论商品房预售广告_开题报告

商品房预售广告的法律性质及效力

到目前为止我国现有的法律、法规中并没有对商品房预售制度中广告的法律性质与效力予以明确，仅有的与这一内容相关的法条（最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第3条规定）也存在着不严谨、不全面、有争议等问题。厘清商品房预售广告的法律性质对实际维护消费者合法权益具有重要意义，综合近几年我国有关的研究文献来看，主要成果有：

何宗泽在《商品房销售广告的法律性质分析》中认为，商品房销售广告在一般情况下为要约邀请，在具备《解释》第3条的条件时属于要约，对双方具有合同约束力。其在范文中还就《消费者权益保护法》第22条有关规定进行论述，提出只要广告中有对房屋质量状况的部分说明，就为要约性质，否则为要约邀请性质。

郭峥在《浅谈商品房销售广告的性质》中认为，综合我国现行《合同法》和《解释》第3条，商品房销售广告可以分为三种性质，分别为要约邀请性质、要约性质和合同条款性质。若该广告属于要约邀请性质，对开发商和购房者双方都不具有法律约束力；若属于要约性质或合同条款性质，对广告主体开发商具有法律约束力，如果开发商违反了相关内容，需承担违约责任。

违反商品房预售广告的法律责任承担

在现实生活中，因商品房预售广告引起的纠纷屡见不鲜，因此明确当开发商做出违反商品房预售广告中的说明和允诺的行为时所应该承担的法律责任由非常重要的现实意义。探讨商品房预售广告责任承担方面的理范文章有：

杨路明在《商品房销售广告性质与责任法理剖析》中认为，符合要约及合同条款性质的销售广告，在其虚假或虽然真实但是没有得到兑现时开发商应该承担违约责任。当销售广告属于要约邀请性质或要约与合同条款性质但合同随后被解除的，若广告因内容虚假违反了先合同义务中的告知义务而导致当事人蒙受损失，开发商理应承担缔约过失责任。如果商品房销售广告存在欺诈行为，作者认为应使用惩罚性赔偿责任。

王晨在《商品房销售广告法律问题研究》中对《解释》中对商品房销售广告中引进惩罚性赔偿持肯定态度，并介绍了当商品房预售广告存在虚假时是否应该适用惩罚性赔偿责任这一制度的争议，表明了自己对其应该适用惩罚性赔偿责任的立场。

李毅在《商品房销售广告法律问题探析——从两起商品房销售广告案谈起》中认为，广告一旦载入合同中，若开发商违反就要承担相应的违约责任。当其属于要约邀请性质时，消费者无法因为开发商违反而要求其承担违约责任。若属于要约性质而未被遵守时，如果符合《解释》第3条规定的条件，开发商应承担违约责任，对于《解释》第3条规定以外的部分，若因欺诈造成相对人损失，开发商应承担缔约过失责任。

（三）商品房预售广告法律制度完善

对于商品房预售广告法律问题研究的最终目的是要用理论去解决实际问题，规范商品房预售广告不能仅仅依靠对开发商出现违反行为后的法律责任承担，更需从源头治理，完善商品房预售广告法律制度，从根本减少违反行为发生。研究商品房预售广告法律制度方面的理范文章有：

孔燕、吴荣鹏在《对商品房销售广告若干问题的法律思考》中认为，首先应在完善《广告法》的基础上借鉴外国成功立法经验，制订《商品房预售广告法》及实施细则；其次应严格商品房预售广告的事先审查、事中监督、事后监督和救济。同时由于《解释》中对商品房预售广告存在大量模糊性表述，立法机关应制定出根据针对性、操作性与系统性的法律或司法解释。

邱丽丽在《浅析商品房预售合同与消费者权益保护问题》中提出，商品房预售制度完善需预售方、消费者、国家相关部门三方联动，对消费者而言应加强学法知法用法，用法律武器保护自身合法权益；对预售房而言应本着诚信原则提前告知免责、违约、交付等条款；对国家相关部门而言应加强商品房预售许可监管。

严文静在《完善我国商品房预售广告制度的法律思考》一文中就商品房预售广告法律制度完善提出了一个亮点，认为可建立完善的开发商信息披露制度，并保障信息披露的全面性、真实性、及时性、易得性、易解性、合法性，以减少因信息不对称导致的相关问题。

二、范文提纲

引言：商品房预售广告的研究背景及现状

商品房预售广告一般理论

商品房预售广告的概念

商品房预售广告的特征

二、商品房预售广告的法律性质及效力

（一）根据商品房预售广告法律性质的分类

（二）要约邀请性质的商品房预售广告及其效力

（三）要约性质的商品房预售广告及其效力

（四）合同条款性质的商品房预售广告及其效力

 三、商品房预售广告的法律责任承担

商品房预售广告中的违约责任承担

（二）商品房预售广告中的缔约过失责任承担

（三）商品房预售广告中的惩罚性赔偿责任承担

四、我国商品房预售广告法律之问题及其完善

（一）商品房预售广告中存在的问题

（二）商品房预售广告存在问题的成因分析

（三）完善商品房预售广告法律规范的建议

三、参考文献

[1]何宗泽.商品房销售广告的法律性质分析[J].中国工商管理研究,2005(7).

[2]杨路明.商品房销售广告性质与责任的法理剖析[J].法学与实践,2006(5).

[3]杨路明.商品房销售广告存在的主要问题与对策研究[N].贵州工业大学学报,2006(2).

[4]孔燕、吴荣鹏.对商品房销售广告若干问题的法律思考[J].法制与社会,2008(11)：274-275.

[5]郭峥.浅谈商品房销售广告的性质[J].商品与质量,2012(6).

[6]王晨.商品房销售广告法律问题研究[D].西南政法大学硕士学位范文,2012.

[7]殷瑛.商品房预售广告的法律效力研究[D].南京工业大学硕士学位范文,2015.

[8]赵靓.浅析房地产广告的社会责任问题[J].产业研究,2011(9).

[9]严文静.完善我国商品房预售广告制度的法律思考[J].当代法学论坛,2011(4)：216-222.

[10]邱丽丽.浅析商品房预售合同与消费者权益保护问题[J].市场周刊,2017(5)：129-130.

[11]冯靓.商品房预售广告法律地位探析[J].消费导刊,2009(7)：123.

[12]刘庆国.预售商品房广告法律问题研究[N].江南大学学报,2010(6)：37-40.

[13]李毅.商品房销售广告法律问题探析——从两起商品房销售广告案谈起[D].西南政法大学硕士学位范文,2009.