浅谈房地产现状及发展趋势_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

    近年来，随着中国经济步入新常态，房地产行业市场规模增长放缓，从过去的黄金时代，进入了现在的白银时代，市场竞争愈加激烈，库存积压问题浮现出来，各城市市场分化严重，房地产企业优胜劣汰加剧，行业集中度逐渐提高，个人投资与刚需开始减少，同时不断波动的房地产市场也蕴涵着机遇和挑战；另一方面，国内经济下行压力依然严峻，房地产行业作为国民经济的中流砥柱，带动了建筑、水泥、玻璃、钢铁等投资端产业的供给侧改革，以及家电、家具、装修等消费端产业的发展，起着举足轻重的作用。

当前中国房地产库存居高不下、区域分化明显，去库存任务复杂艰巨，一线城市价格泡沫和三四线城市库存泡沫并存。2015年商品房施工面积与待售面积总量高达80.8亿平米，其中住宅55.7亿平米，按2015年销售速度去化时间分别需要6.3年和5年。同时，区域显著分化，一二线城市库存水平差异不明显，但一线城市人口流入增加，地方经济增长质量高，库存压力较小，但价格泡沫明显。二线城市经济还在追赶，库存有一定压力，但有解决的潜力。三四线资源型省市库存水平明显偏高，而且人口不断流出，经济下滑明显，需求端低迷，库存问题最严重。

预计未来几年时间，房地产行业的去库存是主旋律，结构分化加快更是大趋势。一线城市与二线重点城市由于经济活力与人口导入的原因，依然具有良好的市场机会，但房地产企业的涌入也将加剧土地市场竞争，土地瓶颈引发的旧城改造与城市更新等将成为新的热点。人口流出、缺乏活力的三四线城市库存压力较大，不同城市冷热不均、涨跌互现的状况将成为常态。供需结构上分化趋势同样明显。投资型需求持续萎缩，但二胎政策的放开引发的的首次置业、改善型需求和人口老龄化引发的健康养老等住宅需求仍然庞大。综上所述，房地产新常态的挑战与机遇并存。 

（二）国外研究现状

房地产行业现在处于增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。住房市场具有非常明显的阶段性特征，增速换挡期，住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态，从数量扩张步入质量提升，从总量扩张步入“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大都市圈迁移”。房地产政策应适应新发展阶段的特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，否则将形成泡沫酝酿金融危机，日本在1969-1973年、韩国在1992-1996年都曾犯过类似的错误。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。必须建立起比较完善的住房法律体系。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制是德国的主要经验，对我国有很大的启示。在我国《城市房地产管理法》基础上，应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，构建完整的住房法律体系。

借鉴德国经验，法律首先要明确住房的居住属性，强化对市场投机性需求和开发商“囤地”、“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制。对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，法律要明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。同时，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。从国际经验看，首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。为减少通胀水平对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营型建设用地出让、租赁等方式，与国有土地同等入市、同价同权，增加住宅用地供应主体，提高重点城市土地供给弹性。推动“多规合一”试点，逐步把农村集体建设用地的建成区，以及一些城中村，纳入城镇化规划，统一建筑标准、基础设施标准和住宅与商业发展规划。                              

国际案例2008年前后美国一度出现严重的房屋库存积压问题。2008年，美国房屋空置率达到2.9%，创历史新高，此前的历史平均值为1.47%，2005年以前的最高值为2.0%。但2015年底，美国房屋空置率已经下降至1.9%。美国房地产库消化，和美国采取的一系列举措有关。次贷危机爆发后，美国救助“两房”，利率降为零，以压低长期贷款利率。尽管美国房地产库存已经明显消化，但美国政府依然在大力呵护房地产市场发展。此外，2015年12月23日，美国总统奥巴马还签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。总之，从美国经验可以看到，货币政策的大力支持对房地产去库存有很大帮助。另外，针对房地产市场的税收变化也具有重要意义。

二、^范文提纲

1.房地产现状分析

1.1.市场现状及运行情况

1.2.市场泡沫分析

1.3.国家政策对市场的影响分析

2.市场面临的问题及对策

2.1.供求关系的问题

2.2.房地产调控的问题

2.3.健全市场制度及政策

3.未来房地产行业发展趋势

3.1.房地产行业发展方向

3.2.行业未来面临的机遇和挑战

4.个人和房地产企业如何应对房地产现状及未来发展

4.1.市场的变化对个人的影响 

4.2.房地产开发企业未来发展战略

三、参考文献

[1] 黄罗维.楼市大趋势[M].上海：上海人民出版社，2011.

[2] 杨红旭.楼市探秘：赢在长趋势，赚在短周期[M].北京：机械工业出版社，2013.

[3] 潘家华、李景国.中国房地产发展报告[M].北京：社会科学文献出版社，2011.

[4] 袁一泓.从沸腾到疯狂：泡沫背后的中国房地产真相[M].太原：山西经济出版社，2011.

[5] 苏东.房地产真相[M].长沙：湖南人民出版社，2011.

[6] 牛凤瑞.牛眼看房产[M].北京：社会科学文献出版社，2012.

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[9] 张敏.我国房地产现状问题及对策分析[J].中国市场，2015（35）.

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[11] 任泽平、熊义明.房地产大泡沫专题研究[Z].新浪专栏.

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[12] 任泽平.中国房地产周期研究[Z].新浪专栏. ://zhuanlan.sina.com.cn/，2016.2.25