房地产开发项目质量管理的创新探讨_开题报告

（一）选题的背景

随着城市化进程的深入,我国房地产市场持续升温,据国家统计局数据显示,2010-2015年全国城镇房地产竣工面积总量达到31.59亿平方米,房地产销售面积总量为39.69亿平方米。房地产业的飞速发展,对相关行业的经济发展也起到巨大的拉动作用,为国家GDP的增长做出了巨大贡献,解决了农村富裕劳动力的问题,同时也为开发商带来了良好的资金回报。未来三十年,中国房地产应仍有较好的发展空间。为了抢占市场份额,快速进行资金回笼,各开发商在项目实施上多举并进,但因为管控水平参差不齐,工程实施乱象频生:工程组织的"平行作业"、"三边工程’’、开发手续上的“先上车、后补票“比比皆是,有些公司为达到快速卖楼采用未经验证的新技术而导致工程质量实施失败;也有的因成本控制要求对结构成本进行深度挖潜而导致安全保证度不足,后期出现大面积的沉降不均及结构问题,诸如此类问题,可谓是冰山一角,不一而足。从房地产开发过程看,大中型地产企业当年基本能达到"当年买地、当年实现预售”的目标。在前期阶段由于开发节奏快,产品难免定位不准,设计缺乏及时的过程评估及修正,图纸旳“错、漏、碰、缺”及功能匹配不当问题也较为普遍;在釆购及招标阶段,由于缺乏科学甄选,经常出现承建商的鱼目混杂及材料的以次充好;在施工阶段,传统的工程总承包管理角色转移到了建设单位,近远层协调牵涉到大量的供应商及诸多政府职能部门,由于管理水平良莠不齐、缺乏科学的管控,工期过度压缩、资源统筹不力等因素也经常导致工程进度控制失衡,进度总体呈现出“前松后紧”的趋势,以致在施工后期顾此失彼,搞"人海战术”、“轮班作业”,为保证施工进度,过程控制常常遭到忽视,质量管理“一路绿灯”,不合格产品和劳务人员比例增加,致使后续使用中出现大量质量问题,如土方不均匀沉降导致管道的断裂、管道安装方法不对致使长期泛臭、外墙石材脱落问题、设备功能故障问题、材料质量低劣问题。随着开发规模的急剧扩张,以及向上下游产业链的多元化发展的不断延伸,管理瓶径不断凸现,以致问题层出不尽、维修费用投入巨大,业主满意度差、交楼率低等。为了塑造良好的企业形象、培养满意的客户意识,在市场竞争加剧的现状下房地产企业普遍意识到质量的战略意义。大中型房企基本设置了专门的质量管控部门,建立多级质量管理管控体系,并且利用戴明环(PDCA)针对工程开发环节进行全过程研究和修正,分析存在的缺点与不足、制订相应的措施、方法、手段,重新完善及构建质量保证体系。

（二）国内外研究现状及研究成果

国外：

目质量控制是项目质量管理中的一个重要组成部分。随着人们认识世界和改造世界水平的提高，在人们的质量知识逐渐丰富的同时，对质量要求不断地提高，质量管理也得到了不断的发展与完善。

John Christian 完善了建筑施工项目质量保证这一概念，即为了满足建筑施工项目质量需求，而在建筑施工项目中全面实行对各个工序的质量控制，并且给出了相应措施，能够准确而完整的完成各自质量任务，这对建筑施工项目质量的保证具有非凡的意义。 

Duffield  初步针对建筑施工项目如何提高质量管理的问题进行了研究，进而提出了一些相应措施和新的理念，进而达到对建筑施工项目整个过程的质量监控的强化。 

James 将质量视为企业的生命之源，他认为在以企业三制改革为前提下，大力推广质量保证和监督体系并对施工进行强化管理，对保证工程的质量、延长寿命以及维护施工企业的良好形象都是十分有益的。 

Frank  通过对项目房地产开发项目过程中控制工序质量的重要性以及影响工序质量因素的分析研究，提出了控制质量的相应对策。 

Leslie 提出建立施工质量保证措施、安全体系及组织构架是确保建筑施的安全、提高施工质量、科学合理组织施工运作的关键。通过几方面的论述来提高我们工程质量、管理水平和业务能力。 

Chundi 认为在房地产开发项目中存在的质量管理和质量控制这两个问题，尤其是在当前广大建筑产业的发展日益繁荣的背景下，是众多大中型建筑企业必须面对的一个十分严峻的现实问题。 

Sherif  提出了工程质量不能依赖于工程最终的检验，它在施工的工序中得到形成的观点，以及加强控制施工工序的质量可以实现将工程质量从事后把关向事前控制的转换，以及预防为主的目标。 

Bjork 系统研究了建筑工程在新形势下施工过程中的质量控制问题，他认为实现企业质量目标的一个基本保障是建筑房地产开发项目工序的质量控制，这项质量管理活动大量并且经常性的存在于企业中。 

Equient 认为质量保证体系遵循“计划—实验—施工—检查—总体—纠正错误”的质量管理运行机制，根据质量管理流程图，制定全过程质量体系各职能人员的质量职能。

国内：

国内学者陈迎春认为必须要进行房地产开发项目质量控制，因为随着我国由计划经济向市场经济转变和各项事业改革的发展，用户对工程质量的要求也越来越高，施工企业必须提供优质的工程才能满足用户需求。 

李仁堂在其文章里系统介绍了对房地产开发项目质量产生影响的各种因素，并结合实践提出了确保工程质量的实施措施，并详尽介绍了八种监督手段以确保施工质量。 

朱启岭强调了施工的质量，认为质量是建设的第一位，应当采取以预防为主、计划、执行、检查、处理相结合的的 PDCA 循环工作方法，严把各个环节的质量，做到工程高质量、高标准。 

汤玉江认为质量控制、进度控制、投资控制、安全控制是房地产开发项目监管的主要内容，因此施工质量控制既是现场管理的核心也是施工过程控制的重点。 

柳俊山从建立承包和分包商施工质量保证体系，以及人员素质、建设施工材料、质量体系建立程序文件等质量要求的各个因素，施工过程的质量控制方法及措施，质量内部的自我审查等方面，全面系统介绍了沙特炼油项目的质量控制和保证。 

学者程淋认为建筑工程的质量直接关系到人的财产安全和经济利益，因此搞好工程的管理的工作是关键步骤。 

赵红玉 明确提出了我国建筑房地产开发项目在实施过程中的质量控制要点，还有针对性地提出了施工中应具体实施的质量控制措施。 

徐宝云认为构建完善系统的质量保证体系才是房地产开发项目企业应该采取的质量管理手段，而在合同明确规定的前提下，质量保证系统应该作为房地产开发项目企业得到建设单位信任的工具，同时也是施工企业提高工程质量保证。 李阳认为项目是通过施工而形成房地产开发项目实体的，因此想要把房地产开发项目的质量提高，就必须抓好施工阶段的质量控制。 

宋威敏认为必须严把施工质量关，只有施工质量好才能确保工程质量的优质以及产品的合格。 

宫兆宇强调了在施工过程中人员素质的重要性，认为只有合格的施工人员才能建设处优质的工程。

二、^范文提纲

1.前言

2.相关理论

2.1 项目定义及特点

2.2质量管理

2.3项目质量管理的特点

3.A公司房地产项目质量管理现状

3.1现行质量管理体系情况

3.2现行职责划分情况

3.3产品实现、测量分析和改进现状

3.4公司项目质量管理文件现状

4．A公司房地产项目质量管理存在的问题

4.1质量管理水平差异明显

4.2执行工艺标准的差异大

4.3集团质量管控乏力

4.4客户质量需求定位不准

4.5设计质量低劣

5.A公司房地产项目质量管理创新改进措施

5.1 抓好设计管理基础工作,完善设计质量管理体系

5.2做好产品的准确定位工作

5.3做好供应商的考察蹄选工作

5.4实施采购供应商奖罚办法

5.5设置质量控制点

5.6强制实行样板先行制度

6.结语

参考文献：

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[3]中国建设监理协会.建设工程质量控制,北京:中国建筑工业出版社,2015:12-35

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[6]唐先德;刘晓玲;王清富等.新编全面质量管理学[M].北京:中国水利水电出版,2014:127-130

[7]斯蒂芬罗宾斯,玛丽?库尔特.管理学(第七版)[M].北京:中国人民大学出版社,2015:32-33

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