出,目前德国政府在既有住宅加装电梯根据加装位置分为两种:一种是外墙贴建电梯.一种是门厅内加建电梯.两种方法适用情况不同.

门厅内加建电梯.拆除首层门厅内斜向承重墙,保留门厅内圆形承重墙,并沿电梯建造一圈承重墙以承受楼面荷载.经改造,加装新电梯后的底层门厅空间变大,墙面及铺地均更换上新的饰面材料,灯光照明也得到重新设计,使得门厅环境得到很大的优化提升.

加建电梯和楼梯相结合.某四层集合住宅的原有楼梯因年久失修而破损严重,经施工人员勘测后判定原有楼梯已无修缮价值,因此拆除门厅内原有双跑楼梯,子啊原有楼梯位置加建双向开门的电梯,使两个方向的人流均可直接使用电梯.并在外墙位置另建带玻璃幕墙的旋转楼梯,大面积的玻璃幕墙位楼梯间带来充足的光线,使老住宅更具现代气息.这种加建电梯与楼梯结合的方式大大改善了楼内的垂直交通能力,凸出的玻璃楼梯间也起到美化建筑立面的作用.

加建电梯与楼梯井相结合.德国上世纪60年代起大量兴建的P2型住宅楼,这类住宅层高一般为2.6-2.8米,楼梯为三跑式,梯段中央为带玻璃天窗的楼梯井,梯井长皆为1.5米,这为后期加建电梯提供了可能.在作者的调查下发现,其加建电梯的位置就选在楼梯井位置,电梯尺寸在工厂提前预制.其优点是加建电梯无需改变建筑结构,且可利用原有楼梯井顶层玻璃采光,为电梯轿厢引入自然光线,节省了日间照明的费用.

外墙加建电梯与门厅相结合.贴外墙加建电梯是德国最常见的电梯加建方式,其优点是加建对建筑结构影响较小,电梯轿厢可自然采光,无需过多人工照明,且电梯可与门厅相结合,缩短电梯与门厅入口之间的距离,方便居民出入.缺点是会占用部分建筑外用地,因此不适用于一些用地紧张的城市街区.德国是一个人口分布较稀疏的国家,因此这种情况很少被考虑进来.

范文提纲

既有住宅加装电梯工作的背景

二、既有住宅加装电梯工作的现状

(一)北京,南京等城市出台的有关既有住宅加装电梯的政策

(二)浙江省及温州市出台的有关既有住宅加装电梯的政策

三、既有住宅加装电梯工作存在的问题

(一)申请门槛问题

       1.审批流程过长,时间成本高

       2.住户意见难统一,谁将为牵头?!

(二)住户意愿多元化,难统一

       1.低层住户的通风、采光和日照如何维护

       2.因加装电梯引起的高低层住户的邻里矛盾

(三)资金负担及补偿问题

       1.设备、安装及维保等资金的筹措和分摊

       2.弱势群体、老旧小区的政府补贴

四、既有住宅加装电梯工作的对策和建议

(一)降低门槛、简化手续,细化工作流程

       1.贯彻落实”最多跑一次”,”一窗受理,集成服务”

       2.建议国务院出台指导意见,政府牵头激励社区.

(二)针对住户意见难统一和诉求多元化提出可实施对策和建议

        1.多部门联合,给出合理加装电梯方案

        2.根据不同受益程度,合理规划分担相关费用

(三)借鉴杭州住保房管局《办法》

       1.市、区两级财政相互分担

       2.对社区加装电梯给予一次性资金补助

五、结语

三、参考文献

《中国老科协积极推动”加装电梯”写入政府工作报告》[J].今日科苑2018年3月20日

南京市人民政府.《市政府关于印发南京市既有住宅增设电梯实施办法的通知》[J].南京市人民政府公报.2016年11月28日

北京市住房城乡建设委.《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》[Z].京建发〔2016〕312号.2016年08月22日

马爱萍.《老旧多层住宅电梯加装对策研究》[J].现代商贸工业.2018年05月11日

陈剑怡.《北京市既有住宅加装电梯发展现状及对策研究》[J].中国市场.2017年02月18日

温州市人民政府.《温州市人民政府办公室关于市区既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》[J].温州市人民政府公报.2013年07月25日

汪重阳.《中德老旧集合住宅改造比较研究初探-中国问题与德国经验》[J].郑州大学.2016年5月1日