HZ公司新合作广场项目风险管理研究-开题报告

随着国民经济的发展，人民群众对住房改善的要求越来越强烈，国家也适时启动了住房改革。自住房改革以来，房地产行业迅猛发展，在国民经济中所占的比重越来越大，已经成为国家的一个支柱产业。但是伴随着房地产行业的发展，其风险也越来越大，房地产市场已经不是拿一块地，盖房就赚钱的时代了，当今的房地产市场，存量房也来越大，需求低迷，市场风险呈扩大趋势，国家也出台了一系列的救市措施来稳定房地产市场的发展，但救市的效果还不明朗。

房地产开发项目的开发周期较长，一般的开发项目至少两年以上才能完成一个开发周期，资金密集，投资量较大，合作方较多，受到政治、经济、金融、销售回款等多方面因素的影响，风险较高。本文通过对XHZ公司新合作广场项目开发过程中投资决策、施工建设、销售及物业管理等各个阶段进行风险分析和评价，提出化解风险的应对措施，为我国房地产行业的风险管理提供一些借鉴思路与方法，从而促进地产行业健康稳定发展。

（一）国外研究现状

风险管理作为一种理念，自古以来就有之，西方的谚语“不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里”，我国的“积谷防饥”的典故，都体现出了风险管理的理念。

现代意义上的风险管理思想出现在20世纪上半期的西方发达国家。管理学的先驱之一，法国的管理学家法约尔提出了管理的六项基本活动，即商业、技术、安全、财务、会计和管理活动。其中的安全活动就是风险管理思想的体现，认为安全活动是其它几项活动的基础和保证，它能控制企业及其活动所遭遇的风险，维护财产和人身安全，从而创造出长期利润。英国著名经济学家马歇尔提出了“风险分担管理”的观点。风险管理作为一个管理学概念的提出，则是由美国经济学家加拉格尔在1950年发表的《风险管理：成本控制的新阶段》一文中予以明确，从此风险管理开始在西方得到发展。1961年，美国保险管理协会开设了风险管理课程，在保险学领域奠定了风险管理的基础。1963年，赫奇斯与梅尔发表了《企业的风险管理》后引起了社会的广泛关注，从而使风险管理开始成为一门科学。随后，风险管理得到了迅猛的发展，关于风险管理方面学会也相继成立。1978年日本风险学会成立，1980年美国风险学会成立。1983年美国发布了“101条风险管理准则”成为风险管理的一般标准。到了90年代后，由于工程项目的建设数量及规模的不断扩大，风险管理在投资、进度、质量等方面发挥的作用也越来越大，风险管理在世界各国也得到了广泛的应用。2000年，风险管理得到了进一步的丰富和细化，形成了现在流行的风险管理流程，即风险计划、风险识别、风险估计、风险响应、风险量化、风险监控六大流程。近年来，国外学者在房地产开发风险管理方面取得的主要研究成果有Rajan和Diamond的风险分担理论，Christian Golliede 的过程风险管理理论以及Wurkzebach的交易不稳定理论等。

通过以上的叙述可以说明，国外对于风险管理理论的研究比较早，相对也比较系统，并且在房地产风险管理理论方面取得了很多研究成果。

（二）国内研究现状

我国对风险研究的起步时间较晚，由于在改革开放之前，我国处于计划经济时代，同时也是商品紧缺的时间，受到大的政治经济环境的影响，直到20世纪80年代才开始进行风险管理方面的研究。我国学者周士富在1980年提出了风险一词，风险开始引起学术界的关注。1987年，郭仲伟教授编写了《风险分析与决策》一书，对风险管理进行了广泛的探讨与研究，为后来学者进行风险管理奠定了基础，标志着风险研究在我国学术界的兴起。1990年，宋明哲教授出版了《风险管理》一书，对风险管理进行了全面而系统的分析。1994年，风险管理组编写了《风险管理》一书，促进了风险管理理论的发展。1996年，雷强胜教授在其出版的《国际工程风险管理与保险》一书中，重点对国际大型工程的风险应对策略进行了阐述。近几年关于风险研究方面的著作较多，如刘新立的《风险管理》、上海国家会计学院编写的《企业风险管理》等等，都对风险管理进行了研究与探讨。

由于我国对风险管理研究起步较晚，在20世纪90年代末才开始对房地产风险方面开展研究。1994年，陈佑启教授著作了《房地产投资风险管理及经营决策方法》，对房地产企业在经营中存在的投资风险类别进行了深入分析。1998年，杜海鹏教授在其编写的《房地产投资风险与防范》中，对房地产风险如何进行防范提出了较为系统的方法。1998年，刘亮发表了《论房地产风险的保险保障》一文，对房地产风险采用保险方式进行保障进行了系统的阐述。2001年，李金林通过将连续性投资风险模型中基本原理及方法运用到房地产研究中来，得到了房地产投资组合模型，从而有效的解决了房地产投资组合风险问题。2005年，张贤哲通过对房地产风险的量化研究，得出了房地产投资组合风险的测度。2006年，刘传哲，高静华对房地产市场风险的预警进行了系统的研究，采用科学的方法来判断出房地产市场风险。2008年，周琦对房地产预警方法进行了系统的比较研究。2010年，刘彬在《浅析房地产项目风险管理》一文中，对房地产风险产生的原因，面临的主要风险以及如何处置进行了全面的研究。2014年，张海燕发表了《浅谈房地产交易中风险及规避策略》一文，重点对房地产领域的交易风险进行了研究。2015年，吕雪在《房地产项目政策风险管理》一文中，重点介绍了在新常态下，如何化解房地产的政策风险。

从以上叙述可以看出，我国的房地产风险研究虽然起步比较晚，但是借助于国际同行的研究，在理论方面已经与我国的实践相结合，在一定程度上，能够对我国房地产行业的现实发展起到理论的指导作用。

二、^范文提纲

1引言

1.1^范文研究的背景及意义

1.1.2^范文研究背景   

1.1.3^范文研究意义

1.2国内外理论研究现状

1.2.1国外研究现状

1.2.2国内研究现状

2风险管理概述

2.1概念的界定

2.1.1风险管理概念

2.1.2房地产开发项目风险管理概念

2.2房地产开发项目风险管理的主要内容

2.3房地产开发项目风险管理的基本流程

2.3.1项目风险识别

2.3.2项目风险分析

2.3.3项目风险评估

2.3.4项目风险监控

3新合作广场项目概况

3.1项目背景

3.2开发单位概况

3.3项目概况

3.3.1项目选址

3.3.2项目地块现状

3.3.3项目开发建设条件

3.3.4项目建设方案及进度

4 新合作广场项目风险识别

4.1投资决策阶段风险识别

4.1.1宏观环境风险

4.1.2 开发时机风险

4.1.3 产品定位风险

4.2土地获取阶段风险识别

4.2.1拆迁风险

4.2.2土地风险

4.2.3筹融资风险

4.3建设阶段风险识别

4.3.1成本与工期风险

4.3.2技术与质量风险

4.3.3安全施工风险

4.4销售及物管阶段风险识别

4.4.1销售风险

4.4.2物业管理风险

5新合作广场项目风险评估

5.1决策阶段的风险评估

5.1.1项目成本利润分析

5.1.2项目敏感性分析

5.2土地获取阶段的风险评估

5.3建设阶段的风险评估

5.4销售及物管阶段风险评估

6新合作广场项目风险应对措施

6.1投资决策阶段的风险控制

6.2土地获取阶段的风险控制

6.3建设阶段的风险控制

6.3.1对工程变更的风险控制

6.3.2对工期拖延的风险控制

6.3.3对施工安全的风险控制

6.4销售及物管的风险控制

7结论与展望

三、参考文献

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