房地产项目的可行性研究———以大富鸿学府工程为例开题报告

一、国内研究现状

随着国民经济的不断提高与政策变化，在 20世纪90 年代以后，国家放开商品房的投资开发，房地产项目的可行性研究逐步开始被引入和重视，国家建设部也在 2000 年发布了《房地产项目经济评价办法》，全面系统科学的对房地产投资项目的可行性研究进行指导和规范。 

随着理论研究水平的提高，近年来，国家层面越来越重视对房地产项目可行性研究。国内的很多学者、专家从多个方面对房地产项目可行性研究方法进行探讨和剖析。其中刘洪玉[1]对房地产项目在开发建设过程中的风险进行全面系统的分析，并总结了一套风险分析方法； 孙艺健[2]等人使用计算机技术引开展房地产项目的可行性研究，通过大量的数据分析，提高可行性研究的准确性和客观性；王廷魁[3]针对房地产开发的成本问题进行了研究分析，总结了平均法、近似法等一套成本估算方法；高波[4]针对居民住房买租选择机制入手构建了购房者与租房者的住房消费选择模型，对房地产项目的预期进行分析研究；梅贤[5]通过研究房地产项目所在地的城市规划，提出房地产项目的区位选择方法和策略。熊婷等人[6]认为，房地产企业在进行房地产投资时要具有总揽全局的把握，“现金为王”使房地产企业进行可行性分析时要更加谨慎，与此同时，房地产项目的投资主要在于区位优势、区位好则收益高，区位不好则收益低，因此她对房地产项目遇到的区位判别做了相应的研究分析。 

近年来，在房地产可行性分析方法方面，我国引进了许多国外先进的理论。例如模糊综合评价、敏感性分析、模特卡罗模拟、灰色关联评价等。总体来看，我国房地产项目可行性分析已经取得了较大的发展，但是与西方发达国家相比，还处于初级阶段。主要不足包括：相关理论不够全面；分析侧重于经济分析或风险分析；偏重定量，对定性分析不重视。

二、国外研究现状

20世纪80 年代以后，可行性研究理论与其他领域理论发生交叉和融合，在 80 年代初被正式运用到房地产项目领域。国外很多学者从项目区位、投资经济效益、风险预测与防范等方面对房地产项目的可行性研究进行了开拓性的探究。W.Behrens[7]认为可行性研究作为房地产投资整个周期的重要阶段，为投资决策提供了非常重要的依据。英国学者Hyari K[8]认为房地产投资的可行性研究面对的不确定性因素较多，在项目的风险分析中应该采用概率分析法，以保障分析的适用性和准确性。概率分析是使用概率预测分析不确定因素和风险因素对项目经济效果的影响的一种定量分析方法，其实质是研究和计算各种影响因素的变化范围，以及在此范围内出现的概率和期望值。Steven Devaney[9]认为房地产市场主要由宏观经济、房地产供给、房地产需求以及房地产市场调控等方面因素驱动，在社会经济形势的变化,房地产市场波动的驱动因素在不同时期存在差异。Peter Byrne[10]通过建立分析模型多维度的对房地产投资进行可行性研究，将数学模型分析的概念引入到房地产项目的可行性研究中来，进一步提升了可行性研究的准确性和客观性。这一模型为解决替代项目、品种选择、投资资源分配、房地产价值维护和提高等方面的问题提供了很好的思路。英国学者Crosby N[11]则以房地产项目投资者的角度进行可行性研究，主要从供给和需求两大方面进行分析，并撰写了《商业房地产投资分析》一书，为房地产项目的可行性研究提供了分析思路和依据。 

因此，为了确保房地产项目策划定位和投资开发的科学合理性，项目建设的规范有序性，规避项目风险最大限度地提髙投资回报率，就必然需要项目前期投资策划过程中对项目进行充分的可行性研宄工作。

B. ^范文提纲格式

摘要

绪论 

研究背景和意义

国内外研究现状

研究内容及方法

二、基本概念和相关理论知识概述

（一）房地产投资项目可行研究概念和特点

（二）房地产投资项目可行性研究特点

（三）可行性分析方法

三、大富鸿学府工程项目概况

（一）社会经济发展状况

（二）房地产市场概况

（三）项目周边状况

（四）项目发展定位分析

（五）竞争格局

（六）项目建设计划与管理

四、经济效益和风险分析——以大富鸿学府工程为例

（一）项目投资与成本估算

（二）流动资金筹措及使用

（三）项目敏感性分析

（四）项目收益预测

（五）项目风险分析

五、结论

C. 参考文献

刘洪玉.房地产市场价格的影响因素及其变动[J].求是,2009,3:37-38. 

孙艺健. 房地产动态成本管理系统的设计与开发[J]. 土木工程学报. 2009年06期,第121-125页.

王延魁.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究[J]. 建筑经济. 2015年06期 第51-55页

高波.预期、收入差距与中国城市房价租金“剪刀差”之谜[J]. 经济研究. 2013年06期 第100-112+126页

梅贤. 房地产开发的规划与城市发展的研究[J]. 消费导刊. 2008年23期 第47页

熊婷. 自由现金流、债务契约与企业投资效率——基于中国房地产上市企业的实证分析[J]. 贵州财经大学学报. 2013年06期,第59-70页

W.Behrens .Application of Analytic Hierarchy Process (AHP) in shipyard project investment Risk Recognition[J].Canadian Social Science,2009,26:66-70. 

Hyari K. Validity of Feasibility Studies for Infrastructure Construction Projects[J]. Kandil A. Civil Engineering, 2009,3:32-40. 

Steven Devaney .Liquidity and the drivers of search, due diligence and transaction times for UK commercial real estate investments.2015,11(2):118-135.

Peter Byrne, Cath Jackson, Stephen Lee. Bias or rationality? The case of UK commercial real estate investment[J].Journal of European Real Estate Research ,2013,36(5):221-234.

 Crosby N. Direct Investment in Commercial Real Estate[J].Pacific Rim Property Research Journal, 2015,11(2):118-135.