中梁·国宾天下房地产项目可行性研究_开题报告

（一）国内研究现状

在我国，房地产项目可行性研究起步时间较晚，20世纪70年代末80年代初才开始推广房地产项目可行性研究。进入20世纪90年代以后，可行性研究开始受到重视，这也是可行性研究快速发展的阶段。

我国房地产项目可行性研究主要是由政府倡导发起，1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1983年国家计委下发《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，进一步明确可行性研究的程序编制、内容和评审办法，把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。

随着改革开放的不断深化，市场经济的观念在人们头脑里加强，在建设项目的可行性研究中，经济效益评价日益受到人们的重视。1987年国家计委又颁布《关于建设项目经济评价工作的暂行规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》、《中外合资经营项目经济评价方法》。进入20世纪90年代，随着国民经迅速发展，国家宏观投资环境发生巨大变化，投资建设领域出现了许多新情况、新问题。为此，国家计委及时收集全国各地在进行建设项目经济评价中的经验以及暴露的问题，于1993年发出《中共中央关于制定国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的建议》、《关于印发建设项目经济经济评价方法与参数的通知》，明确提出，房地产开发“要明确投资主体，建立严格的投资决策风险责任制，强化投资风险约束机制，谁投资决策谁承担责任风险。全面推行建设项目法人责任制和投标招标制度,把市场竞争机制引入投资领域”。

与此同时，国内一些学者和专家也对房地产投资的可行性进行研究。

1.曾祥瑞(1994)通过研究对房地产投资资金比例的确定方法和投资可行性分析方法，认为用市场租金平均水平估算出总收入，然后对照投资成本来判断房地产投资是否可行是比较合理的方法。

2.安力(1995)认为，正确、合理预测房地产的售价是房地产可行性分析的重要环节，并且提出采用市场比较法、收益还原法确定房地产销售价格是较为合理、可行的。

3.阎小燕(1999)认为，区位分析是房地产投资可行性分析中至关重要的因素，并且建议房地产开发商在投资时应选择变现能力强的项目进行投资；要总览全局选择项目,从整个城市布局、土地规划角度来考虑投资利弊；进行投资分析时，可以根据上风口发展理论、高走理论、近水发展理论和沿边发展理论来进行。

4.陈传钊(1997) 认为，在进行房地产项目可行性研究时需运用很多信息数据，而其中很多数据可变性和不确定性强，为提高可行性分析的准确性和科学性，建议采用计算机等高科技手段，并且提出可行性分析计算机软件程序的设计思路。

5.张先玲(2001)通过研究可行性分析的一般性问题和房地产项目可行性分析的特殊性阐述了房地产项目风险性，认为科学分析、合理预测、及时采取措施应对是规避房地产开发风险的有效方法。

经过众人的研究，虽然我国在房地产项目可行性研究中取得了长足进展，也获得较明显的经济、社会效益，但是同西方研究成熟国家相比，我国对房地产项目的可行性研究还处于初级阶段。

（二）国外研究现状

国外房地产可行性研究始于上世纪三十年代，美国是最早是开进行房地产可行性研究的国家。在国外，房地产可行性研究是一门随时间发展不断完善、日趋成熟的综合性科学。

上世纪初，美国率先颁布一项有关河流港口的法规——《河港法》。在这部法律中，美国规定了港口项目评估的具体评估方法，虽然那时不是真正意义的“可行性研究”，但其在某种程度上已经涉及到一些有关可行性研究的相关理论。上世纪三十年代，美国正式提出“可行性研究”这一理论，并将理论应用到纳西河流域项目的分析中，为该项目经济、社会效益的提高发挥重要的作用。随后，可行性研究在国外许多工业国家得到广泛的发展、推广和应用，并逐渐演变成一套较为完善的评估体系。上世纪三十年代中期，美国通过颁布《全国洪水控制法》，正式提出一项用于分析水资源开发和洪水控制的可行性分析，随后英国、加拿大等国家也相继颁布法律法规完善可行性研究。上世纪60年来，随着宏微观理论的广泛应用和计算机技术的飞速发展，可行性研究日趋成熟，逐渐渗透到各个领域，在西方发达国家的工程项目投资等方面发挥着非常重要的作用。20世纪70年代，有关可行性研究的书籍和著作开始普及，具有代表性的是联合国工业发展组织于1972年出版的《项目评价准则》。国际复兴开发银行、世界银行、联合国工业发展组织（UNIDO）、亚洲开发银行随后也分别出版《发展中国家屏幕评估——经济学家指南》、《项目经济分析——影子价格的推到和估算》、《工业评价手册》等书。这些著作不仅进一步完善了可行性研究的理论和方法，而且也推进了可能性研究在发展中国家的应用。

与此同时，国外的学者和专家也对房地产项目可行性研究的经济效益评价、不确定性分析、项目准则、成本评估、社会影响等方面进行广泛而深入的研究。

Gaglon E.Greer & Farred（1993）研究表明，风险是可行性研究的重要组成部分，因此企业应该在投资决策中高度重视可能面临的风险问题。同时，他们还认为，房地产企业可能面临的风险主要包括经营风险、财务风险、可保风险等。

Keowr（1993）认为，不确定性分析对房地产项目的可行性研究具有重要影响，可以采用概率分析的方法对风险大小进行测算。

Behrens & Hawranek（1992）认为，房地产可行性研究非常重要，不仅是投资分析中的重要组成部分，而且是一项值得反复优化的复杂系统性工程。

Neileam & Rianski（2000）认为，政府在房地产可行性研究中也应当发挥重要作用，因为政府可以提供统计数据，只有以这为前提条件，才能在房地产可行性研究中应用管道分析法。

Gustafson（2001）提出，房地产可行性研究方法，包括OECD法、ST法、WB法及UNIDO—IDCAS法等。

综上所述，国外对项目可行性研究大体经历了理论发展、理论指导实践、实践丰富理论的发展历程。从国外发展研究的60年来看，国外对可行性研究的理论探讨已非常透彻、深入，并建立一整套分析理论和步骤方法，形成非常完备的评价体系。虽然国外的理论和评价体系不一定完全适应我国房地产项目的开发和评价，但对我国这一方面的研究还是具有非常重要的借鉴意义。

二、^范文提纲

1  导论  

1.1 研究背景及意义

1.1.1 研究背景

1.1.2 研究意义

1.2 研究内容及方法

1.2.1 研究内容

1.2.2 研究方法

2  房地产项目可行性研究理论基础

2.1 概念及特点

2.1.1 概念

2.1.2 特点

2.2 房地产项目可行性研究的作用及意义

2.2.1房地产项目可行性研究的作用

2.2.2房地产项目可行性研究的意义

2.3 房地产项目可行性研究的工作内容

2.3.1 基本内容

2.3.2 工作步骤

3  中梁﹒国宾天下房地产项目概况

3.1 项目概况

3.1.1 项目建设地点

3.1.2 项目建设单位

3.1.3 项目获取过程

3.1.4 项目建设内容及规模

3.1.5 项目建设目标

3.1.6 项目周期安排

3.2 项目方案

3.2.1 设计原则

3.2.2 总平面布置

3.2.2.1 总体布局

3.2.2.2 交通组织

3.2.2.3 景观绿化

3.2.3 结构设计

3.2.3.1 结构参数

3.2.3.1 结构选型

3.2.4 专项工程

3.2.4.1 给排水工程

3.2.4.2 电气工程

3.2.4.3 暖通工程

3.2.4.3 消防工程

3.2.5 主要经济指标

4  市场调查

4.1 平阳县社会经济概况

4.2 项目与相关规划的关系

4.3 项目与项目产业政策的关系

4.4 行业准入分析

4.4.1 全国房地产整体市场发展状况

4.4.2 温州房地产整体市场发展状况

4.4.3 平阳房地产整体市场发展状况

4.5 资源开发和综合利用分析

5  节能与生态环境影响分析

5.1 节能分析

5.1.1 项目能源供应条件

5.1.2 项目能源消耗种类和数量

5.1.3 项目能耗指标

5.1.4节能措施及效果分析

5.2 生态环境影响分析

5.2.1生态环境现状

5.2.2 生态环境影响分析

5.2.3 地质灾害影响分析

5.2.4 生态环境保护措施

6  经济社会影响分析

6.1 经济分析

6.1.1 项目成本测算

6.1.2 投资估算及资金筹措

6.1.3 项目的经济影响分析

6.2  社会影响评价

6.2.1 社会影响分析

6.2.2 社会适应性分析

6.2.3 社会风险评价

7  结论与建议

7.1 结论

7.2 建议

三、参考文献

[1]Michael Hammer，Jamas Champy. Reengineering the corporation: A manifestofer  business revolution[M]. Harper business. 1994.

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[5]刘海量.一般住宅小区房地产项目可行性研究[D].中国海洋大学,2009.

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[8]李兴芳.房地产投资项目财务评价研究[D].北京建筑大学,2013

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