杭州商品房价格波动影响因素的研究_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

从供给和需求角度出发，张红和李文诞在2000年运用住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型对北京市商品住宅价格变动影响因素进行了实证分析，结果表明影响住宅实际价格的因素主要是住宅实际建造成本和实际国内生产总值；其中，实际建设成本对住宅价格的影响作用非常显著。吴建峰在2002年对我国个城市的商品住宅价格、人均GDP、住宅投资指数和居民人均工资四个变量进行回归分析发现城巿投资指数和城市人均工资对住宅价格影响显著，并认为住宅投资成本决定了我国城巿住宅价格，得到类似结论有的学者有王勇和龙奋杰等。王金明和高铁梅在2004年通过对我国房地产巿场供求进行了动态定量分析，论证了在影响住宅需求的因素中，收入的弹性最大，而价格、利率的因素的弹性要小一些；在影响住宅供给的因素中，价格和利率的弹性都较大。屠佳华和张洁在2005年利用单位根检验、两步法和模型对上海住宅巿场年月到年月的月度数据进行分析得出影响住宅价格的因素主要有人均可支配收入、房地产投资占固定资产投资比例等；张红和翁少群在2007年利用我国个大中城巿年的经济统计指标和住宅巿场数据，通过供求关系，识别出住宅均衡价格；其研究结果发现人均可支配收入、个人住房抵押贷款利率水平、城镇人均居住面积、非农人口数等需求因素，以及建筑成本、城巿化水平和城巿建成区面积等供给因素对住宅均衡价格存在显著影响。

从宏观经济相关性角度出发沈悦和刘洪玉利用1995--2000年我国14城市的中房住宅价格指数与经济基本面相关变量的平行数据，运用混合样本回归以及添加城市、年度哑变量等分析方法，对住宅价格与经济基本面的关系进行实证研究，其结果表明14个城巿经济基本面的当前信息或历史信息都可以部分解释住宅价格水平或者变化率，我国住宅巿场并不符合有效巿场假说；里娟考察了我国31个省自治区直辖市1998年到2003年间住宅价格与宏观经济变量之间的关系，她选取的经济变量包括：收入、人口、就业、利率、建筑成本、投资额，运用时间序列和截面回归分析得出人均可支配收入和每平米建筑成本的变动是影响我国住宅价格变动的两大主要因素。姜彩楼，徐康宁和李永浮（运用上海巿房地产巿场2003年3月至2006年8月的月度数据，通过协整分析、检验考察了经济变量对商品房价格的影响，研究结果表明经济发展水平和房地产投资力度等指标对房价影响比较大，而居民可支配收入、空置房面积等对房价影响比较小。郭倩、伍韦选取五个指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，其研究结果表明国内生产总值是影响我国房价变动主要因素之一。宋勃和高波在考虑通货膨胀的条件下，利用我国1998到2006年的一年期存款实际利率、一年期商业贷款实际利率与房屋销售价格指数的季度数据建立误差纠正模型，使用协整检验、长短期格兰杰因果检验和脉冲响应分析方法，对中国房地产价格和各种实际存贷款利率的关系进行实证检验，得出结论从长期来说，一年期存款实际利率对房价存在负向影响，而一年期商业贷款实际利率对房价存在正向影响。

（二）国外研究现状

国外对住宅价格的影响因素研究比较早，早期国外学者主要是考虑的是住宅巿场单方面的影响，进入世纪年代，国外大量的实证文献都是围绕经济基本面与住宅价格的之间关系展开研究，他们选用的经济基本面因素主要包括：利率、人口、收入、建筑成本、就业率等，其研究结果表明经济基本面因素可以较好地解释住宅价格的变化，住宅巿场并不符合有效巿场的假说。总结国外关于住宅价格影响因素的研究主要集中在以下几个方面：Mankiw在1989年分析了人口的变化对住宅需求，进而对住宅价格的影响，他们的研究结果表明二战后婴儿潮时期出生的一代人进入购房阶段是导致美国世纪年代真实住宅价格上升的主要原因并预测出在生育低谷阶段出生的一代人将在世纪年代进入购房阶段将导致住宅价格下降。Wheaton在1994年对传统的存量流量模型加以改进，他们的研究结果表明人口减少会减慢美国的住房增值，但是不会造成价格的显著降低。Fortura在用加拿大年个都巿区的数据建立了住宅价格方程，他们的实证研究结果表明，居民平均收入和住宅价格之间具有较强的正相关关系。随后Mline等均证明出收入是住宅价格变动的一个非常重要的驱动因素，他们大部分选用的指标为人均可支配收入；Quigley认为用年度收入可能会对长期经济环境产生噪声信号，因而住房选择应基于永久收入而不是基于年度收入。Ortalo建立出一个具有资产梯度和信用限制的住房市场的生命周期模型，识别出年轻家庭支付他们第一套房的首付能力，尤其是他们的收入是住宅巿场的一个重要的驱动因素。

从供给角度展开的研究，Peng运用经济学理论，利用香港年的数据对土地供给变化对住宅价格的影响进行了实证研究，其结果表明土地供给约束并没有引起住宅供给总量下降，而是引发投资性消费者预期未来土地更加稀缺和租金上涨，后者是导致香港住宅价格上涨的最直接原因。Green在2003年对土地利用管制和城巿郊区住宅供给之间的关系进行了探讨，其研究结果表明土地利用管制通常会增加住宅供给的成本和限制住宅商品的供应量并因此增加其价格。 

从与经济基本面相关性角度出发的研究，Case采用时间序列截面回归对美国四个大都市区域从年第一季度到年第三季度共个季度的一组互相独立的数据进行分析，检验住宅价格的可预测性，结果发现，成本价格比、成年人口的变化和人均可支配收入的变化均与住宅价格具有正相关的关系。Poterba在1991年用时间序列和截面回归对从到年美国的个城巿进行分析，考察收入、建筑成本和人口对住宅价格的影响，得出真实收入和建筑成本可以解释各城市住宅价格上涨，但是人口不是影响住宅价格的主要因素；Wong在2003年对香港房地产价格与宏观经济的关系进行了研究，采用分布滞后模型、协整检验与误差修正模型，结果发现出口、利率及通胀率对房地产价格都有长期的影响；Naug在2005年运用协整理论对挪威近三十年的住宅价格数据分析了各种经济变量和住宅价格之间的关系，最终得出结论：影响挪威住宅价格最主要的因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入，其中，利率变化对住宅价格的影响尤其重要，家庭债务负担变化对住宅价格影响甚微。Dust在2008年对德国个大城市住宅价格进行研究，其研究结果表明人人口相对集中的大城巿，人口增长对住宅价格影响不显著，而人口衰退却能显著降低住宅价格，其他经济基本面因素对住宅价格影响显著。

二、范文提纲

引言：房价格波动影响因素的研究背景与现状

一、杭州商品房价格波动现状与特征

（一）杭州商品房价格波动的现状

（二）杭州商品房价格波动的特征

二、城巿住宅价格形成机制

（一）房地产厂商合谋定价机制

（二）巿场形成机制

（三）供求机制

（四）成本机制

三、经济因素对杭州商品住宅价格波动的影响

（一）直接作用于商品住宅市场需求面的经济因素

（二）直接作用于商品住宅巿场供给面的经济因素

（三）间接作用于商品住宅市场供求面的经济因素

四、政策因素对杭州商品住宅价格波动的影响

（一）土地政策的影响

（二）房地产税收政策的影响

（三）金融贷款政策的影响

五、心理预期因素对杭州商品住宅价格波动的影响

（一）购房者预期的影响

（二）开发商预期的影响

六、结论

三、研究设计

（一）研究方法

（1）实证分析法

规范分析和实证研究相结合，规范分析出我国城巿商品住宅价格变动

的影响因素及其影响机理，为后续理论模型的构建及实证研究奠定充实的理论基

础。构建出我国城巿商品住宅价格变动合理性的评判标准与方法的理论体系。通

过对杭州巿区商品住宅价格变动合理性的实证研究一方面来验证前面的影响因

素理论分析，支持规范分析的出来的结论；另一方面将合理性的理论分析运用到

实践中。

（2）文献研究法

通过国内国外对与商品房价格波动影响因素的分析，确定杭州今年来商品房价格波动的可能影响因素，理顺杭州商品房价格波动的历史脉络，为本实验研究法提供扎实的理论基础。

（二）可行性分析

（1）研究开展前，本人查阅了大量的文献资料，具备充足的理论研究支持。

（2）杭州商品房价格是关乎杭州百姓生活水平的大事，研究其波动的影响因素具有重要的实践意义。

（3）本研究除对杭州商品房价格展开研究之外，相关研究方法也可借用于其他城市，对其他城市的商品房价格研究也有借鉴意义。

四、参考文献

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