房地产开发项目融资评估方法与风险控制相结合的研究_开题报告

一、文献综述

自去年底中央吹响房地产全面去库存号角后，在中央和地方去库存政策不断加码的情况下，房地产市场一改2015年同期颓势，销售面积及销售额同比大幅上升，房地产开发投资增速，扭转了2015年节节下滑的趋势。随着去库存的深入，截止今年4月份，70个大中城市中房价上涨的有65个，甚至部分城市房价飙涨，房地产市场再次成为市场担忧的敏感点和金融市场的风险点。各地地王频出，开发商的信心爆棚，这一轮的房地产无论从实际涨幅还是房价收入比都可以印证房地产市场已累积了巨大的泡沫，风险显而易见。各地银行严控房地产开发项目融资，加强对房地产开发项目融资的管理，所以，开展对房地产开发项目融资评估时评估方法的运用和风险控制如何有机结合研究，对防范房地产开发项目融资风险、防范房地产金融风险具有十分重要意义。

（一）国内研究现状  

《房地产估价规范》GB/T 50291—2015  中国建筑工业出版社，为规范房地产估价活动，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量，制定本规范，对房地产开发项目融资评估提供了强有力的技术支撑。

《房地产估价理论与方法》 中国房地产估价师学会  柴强主编，主要研究房地产价格的概念和类型、房地产估价原则、房地产估价各种方法的运用。

《房地产开发经营与管理》  中国房地产估价师学会  刘洪玉主编，主要研究房地产开发的流程、房地产经济评价和评价方法、房地产项目融资和房地产金融风险。

龙玉国（2010）对我国商业银行房地产开发贷款风险及其防范的思考，论述了银行内部在管理信贷资金存在风险的基础上，对如何化解商业银行的信贷风险进行一定的实证分析，指出通过建立风险和资本约束的信贷经营模式、注重房地产贷款项目管理、拓展工程投资顾问业务、加强抵押物价值管理等解决商业银行房地产信贷风险的措施。

徐景辉（2006）对房地产金融风险的防范与管理进行了研究，他认为目前房地产金融风险巨大，需要进行风险管理，提出了发展住房公积金制度、房地产信托住房抵押二级市场制度等。

刘小平（2009）认为房地产业具有投资规模大、周期长、商品价值大的特点，因而房地产的开发和销售等活动需要在金融部门的支持下才能得以进行，而我国房地产金融主要存在系统风险和非系统风险,他提出了要放宽金融管制,提高银行经营水平及相关人员的从业技能。

古珂（2014）认为随着我国经济和城市化的发展，大量资金被吸引到房地产行业中，导致房价持续高涨和大量投机行为，隐藏巨大的房地产金融风险。因此,他提出要创新房地产业融资模式,建设完善信用等级评估制度.      

陈丽丽（2007）对房地产评估方法的研究一文中，主要探讨市场比较法、收益法和成本法这三种方法使用，有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也不完全相同。 虽然市场比较法、收益法与成本法已经成为房地产评估的三大基本方法，但是这三种方法仍存在不准确或不明确的地方，而这些直接影响了房地产评估价格的准确度。本文从房地产评估的三大基本方法入手，结合相应的案例，对市场比较法、收益法与成本法的使用过程进行了一定的分析。

王契（2004）对商业银行房地产开发贷款项目评估进行研究，提出了商业银行房地产开发贷款的风险控制的风险控制主要在于对房地产开发项目风险的控制，由于房地产开发行业是一个资金密集型的高风险行业，自有资金比例较低，对银行资金的依赖性较大，而还款的主要来源依赖于项目建成后的售房收入，因此本文提出了商业银行对开发贷款的审查应建立在项目评估的基础上，并应注重项目的财务评价分析，尤其是不仅要关注项目的盈利性，更要注重项目的现金流量分析，以降低贷款风险，适应现代商业银行发展的需要。

王俐隽（2008）对银行房地产开发项目贷款评估研究主要采用理论研究与实际案例研究相结合、定性分析与定量分析相结合的方法，从微观层面来研究房地产开发项目的贷款评估问题。从概述房地产开发项目贷款评估的基本原理入手，选取房地产开发项目贷款评估的各项指标，运用层次分析法和模糊综合评价法建立了一个房地产开发项目贷款评估模型，最后结合大量的第一手资料，运用项目贷款评估的多种评估方式对诸城JW小区房地产开发项目进行全面贷款评估分析，验证了该模型的实用性。

（二）国外研究现状

    1921年，美国经济学家Kninght在《风险、不确定性及利润》一文中，全面论述了风险与不确定性的关系，他的核心观点是分散投资、规避风险。1963 年，Sharpe构造单因素模型，1965年Sharpe和Lintner提出资本资产定价模型，1973年Fisher Black和MyronScholes创立期权定价模型。1976年罗斯提出套利定价模型，他在模型中引入了GDP增长、通货膨胀水平等因素。1998年，Young提出最大最小模型，他认为投资者总是规避风险的，根据风险大收益大，风险小收益小的原则，投资者会选择风险最小、收益最大的方案。1993 年G30集团提出Var模型，VAR风险管理技术已成为当前国际金融风险管理的主流模型，引领了金融风险管理的革命。项卫星（2009）在《银行信贷扩张与房地产泡沫：美国、日本及东南亚各国和地区的教训》一文中指出，1989年美国房地产贷款占银行贷款总额的39.7%。日本银行的房地产抵押贷款比例占贷款总额的比例由1984年的17%上升至1992年的35.5%。银行信贷在房地产业的扩张导致房地产泡沫过度膨胀，这样泡沫破裂必然导致银行规模缩水。

（三）小结

从国外房地产项目融资风险的发展可以看出，在房地产项目融资风险的防范与管理理论上，国外早已形成一套较为完整和成熟的理论体系。随着我国房地产业的飞速发展，我国在房地产项目融资风险的防范与管理理论上，也已形成一套较为完整的风险控制体系，现时国内房地产市场已聚集了巨大的金融风险，风险涉及整个房地产金融体系，所以做好房地产开发项目融资事前风险控制尤为重要，如何把风险控制的理念运用于项目融资评估中，在评估方法的运用上要充分的考虑各项风险影响因素，把风险遏制在源头上，防范于未然，为规避房地产的金融风险，不仅对房地产业和金融业的稳定和发展起着至关重要的作用，而且对整个国民经济的发展也具有深远的意义。

二、^范文提纲

第1章 绪论

1.1研究的背景和意义

1.2国内外研究的现状

1.2.1国外研究现状

1.2.2国内研究现状

1.3^范文研究的思路

第2章 房地产开发项目融资评估中风险控制研究

2.1房地产开发项目融资风险产生背景

2.2在不同评估方法运用时的风险描述和控制

第3章 房地产开发项目融资评估方法的运用研究

3.1房地产开发项目融资评估概念

3.2房地产开发项目融资评估方法

3.2.1市场比较法

3.2.2收益还原法

3.2.3假设开发法

3.2.4成本法

3.2.5基准地价修正法

3.2.6其他估价方法

3.3现行房地产开发项目评估中存在的问题

第4章 研究结果在珠海横琴新区综合服务区实际开发项目融资评估中的运用

第5章 结论

三、参考文献

1、住房和城乡建设部 《房地产估价规范》GB/T 50291—2015    中国建筑工业出版社  2015

2、中国房地产估价师学会  柴强主编 《房地产估价理论与方法》 中国建筑出版社2004

3、中国房地产估价师学会  刘洪玉主编 《房地产开发经营与管理》  中国建筑出版社2004

4、龙玉国  对我国商业银行房地产开发贷款风险及其防范的思考   2010

5、徐景辉  房地产金融风险的评价及防范对策研究  学位^范文  2006 

6、刘小平  我国房地产金融风险研究.房地产开发  2009 

7、古珂  我国目前房地产金融的风险及对策   现代商贸工业   2014.1 

8、陈丽丽  对房地产评估方法的研究  学位^范文  2007 

9、王契  对商业银行房地产开发贷款项目评估进行研究   学位^范文  2004 

10、王俐隽  对银行房地产开发项目贷款评估研究      2008

11、[美]富兰克·H·奈特  《风险，不确定性和利润》中国人民大学出版社2005-11-24

12、(美)菲利普·乔瑞  《风险价值VAR》   中信出版社出版   2010-4-1 

13、项卫星，李宏瑾，白大范《银行信贷扩张与房地产泡沫：美国、日本及东南亚各国和地区的教训》    《国际金融研究》, 2007(3):54-60