中国房地产市场现状及营销策略_开题报告

一、文献综述 

（一）国内研究现状

随着中国的飞速发展和人口的不断增加，住房的需求也在不断的扩张且住房问题无时无刻都与我们相关。房地产业因高额的利润也得到了迅速的崛起和发展且逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分，直接影响着社会的消费、就业、金融 资、信贷、保险和众多相关产业的发展。

中国房地产市场在经过一段时期的自由发展，到1994年中国宏观调控政策的实施后，至今已由卖方市场转向买方市场，在竞争日益激烈的楼市中，对每个开发商而言，对楼盘营销的重视与研究，是立足市场的关键。房地产开发具有建设周期长，投入资金多以及固定性等特点，这决定了它与一般的产品营销有很大的区别，除了一般产品营销所惯用的包装、广告宣传等销售途径外，有其独特、丰富的内涵。房产营销应贯穿于项目的立项开发，建筑施工以及竣工出售的全过程，要以运动的、立体的角度来考虑楼盘的推广。任何一个楼盘的销售，其营销过程的策划、营销目标的确立、营销价格的制订、营销班子的建立、营销市场的调查、营销重点的选择、营销服务的善后、营销方案的细化、营销思路的更新、营销前期的介入乃至客户的接待和接待用语的推敲以及对楼盘自身综合因素的重视，比如房型设计、地理位置、小区环境、物业管理、售价、外立面效果等都需要综合考虑。

（二）国外研究现状

1.发展历史悠久，中介事业发达国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。2.法规健全如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。3.行业个人资格准入严格，机构准入市场化美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是： （1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人： 年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务， 法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发， 要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。

  美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国皇家特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。 中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。

二、^范文提纲

（一）我国房地产市场现状分析

１.房价虚高

２.供求状况不容乐观

3.目前我国房地产业将面临较为严厉的调控措施

4.中国房地产现处于衰退期，观望气氛日趋浓厚

（二）我国房地产的营销策略

1.房地产营销策略的方法

２.浅析营销策略的应用

（三）我国房地产营销策略的创新

１.品牌营销

２.人文营销

３.绿色营销

4.服务营销

（四）结束语

三、参考文献

[1] 陈林杰.房地产经营与管理.北京：机械工业出版社，2007

[2] 吴建安.市场营销学[M].高等教育出版社,2000

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[4]李鹿嘉，李清立.房地产市场细分与产品策略选择的实践性探讨[J].北京交通大学(社会科学版)，2004

[5]侯彤.房地产营销的发展理论及实践[D].天津大学，2004.

[6]姚玲珍.房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，2004.

[7]汤立.房地产项目目标市场定位研究[D].中南大学，2007.

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[9]曾祥明.论房地产开发的整体产品模式[J].重庆工学院学报，2003　　

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