浅谈住宅房地产开发项目开发周期内财务成本控制_开题报告

一、文献综述

（一）国内研究现状

随着房地产市场趋冷，我国房地产开发企业面临着巨大的生存挑战。 据调查，房地产开发项目中，五分之四的费用为必要的开支，剩下的五分之一属于非必要费用。其中，在房地产施工阶段的非必要费用占到全部费用的十分之一以 上。对于房地产企业而言，要想取得生存，获得长足的发展，有必要加强成本控制，提高利润。当前，房地产项目开发中成本控制还存在很多的问题，也有很多的地 方需要完善。例如；如何降低房地产企业的融资成本，沪深上市企业和香港上市企业的融资渠道、融资成本不一样，落地到具体项目上，开发的地段、开发商的实力、也会隐性影响融资成本。再比如；最新商品房预售管理办法规定，项目开发楼盘在12层以下的建筑，需结构封顶才允许预售开盘，12层以上的建筑需主体结构施工完成一半以上才允许预售开盘，这将大大影响了开发商的资金回笼，提高了项目开发投入资金门槛。国内房地产企业都在朝着精细化、轻资产运营发展，相关的研究、探索、转型落地都初见端倪。本文我将以一名房地产从业人员的所见所感深入探讨房企如何有效控制项目开发成本，深入了解行业的精细化管理。房地产行业，行业特点导致非标准内容较多，一般标准化管理主要在工程管理、设计管理、财务管理、成本招采管理、销售管理和行政业务管理等方面，前期管理和投资管理通常都无法标准化和精细化管理。所以我们的讨论重点主要围绕工程、设计、财务、招采和营销来展开，通过对重点开发环节实施有效控制，和精细化的管理达到房地产开发项目的成本控制目的。

（二）国外研究现状

正随着国际建筑业的发展,发达国家房地产开发的成本管理已在科学化、规范化、程序化的轨道上运行,形成了许多好的国际惯例。美、英、日和德国等国家结合本国的实际情况,建立了比较科学、严谨、完善的房地产成本控制制度,通过制定切实可行的方法,使房地产开发得到全过程的控制与管理,这些成功的经验在我国房地产开发中均可借鉴。 在英国工程造价的成本控制贯穿于立项、设计、招标、签约和施工结算等全过程，在既定的投资范围内随阶段性工作的不断深化使工期、质量、造价的预期目标得以实现。日本的工程成本实行的是全过程管理，从调查阶段、计划阶段、设计阶段、施工阶段、监理检查阶段、竣工阶段直至保修阶段均严格管理。日本建筑学会成本计划分会制订出日本建筑工程分部分项定额，编制了工程费用估算手册，并根据市场价格波动变化进行定期修改，实行动态管理。美国房地产成本控制管理在全球房地产行业里已经得到很多企业的认可，例如新型的开发模式——EPC工程总承包模式得到有效推广，中国也在近年成功的将这种工程总承包、全委托模式引进国内，成功的开发了许多房地产项目。,减掉分包、层层转包环节，实行总承包模式大大节约开发成本，增加总承包商的利润，使建筑行业更加规范、健康发展。

EPC（Engineering Procurement Construction）是指公司受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。通常公司在总价合同条件下，对其所承包工程的质量、安全、费用和进度进行负责。

在EPC模式中，Engineering不仅包括具体的设计工作，而且可能包括整个建设工程内容的总体策划以及整个建设工程实施组织管理的策划和具体工作；Procurement也不是一般意义上的建筑设备材料采购，而更多的是指专业设备、材料的采购。因此采用先进的工程管理模式能够有效控制房地产开发成本。

二、^范文提纲

引言：深度剖析目前房地产开发全周期成本支出的现状及构成 

1我国房地产开发成本组成及现状

1.1项目投融资成本

1.1.1土地出让费

1.1.2项目融资

1.1.3融资成本

1.1.4前期开办费用

1.2项目开发管理费用

1.2.1项目人员工资性费用

1.2.2企业业务招待费用

1.2.3销售案场、广告公司成本费用

1.2.4物业公司管理费用

1.2.5房地产开发各项行政审批、政府验收费用

1.3营销成本费

1.3.1销售开盘及去化周期

1.3.2销售回笼资金与施工进度匹配度

1.3.3银行按揭与回款

1.4工程营造硬性支出成本

1.4.1工程造价

1.4.2设计、勘察、监理、验收费

1.4.3设备、材料采购费

1.5开办物资采购、消耗费用

1.5.1办公场地费、能耗费

1.5.2办公物品损耗费

1.5.3行政支出

1.6拆迁补偿安置费

2、开发环节成本支出能够缩减的费用类别

2.1项目融资成本

2.2项目开发管理费用

2.3工程营造成本

2.4设备、材料采购费

2.5营销成本费

2.6行政费用（各项审批、验收）

3、如何实施成本控制

3.1开发管理控制

3.2财务现金流及投融资

3.3工程节能环保

3.4工程品质回归正常不奢华

3.5设备、材料注重性价比

3.6营销思路低调朴实

3.7实行阳光招采，减少腐败

3.8保证工程品质、加强工程质量监管，减少行政费用支出

3.9EPC的发包模式推广及应用

三、参考文献

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