金华市房地产发展分析-开题报告

（一）研究背景

房地产业作为一个综合性支柱产业，和国民经济有着密切的联系，并在城市经济发展中发挥着核心作用。中国房地产业的发展起步于上世纪80年代，随着国民经济水平的稳步提升，房地产业也不断发展壮大。相比发达国家，我国的房地产业存在起步时间晚、早期市场化程度低、总体发展迅速、政策导向性强等特点，并导致房地产市场局部出现“泡沫”和“过热”等现象。房地产业的发展国民经济息息相关，因此，在分析房地产业发展的问题时需要全方位分析研究其与所在区域经济的相互影响关系。综观全国，各地区房地产业发展的形式和形势存在很大差异，经济发达区域房地产业已具备有一定的规模和特色；而经济相对滞后的地区，房地产业发展水平也较低，所以这就需要国家和社会不断研究如何使房地产业和区域内经济状况相互协调发展。

金华市位于浙江省中西部丘陵地带，在全国范围内属国民经济较发达地区，近几年 GDP 增速一直走在全省前列，但经济总量远不及杭州、宁波、温州等地，在省内处于中游水平。金华市的房地产业跟随着全市经济的脚步不断向前发展，开发投资不断加大，房价也在逐年上涨，但均价仍相对较低，位于全省中下游水平。随着最近几年城市开发规模的不断扩大，越来越多的外地房地产开发企业和外来人口涌入金华城市，说明了金华市房地产发展趋向被外界看好，而在生产建设过程中，如何使全市的房地产业与区域经济能够保持协调发展，非常值得研究。

（二）研究目的及意义

近些年来，金华市经济发展速度较快，城市规模也逐年扩大，下辖县城也各具特色，但房价较周边城市偏低，呈“价格洼地”现象，房地产业实际发展状况非常值得研究。所以本文以浙江省金华市为例，采用理论与实践结合的办法对全市房地产业与经济发展协调程度进行评判，找出问题和对策，目的就是为更好地促进金华市经济健康稳定发展。通过研究，首先能够更好认识房地产业和区域经济的概念，理解两者的关系，了解研究的方法，利于政府部门决策和房地产企业投资开发；其次，通过研究评判金华市的房地产业与经济发展是否协调，认识金华市房地产业的发展概况和现状，了解两者的变化关系，能为当地房地产企业提供发展思路，为民众理清投资消费意愿，以促进全市房地产业的发展；第三，认识全市房地产业与区域经济发展变化规律，能为其他行业的发展壮大提供思路方向，从而更好促进区域社会和经济的全面发展。

（三）国外研究状况综述

国外的房地产业发展时间久远，相关的研究基础较扎实，水平较高，诸多学者针对于房地产进行了不同程度的分析研究。Stuart Gabriel（2002）等通过对美国金融方面的研究，针对房地产政策方向，重点探讨了美国房地产金融改革政策的经济学，得出了美国低收入者房地产税收政策、住房自助系统的影响等等的相关理论[1]。M. Ball和T. Morrison（1995），在对诸多国家住宅投资问题研究的基础上，深入探索住宅建设的发展与国家经济增长的内在联系，总结出住宅建设投资与人均GDP之间的相互关系[2]。Downs（1993）指出，不同的市场基础将导致形成不同的市场平衡空置率，而且动态的市场比静态市场的空置率更高[3]。国际货币基金组织在分析西方 16 个工业化国家 1980-1998 年产出缺口的变化率与实际房地产价格的变化后，于 2000 年宣布后者作为前者的领先指标，彼此之间的变动趋势相近[4]。在总结上世纪 90 年代日本泡沫经济崩溃和东南亚金融危机的基础上，Yu and Xu（2002），Case（2004）重点对“泡沫经济是否由投机房地产业活动导致，进而引发金融危机”进行研究。KosukeAoki等（2005）通过分析金融政策、居民消费对房地产价格产生的互动影响，得到了一种均衡模型以适用于房地产信贷市场[5]。在对英、美、法、日等多个国家处于不同经济发展阶段房地产业增加值和国民经济增长速度两者进行比较的基础上，英国William. C和Denise（1995）认为，发达国家房地产业增长速度与国民经济增长速度应保持 1.4:1 的固定比率，从而可以保持国家经济持续平稳发展[6]。

（四）国内研究状况综述

国内的房地产业相关研究成果丰富，研究方法和手段多样，相关结论和认识切合我国房地产业自身的特点。谭刚（2001）通过对房地产周期波动的研究，得出结论是当国民经济增速加快的时候，房地产发展速度也会随之加快，两者之间呈现相同的发展趋向[7]。曹振良（2003）在《房地产经济学通论中》指出，国民经济与房地产业发展之间相互促进影响，其中国民收入情况、投资和消费水平、利率和信贷规模等都会对房地产业产生影响，而当房地产业增长率比国民经济增长率快时，前者在国民经济中的贡献和作用也随之增大[8]。为研究房地产市场的区域特性和价格差异，张涛（2001）采用微观经济学中的两隔离市场模型进行了分析，从而认为要制定良性的房地产开发与价格策略，务必要考虑所在地区实际发展现状；同时针对我国的区域特性，提出了促进房地产业发展的建议[9]。邓仕敏（2004）通过对我国房地产业的区域特性的研究分析，得出结论是一个区域的经济发展水平和产业结构现状会影响该区域内的房地产业发展程度，而房地产业因区域不同而存在明显差异，其对推动区域经济发展能起到正反两面的作用[10]。在分析我国房地产业就业分布的区域不均衡现象的基础上，曹旭华、田霄燕（2004）提出了“房地产也是地区经济发展的晴雨表”的观点，具体表现在：近些年来，我国房地产业的发展因区域不同而存在较大差距，在部分发展较快的区域内，房地产业集聚性作用发挥明显，它能通过促进其他产业发展而有力推进区域整体经济的提高和城市化发展进程[11]。

二、^范文提纲

1 绪论

1.1 研究背景

1.2 研究目的及意义

1.3 国内外研究状况

1.4 研究方法

2 房地产业与区域经济相互关系分析

2.1 房地产业与区域经济的基本概念

2.2 房地产业与区域经济的基本概念

3 房地产业与区域经济协调发展的评判

3.1 相关概念

3.2 适用理论

3.3 评判方法

4 金华市房地产业与经济发展协调状况评判

4.1 金华市概况

4.2 金华市房地产业发展概述

4.3 金华市房地产业与区域经济协调状况的评判

5 金华市房地产业发展对策研究

5.1 金华市房地产业发展趋势

5.2 金华市房地产业发展中存在的问题

5.3促进金华市房地产业与区域经济协调发展的对策建议

6 结论

三、参考文献

[1] Stuart Gabriel．Special issue on housing policy[J]．Journal of Housing Economics 11，2002：301-302

[2] M.BaII,T.morrison．Housing Investment Fluctuations:An International Comparison.Paper Presented to The Cutting Edge[D]．Department Land Economy，University ofAberdeen，1995：1-2

[3] Downs．A.Cycles in Office Space Markets，in J.R.White，editor[Z]．The Office Building From Concept to Investment Reality，2000

[4]IMF World Economic Outlook-Asset Prices and the Business Cycle[M]．Washington D. C.：International Monetary Fund，2000

[5] Kosuke Aoki．House prices，consumption，and monetary policy a financial accelerator approach[M]．Journal of Financial Intermediation， 2004．

[6] C.William，D.Housing．Problem And Housing Policy[J]．Journal of Social Policy．Vo1.26.1998,(7):388

[7] 谭刚．房地产周期波动——理论、实证与政策分析[M]．北京：经济管理出版社，2001

[8] 曹振良．房地产经济学通论[M]．北京：北京大学出版社，2003：19-20

[9] 张涛．房地产业的区域特性及其政策研究[J]．河海大学学报，2001，(3) 48-52

[10] 邓仕敏．试论我国房地产业的区域特性[J]．市场论坛，2004，(5) 34-35

[11] 曹旭华，田霄燕．我国房地产业就业的区域不均衡现象分析[J]．商业经济与管理，2004，Vo1.l8 （1）:43-46

[12] 吴敬华，祝尔娟．中国区域经济发展趋势与总体战略[M]．天津：天津人民出版社，2004

[13] 中国房地产业发展现状分析报告[R]．金融时报，2013

[14] 王红霞．金华市区住房需求调查与分析[R]．金华统计信息网，2010

[15] 金祖俊．金华市房地产业发展分析[R]．金华统计信息网，2014