论房地产开发中的创新管理——以“杭州远洋运河商务区项目”为例-开题报告

关键词：房地产企业；管理；创新

1.  绪论

1.1研究背景

我国房地产业从20世纪80年代兴起，90年代发展壮大，随着城镇居民经济水平的不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展。

2007年下半年，美国金融危机爆发，世界经济增长放缓，导致我国外部需求萎缩，企业效益下滑，投资意愿和能力下降，进而制约消费增长，经济增长下行压力越来越大。愈演愈烈的全球金融危机从投资、消费、出口三方面直接或间接影响着我国经济增长，带来居民收入增幅下降、失业率上升、股票市场财富缩水等，并促使房地产市场持续调整。

随着房地产市场的进一步回调，以及国家宏观调控政策的改变，房地产企业的分化逐渐加速。大浪淘沙后， 顺驰等很多房地产企业最终消失在市场竞争大潮中， 碧桂园、恒大等市场价值和业绩则大幅下降，面对宏观调控和产业转型升级带来的巨大挑战，为完成历史使命，房地产企业必须探索符合自身的创新模式，以知识要素为起点，以战略及战术为桥梁，以创新使命为结果，在制度、流程、组织、渠道、业务、产品设计以及服务方面大胆创新，来构建一条中国房地产企业的创新之路。

1.2研究目的和意义

世界金融危机造成金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效松动，房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。

房地产业作为国民经济的基本载体，是现代社会经济大系统中的一个重要有机组成都分。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。    置身于以创新为特征的知识经济时代，中国房地产企业不仅肩负着完成股东要求经营指标的具体任务，也肩负着以创新引领未来生活的历史使命。面临严酷的宏观调控、限购限贷及资金链的空前紧张，如何借助创新摆脱同质化竞争，寻找到适合自身的蓝海发展优势，在创新中实现转型是地产业值得探索的前瞻性问题。

1.3国内研究现状

2008年全球性次贷危机引发行业危机，诸多房企纷纷喊出战略转型及创新，但2009年的四万亿推出，行业转型声音戛然而止。然后，2011年温总理大力调控再度引发行业危机，转型之说再度甚嚣尘上，然2012年救市政策推出，行业再度沉默。在错过了两次战略调整机会之后，2014年，基于2012年6月以来连续20个月需求集中释放之后的惯性疲软叠加信贷从紧的环境，行业又迎来第三次战略调整机会。

回顾2014年，地产界宣称战略创新与转型的主线贯穿全年始终，超级企业如万科在金融领域的创新，恒大在跨界方面的多元破局，万达在轻资产上的转变，世茂在服务上的尝试；大型企业如龙湖在社区方面的推进，华夏在园区金融配套和养老等领域的实验，招商在互联网和商办方面的新招；中型企业如蓝光地产在3D打印方面的并购，越秀地产在境外金融平台的建设等等，精彩纷呈，不一而足。据亿翰智库针对近100家主流及典型房企的统计分析，2014年，房地产业内居然有近六大类多达22种的创新路径和模式，这是中国房地产业这么多年以来，在转型和创新路径上最为波澜壮阔的一年。

随着房地产业的不断发展和各类新经济的快速崛起，在互联网和新经济的带动下，更多的创新必将成为企业的核心竞争力，为企业带来巨大的经济效益，也为行业创造勃勃的生机。

1.4国外研究现状

美国房地产业在发展过程中经历了多次大起大落。大量房地产企业经受不住行业周期的考验而破产或转向其他领域，但也有一批房地产企业在不利环境下及时改变发展策略或调整业务重心或开拓新的市场，坚持发展，并最终成为美国甚至世界范围内优秀的房地产企业。

PulteHomes公司是美国四大房地产公司之一。该公司保持了53年的持续盈利，在近十年间更是保持了两倍于市场的销售增长。美国二战后三次波动期间分别采取了开拓新市场，经营创新，,金融创新，新的融资渠道，实施P0L和质量保险。Centex公司连续35年位居全美前十位建筑商，三次波动期间分别采取整合创新，战略创新，金融创新，管理创新。汉斯公司(Hines)的创始人杰拉德.汉斯(GeraldD.Hines)将汉斯的成功之道归结为三大能力原则：品质开发能力，学习创新能力和以人为本的管理能力。霍纳杨公司战略创新，将运营集中在相对少数的市场上，并且确保在这些市场上占有绝对优势地位。MCZDevelop.merit公司卓越的资源整合能力以及模式创新能力。美国绿石南住宅社区开发公司(GreenbriarHomesCommunitiesInc.)的持续管理创新和组织创新。

从对美国几个典型房地产开发企业的成长过程中可以看出，房地产开发企业的快速成长离不开持续创新。在创新事业发展的各个阶段的要求和评价是不同的，但房地产企业各个阶段要想在本行业取得成功的关键创新要素却是相同的。重要的创新要素内容包括资金的占有，低成本土地的取得，国家相关政策的适应力，企业家个人领导的特质，重要资源要素的整合能力以及项目的市场开发运作能力等等。而上述要素中，尤以企业家卓越领导力的特质表现及其运筹能力，组织的市场运作能力以及组织资源的整合与学习能力等三个能力要素最为关键。作为企业异质性资源要素的重要组成部分，它们构成了一个房地产企业持续竞争优势的基础。另外，美国房地产企业成长的经验也告诉我们：除了上述能力要素之外，这些优秀企业长期坚持的对品质的信仰，高质量的管理，企业内部关系的维系和谨慎的财务制度等，使其能够有效避免了产品的同质化，拥有了许多同行所缺乏的异质性资源优势。

1.5研究的内容和主要方法

    本文在撰写过程中综合运用经济学、管理学、项目管理等相关领域的知识和方法。在具体研究分析过程中，主要用到以下方法：

1.实地调研和文献资料法相结合

在实际的项目管理工作中，详细收集“远洋运河商务区”项目管理工作中的第一手数据和资料，在此基础上采用相关理论进行科学分析，从而得出相应结论；通过文献资料法查阅该课题所需的理论和数据资料，在前人研究的基础上，找出盲点，进一步深入研究。

2.个案研究和比较研究相结合

通过个案研究方法分析“远洋运河商务区”项目管理的各项创新，实现理论和实践的紧密结合；运用比较研究方法对比分析国内外项目管理创新的理论和实践资料，从中找出差距和值得借鉴之处。

二、^范文提纲

1  绪论

1.1研究背景

1.2研究目的及意义

1.3国内研究现状

1.4国外研究现状

1.5研究内容及主要方法

2  房地产管理理论综述

2.1房地产的涵义及特征

2.2房地产管理的涵义及特征

2.3房地产管理的主要内容

2.4房地产管理创新的方法

3  房地产管理创新研究

3.1技术创新

3.2产品创新

3.3营销创新

3.4融资创新

4  案例：远洋运河商务区项目管理创新研究

4.1技术创新

4.2产品创新

4.3营销创新

4.4融资创新

5  结论

参考文献

致谢

参考文献：

【1】黄石松,陈红梅.房地产企业创新-案例与启示【M】.北京：中国建筑工业出版社，2007

【2】王明国.当代房地产金融创新【M】.北京：经济管理出版社，2007

【3】陈林杰.房地产经营与管理【M】.北京：机械工业出版社，2007

【4】莫里斯.持久创新——创新原则、创新战略和创新方法的权威性指南.【M】北京：经济科学出版 社.2011     

【5】陈宇化，我国房地产企业资本运营研究：[硕士学位^范文]，广西：广西大学，2006 

【6】许文彬，我国房地产金融创新研究：[硕士学位^范文】，厦门：厦门大学，2007 

【7】2008中国房地产融资策略研究报告，战略企划中心 

【8】郭维娟，借鉴美国债券市场经验完善中国债券市场，^范文天下^范文网，2007—1l 

【9】尚教蔚，金融政策对房地产市场调整的影响与作用，中国网china．com．cn，2009·06-27 【10】侯光明.创新方法系统集成及应用.科学出版社.2012