ZZ房地产项目的可行性研究_开题报告

（一）国内研究现状

在我国实行经济改革开放以后，人们对可行性研究有了进一步的认识，并逐步应用到了我国工业项目的前期技术经济分析中。

国务院在1981年制定了《关于加强基本建设体制管理、控制基本建设规模的若干规定》，其中规定中明确指出:“所有新建、改建、扩建大中型项目及所有利用外国投资进行基本建设的项目，都必须有可行性研究报告”。通过这个规定使我国的可行性研究正式开始进入了制度化的道路。1983年2月，原国家计划委员会制定了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，其中明确了对可行性研究的原则、编制程序、编制内容及审查办法等方面做了详细的规定，对我国可行性研究工作具有重要的指导意义。1987年原国家计划委员会和建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》对我国可行性研究的科学化和程序化起到了促进作用。1993年颁发的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》和《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)使我国的可行性研究的准确性得到了进一步的提高。

2000年国家发展计划委员会和建设部联合颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。2002年国家发展计划委员会颁布了《投资项目可行性研究与案例应用手册》，其中结合具体案例对投资项目的可行性研究进行了详细的阐述。2007年9月由中国建筑科学出版社出版的《最新建设项目可行性研究与经济评价方法参数及环境影响评价标准实用手册》针对不同项目的评价方法和可行性研究做了一一列举，并进行了详细的分析。

在国内的一些专家和学者也针对房地产项目的可行性研究进行了深入全方位的研究。其中:1994年曾祥瑞在研究中对房地产项目投资的资金比例进行了详细的分析。他提出在投资可行性研究阶段可以用房屋的租金平均水平测算该项目的总收入，以对应投资金额从而判断项目是否可行。1995年在由安力编写的《房地产开发可行性分析售价预测方法浅析》著作中分析了在一个合理的范围内准确的预测楼盘的售价是衡量房地产投资可行与否的重要环节，并且认为采用市场比较法来确定楼盘的售价是合理可行的。李，自丹、沈杰等在1998年编写的《房地产投资风险管理》中介绍了房地产融资的渠道和所对应的投资风险，并且对房地产项目的融资风险做了深入分析。1999年阎小燕在其编写的《房地产投资可行性研究中的地理区位分析》中提出区位分析是房地产项目可行性研究的重要组成部分，认为房地产开发企业在选择项目用地时，要从城市的整体规划上考虑项目用地的合理性。2003年梁明建在《房地产项目投资估算及成本分析》中详细分析了房地产开发企业成本的构成，并且进一步提出了房地产开发企业成本的估算理论和具体方法，如行业平均水平估算法、近似估算法等。

（二）国外研究现状

可行性研究作为项目投资前期针对项目技术、经济论证的一种科学方法，最早起源于美国。20世纪30年代，由于世界范围内的经济萧条使得西方发达国家的经济形势发生了许多重要的变化。一些西方发达国家开始在本国实施新经济政策，国家通过财政大量投资公共工程项目，于是出现了公共工程项目分析方法，而这也就意味着现代意义上可行性研究的产生。到了60年代，随着可行性研究在西方发达国家的广泛应用，宏观经济理论的和微观经济理论的逐渐完善、应用计算技术学和现代计算机技术的进一步发展，以及对社会实践的总结，可行性研究的理论和方法体系得到了进一步完善，并日趋成熟。20世纪60年代以后，一些西方经济学家着力于发展中国家工程项目分析评价方法的研究，提出了比较适合发展中国家对工程项目进行可行性研究的理论和方法。英国牛津大学教授里特尔和J"A。米尔里斯韦针对发展中国家的可行性研究理论和方法体系做出了重要的贡献，两位教授合作分别于1968年和1974年出版了《发展中国家项目分析手册》和《发展中国家的项目评价与规划》。1978年，为了提高发展中国家投资建议的质量，联合国工业发展组织编写并出版了《工业可行性研究编制手册》。1980年又出版了《工业项目评价手册》一书。以上经典著作的出版，不但进一步完善了可行性研究的理论和方法，而且对可行性研究在项目上的具体应用，特别是对在发展中国家的应用做出了巨大的贡献。

随着可行性研究的发展，可行性研究也逐渐进入了房地产开发领域，西方国家的专家和学者从房地产的地理位置的选择、所需资金的筹集、投资成本与收益的比值、项目风险的不确定性等众多方面针对房地产项目投资的可行性进行分析和论证。Mile EMiles Gayle Berens Mare A Weiss认为可行性研究是房地产投资分析中的重要环节，并且认为可行性研究是一个复杂的系统性工程，是一个需要反复优化的过程。盖伦E格里尔认为在房地产可行性研究中要对风险有足够的认识，尽量避免出现决策失误。他把风险分成三类:财务上的风险，它是由财务管理方式的差异引起的贷款使用上的风险;可保险的风险，它是由于大自然等不可抗力产生的灾害而引起的损失从而导致的风险，同时它可以转嫁给相应的保险公司;经营上的风险，它是由于决策者的失误而做出错误的决策所带来的风险。Arthur J Keowr认为在房地产项目可行性研究的过程中对不确定性因素的分析，应该采用概率分析的方法，这种方法对于测算项目风险的大小以及对项目的影响程度都有着很好的效果。

二、^范文提纲

1绪论

1.1选题的背景及意义

1.1.1^范文选题的背景

1.1.2^范文研究的意义

1.2国内外研究综述

1.2.1国外研究综述

1.2.2国内研究综述

2房地产项目投资可行性研究的理论

2.1房地产项目投资可行性研究概述

2.1.1房地产项目投资可行性研究概念

2.1.2房地产项目投资可行性研究的意义

2.2房地产项目投资可行性研究的工作内容

2.2.1项目投资可行性研究阶段的划分及各阶段的特点

2.2.2房地产项目投资可行性研究的基本内容

3ZZ房地产项目开发方案分析.

3.1项目开发方案

3.1.1项目工程概况

3.1.2项目开发规划设计

3.2ZZ房地产项目投资分析及销售收入预测

3.2.1ZZ房地产项目投资分析

3.2.2 ZZ房地产项目销售收入预测

3.2.3 ZZ房地产项目投资利润估算

4ZZ房地产项目经济效益评价分析

4.1ZZ房地产项目经济效益评价结论

4.2ZZ房地产项目不确定性分析

4.2.1 ZZ房地产项目盈亏平衡分析

4.2.2 ZZ房地产项目敏感性分析

4.3ZZ房地产项目的风险管理

4.3.1房地产开发企业在项目开发过程中所面临的风险分析

4.3.2ZZ房地产项目风险分析与对策

5研究结论

三、参考文献

[1]刘钢.项目投资财务评价中的风险分析[J].经济技术，2006(6):21-28.

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