房地产开发项目全过程造价控制研究-开题报告

文献综述

国内研究现状

    近几年随着我国房地产市场的飞速发展，房地产市场竞争日趋激烈以及房地产市场逐步走向规范和成熟，行业的利润率趋于平均化。那个只要拿到地就能赚大钱的暴利时代已经一去不复返。这使得房产商对开发造价控制管理越来越重视。国内的很多房地产项目也引进了一些先进的造价控制管理办法。一些行内专业人士和相关专家也编著了不少文献，就如何科学有效地控制造价，降低成本，提高投资效益，总结研究了一些理论和观点。

在《房地产开发项目全过程成本控制》一书中指出房地产项目造价控制应贯穿于项目自立项批复、房屋销售到竣工验收的全过程,通过实施房地产开发项目全过程成本的控制和跟踪管理,在整个工程项目周期内全面控制其建造成本和营运成本,才能降低房地产开发项目的总造价成本,达到实现提高投资收益和既定投资目标的目的。

在《房地产开发项目前期阶段成本控制》提出这样的观点：结合房地产开发项目造价成本控制现状，阐述了房地产开发项目前期决策阶段和规划设计阶段对项目造价控制的重要性和必要性，提出了一些在决策和规划设计阶段控制项目造价的方法和措施,以有助于房地产开发对项目造价的有效控制。  

    在《目标成本管理在房地产开发企业中的应用》一书中提到房地产开发商目标成本管理的基本原则，目标成本控制流程，目标成本的基础工作建立，目标成本分解和落实及目标成本分析与考评的要点方法,以期对房地产开发商目标成本管理控制的实际应用有所裨益。 

    在《新形势下房地产企业成本控制的探讨》中提到，新形势下加强房地产开发企业成本控制,应更新成本控制观念,进行全员、全过程的成本控制,建立成本控制的奖惩机制,激发成本责任单位或责任人员成本管理的积极性,建立施工过程中的成本控制制度和工程资金筹措支付控制,建立成本控制的有效机构,充分利用现代化的电子商务技术进行成本控制。 

虽然一些先进的造价控制管理方法的运用在项目管理上取得了一些效果，但我国目前的房地产市场并非完全市场为主导，政府、国家政策和调控仍是房地产行业的一大风向标。没有结合我国房地产行业的实际，没有系统化的结合市场的研究，没有规范的运作，未来的房地产将面临前所未有的价格战、服务战、品质战。这一切的根本在于房地产企业是否有一个合理的、详细的、系统的造价成本控制作为保证。房地产开发项目全过程造价控制将成为未来地产企业生存的必修课。

国外研究现状

    各国工程项目造价成本管理模式多样，不同国家不同地区有着不同的房地产工程造价管理模式。发达国家的房地产成本控制管理开展得比较早，实行了系统化、规范化、标准化的管理，在这方面已经积累了不少经验，而且更符合市场经济的需求，并且形成了许多良好的国际惯例。英国、美国、日本等国家不仅有了自己的成本管理行业组织，在造价控制上也已建立了比较科学的管理制度。

英国成本控制管理有着悠久历史，英国皇家特许测量师协会（RICS）在 1992 年出版了《建筑工程工程量标准计价规则》。英国的传统计价模式是根据招标文件中的工程量清单按照 SMM 进行编制、汇总。项目工程造价从项目的立项到其竣工阶段全过程都会进行控制，同时在既定的投资范围内，工程三大目标随阶段性工作的不断深化而得以实现。上世纪 80 年代，英国工程造价管理学术界提出“全生命周期造价管理”的工程项目投资评估与造价管理的理论和方法。造价的控制贯穿于立项、设计、招标、签约和施工结算等全过程，在既定的投资范围内随着阶段性工作的不断深化使工期、质量、造价的预期目标得以实现。通过科学的规划与计划将工程项目全生命周期造价成本做到最小。

20 世纪 50 年代初期，美国在项目造价管理上有了很大发展并于 1956 年组建了美国造价工程师协会。美国有着统一的计价依据和计价标准，传统的造价管理模式是由几个大区的行会组织根据工程实际和施工企业的经验资料并结合各区实际情况制定工程的估算、概算、人、材、机消耗定额以及单位面积的基价，基于此确定工程造价。在上世纪 90 年代，美国人提出的建设项目全面成本管理，其核心思想是在项目的实际建设中，需要对所有的问题进行全面的考量寻找最佳的解决办法，如在项目的成本管理中，应整体的对项目中的各个环节进行成本控制，这些理论方法的使用颠覆了传统的成本管理办法。此后，项目全面造价管理的理论不断完善，至今仍是全球项目造价管理的一种新模式。

而在日本，对于政府部门投建的公共建筑、体育设施、学校、医院等项目，日本政府会对其造价实施全过程的直接管理，从项目可行性研究阶段、项目设计阶段一直到项目施工阶段，都对项目造价进行监控调整，避免项目造价超出投资计划。

    发达国家都十分重视各方面造价信息的收集、筛选、整理。这是因为造价信息是建筑产品估价和计算的重要依据，是建筑市场价格变化的指示灯。准确地捕获建筑市场的价格信息是业主和承包商能否保持竞争优势、盈利的关键因素之一。发达国家对于造价信息互联网平台的建立也处于领先地位，这些网站通过电脑、手机、邮件向企业和个人提供最便利、最快速的信息，解决了造价信息流通慢的问题。大多数发达国家对目标成本的制定十分严格，通过各个行业的数据库进行筛选分析，找出本行业适合该项目的目标成本，对于追加预算的项目严格审核，每一笔费用必须经过业主的确认和权威机构的审核，使得成本变得透明。 

由此可见，大多数发达国家的工程造价管理已经实现了系统化、规范化和标准化。目前，国外对于建设项目成本控制的研究主要包括成本动态控制、成本组成优化及成本网络计划技术等，其相应的理论主要有价值工程法、作业成本法及挣值理论等。不仅如此，现今的企业也在不断改善自身管理方式，引进先进的施工技术及管理方法，加强成本控制。 

二、^范文提纲

绪论

1.1.研究背景

1.2.房地产开发项目全过程造价控制的现状及存在的问题

1.3.研究的目的和意义

房地产开发项目全过程造价控制管理的要点

2.1决策阶段造价的管理和控制

2.2.规划设计阶段造价的管理和控制

2.3.实施阶段造价的管理和控制

2.4.营销阶段造价的管理和控制

H房地产开发公司海宁D项目全过程造价控制的分析及研究

3.1.H公司及D项目的简介

3.2.决策阶段造价控制存在的问题分析与改进方案研究

3.3.规划设计阶段造价控制存在的问题分析与改进方案研究

3.4.实施建设阶段造价控制存在的问题分析与改进方案研究

3.5.营销阶段造价控制存在的问题分析与改进方案研究

4.结论与展望

4.1.结论

4.2.研究展望

参考文献

[1]杨东，房地产开发项目全过程成本控制，北京：建筑经济，2006（08）：69—72 

[2]白雪山，路方芳，房地产开发项目前期阶段成本控制，山西建筑，2009（34）：

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[11]齐国颜，企业成本控制与精细化管理系列--房地产企业成本控制与精细化管理，化学工业出版社，2015：15～30