关于房地产企业开发成本控制的思考_开题报告

（一）国外研究现状

Miles（2007年）提出了，“价值工程项目”（Value Engineering）的概念，要求企业在新产品设计或者产品改造时，就要从消费者的需要出发，考虑产品的成本，尽量采用新结构、新工艺、新材料以及通用件、标准件等，实现功能与成本的“匹配”，尽量以最少的单位成本获得最大的产品功能。价值管理作为项目管理方式 ，从而使项目成本管理有了新的理论和方法。价值工程项目的实践，使产品成本大幅度下降，同时也扩展了成本控制的空间范围，完善了成本管理方法，并迅速为世界各国采纳和运用。后来在实践中，其应用领域不断扩大，在筹建新企业、投资建设项目、实施技术改造以及调整产业方向中都需要进行“可行性研究”，即对市场需求、厂址选择、生产技术选择、筹资方式等方面进行全面调查研究，预测投资总额，考查成本水平，使事前成本控制得到进一步的发展。随着企业规模日益扩大和管理日趋复杂，管理集权制转为分权制。

J．A．Higgins（2007年）倡导了，责任成本会计将成本目标进一步分解为各级责任单位的责任成本，进行责任成本核算，使成本控制更为有效。20世纪50年代后期，随着资本主义市场由卖方市场向买方市场的转变，资本主义的经营思想相应地从“以产定销”向“以销定产 或“产销结合”转变，这些外部环境的变化，使企业经营决策的重要性日益凸现，而传统的全部成本法提供的会计信息巳不能满足成本预测、决策的需要，于是便产生了“变动成本法”的成本核算方法。这种方法根据成本总额是否随业务量增减而相应变动，将成本分为变动成本和固定成本，并且只将变动费用（直接材料、直接工资和变动制造费用）计入产品成本中，而把固定制造费用作为“期间成本”全部列入损益表中。这样，不仅能在损益平衡点的预测分析中用来分析销售量、成本和利润的关系，而且有利于科学地进行成本控制，便于人们分清成本的下降是由业务量上升还是加强控制的结果，明确责任归属，并根据这两种成本的不同特点，采用不同的控制方法。

菲根堡姆（2006年）提出了，质量管理确定了质量成本项目、质量成本的计算分析方法，扩大了成本管理的研究领域。这里的“质量成本”是指在企业的生产准备、制造及销售过程中，将产品质量保持在规定的质量水平上所需要的费用，以及因产品或服务达不到规定的质量标准而造成的损失（包括预防、鉴定、内部损失和外部损失成本等）。

（二）国内研究现状

从培经（2006年）提出，成本企划的实质是成本的前馈控制，它不同于传统的成本反馈控制，即先确定一定的方法和步骤，根据实际结果偏离目标值的情况和外部环境变化采取相应的对策，调整先前的方法和步骤，而是针对未来的必达目标，据此对目前的方法与步骤进行弹性调整，因而是一种先导性和预防性的控制方式。具体说来，前馈控制为使事后发生的实际值与最初的计划值非常接近，必须将最初的计划值（目标利润、目标成本）不断地与结合实际情况后的计划值（估算利润、估算成本）进行比较、分析，以便最终两个计划值之差额趋近于零。

栗书宁（2008年）提出，我国长期以来普遍忽视房地产建设项目前期投资决策阶段和设计阶段的投资管理和控制。而往往是把投资管理的重点放在房地产的施工阶段，这样做尽管也能取得一定效果，但实际上是丢了西瓜捡了芝麻。其主要原因是由于：一、在投资决策方面对可研工作没有足够的重视，花费的代价和投入的技术力量不足；二、对建设各阶段大对投资影响程度认识不够深刻。据国外不同建设阶段影响投资程度的结果得出，占房地产项目建设周期 1/4 的技术设计结束前的工作阶段是影响项目投资最大的阶段。    

房树田（2008年）提出，我国企业不注重策略成本管理和价值链分析，而偏向单一的成本控制。所谓的价值链分析就是通过分析和利用公司内部与外部之间的相关活动来达成公司的策略目的，实现成本的最低化，它把影响产品成本的每个环节，从项目调研、产品设计、材料供应、生产制造、产品销售到售后服务都作为成本控制的重点，进行逐一的作业成本分析，使管理人员对产品的生产周期的每个环节的控制方法都充分的了解，从而使产品的利润在整个生产周期内最大化。

高伟（2007年）提出了，一个房地产项目的全过程造价是由各个分过程和子过程的造价构成的，而这些分过程造价又都是有许多具体活动的造价构成的。任何项目成本的形成都是由于消耗或占用一定的资源造成的，而任何这种资源的消耗和占用都是由于开展项目活动造成的，所以只有确定了项目的活动才能确定出项目所需消耗的资源，而只有在确定了项目活动所消耗和占用的资源以后才能科学地确定出项目活动的造价，最终才能确定出一个建设项目的造价。这确定造价的方法就是国际上通行的基于活动的成本核算的方法，也叫房地产量清单或工料测量法。

二、^范文提纲

（一）引言

（二）房地产企业开发成本控制的理论概述

1、房地产开发企业的定义

2、房地产开发成本控制的特点

（三）房地产企业开发项目成本控制存在的问题

1、项目开发前期阶段

2、项目设计阶段

3、项目招投标阶段

4、项目施工阶段

5、项目竣工阶段

（四）房地产企业开发项目成本控制的策略

1、项目决策阶段的成本控制

2、设计阶段的成本控制

3、施工招投标及施工合同签订过程中的工程造价控制

4、施工阶段的成本控制

5、竣工结算过程中工程造价控制

（五）结论

三、参考文献

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姜晨翔,姜宝珍. 房地产企业开发成本控制研究[J]. 生产力研究. 2014(10)

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高晓丽. BJHY房地产项目成本控制研究[D]. 吉林大学 2015

张晓宇. 茂源新城房地产开发项目成本控制研究[D]. 吉林大学 2015

马宪锋. 阳光房地产公司阳光花园项目成本控制研究[D]. 吉林大学 2015

王鹏. 房地产开发项目成本控制研究[D]. 云南大学 2015

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