论房地产成本管理的重要性_开题报告

论房地产成本管理的重要性

    一、文献综述

房地产行业空手套白狼的暴利时代已经过去，经过多轮的政府宏观调控，抄房客渐渐减少，截止2019年，调控仍在加码，根据中原地产研究中心统计数据，2019年从国土北端的黑龙江、长江中游的长沙，到位于珠三角的广佛，各地密集出台资金审查或人才引进措施，调控次数已达575次。一边是政府的调控，一边是地方土地拍卖价格的持续创新高，房地产利润空间越来越小。因此，这埸需要重视房地产成本管理，以最大限度节约成本，开源节流，争取利润的最大化。

房地产成本包括开发成本、建安成本、营销成本、期间费用等等，成本控制在整个房地产成本管理体系中处于十分重要的地位。只有对这些成本进行有效的控制，在保证项目工期和质量满足要求的情况下，对工程施工中所消耗的各种资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正可能发生的偏差，把各项费用的实际发生额控制在计划成本的范围之内；在销售手段同，减少不必要的营销费用等以保证成本目标的实现，创造较好的经济效益。

成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径。 

（一） 国内外研究现状

1、 国外研究现状

德国把建设项目投资估算的严肃性、科学性、合理性作为首要问题处理，不论是政府的还是私人的项目，都是质量、进度、成本一起控制，三位一体不可分散，从而最终完成优质的建筑项目。

德国工程成本控制是动态的，成本控制的关键在于建设前期的成本确定和控制，因此凡是从事工程管理的部门(机构)必须从事和参与设计审定。在德国，只要工程项目预算确定后，在实施过程中，必须严格的控制预算的执行，不能随意修改和突破。工程项目造价控制行业在德国普遍存在，而且互相之间竞争激烈。每个公司都采用优化设计、采用新工艺、新材料、提高质量、缩短工期，用科学的管理和监控手段，对项目的成本、质量、进度进行严格的控制，并努力用成功的业绩和实例争取的社会的认可，树立良好的信誉，赢得市场。反之，如果出现成本增加，无理由超出预算，项目控制单位要承担相应的经济责任。

在德国，从事工程计价的人员无论是在咨询公司工作还是在承包企业里工作，都是工程师，且同时兼备多方面专业知识。尤其是知名企业的工程造价部门全都是工程师、教授和取得学位的博士，且具有多年实际经验。因此，凡从事工程造价管理工作，在项目成本管理中处处都严格要求、精打细算、精益求精；提高工程造价专业人员的专业素质和整体水平，从而提高工程造价管理的水平和质量。

2、 国内研究现状

我国国内房地产行业的竞争在近几年来愈演愈烈，以往的项目在成本控制上出现了许多问题，因此房地产项目迫切需求寻求一些崭新的、合适的成本控制方法。

武汉大学经济与管理学院黄磊在《房地产项目成本控制现状分析及改进》一文中谈到：房地产项目是一项投资较大的工程，所涉及的成本控制活动应当受到足够重视(Montes-Guerra，2014)。房地产开发者通过自主选择资质深、实力强、信誉好、效率高的施工设计单位、承包建设单位、监理方，实现房屋建设目标的完成。

西南交通大学刘红利在《房地产企业成本控制精细化管理研究》一文中谈到：由于近年国家宏观调控政策的影响，我国房地产企业面临着许多问题，特别是在土地成本不断攀升、人工成本大幅度提高、同时购买客户的观望情绪越来越浓，致使销售售价不增反降的情况下，企业利润越来越低;那么如何在保证品质的同时确保利润呢，只有通过控制房地产企业的成本支出，房地产企业的成本控制与管理能力强弱反应了企。

对于房地产项目而言，成本控制必不可少。而在成本控制的整个周期，我们既要考虑到各种常见的问题，预先分析出可能存在的变化及提前准备好预防措施，也要在遇到没有考虑的问题时，通过之前制定好的组织结构，按照流程对此问题进行分析，找到可以的解决方案和调整措施。

（二）成本控制存在的问题及解决措施

1、成本控制存在的问题 

　  ①成本管理意识不足

房地产与建设企业的成本意识欠缺，因房地产企业直接将项目建设任务承包给建设单位，房地产企业仅负责成本投入，建设单位更重视所建工程的质量与进度控制，成本控制意识不足，常出现前期建设中成本大量投入，以保障工程项目的质量，而后期成本不足，开始缩减成本，导致质量出现问题，成本未得到有效控制，同时影响了房地产企业最终经济效益。

②成本管理精细化不足

部分房地产企业成本管理仍采用传统的粗放式管理，成本管理效率低下，不必要成本投入较多，影响了企业最终收益。并且，部分企业仅重视占比较大的建筑成本费用，对于前期工程投入费用、竣工后的维护成本缺乏必要性控制，成本管理无法达到最佳效果。

③成本管理的执行力度不足

在房地产企业展开成本控制时，并未依照成本控制计划执行，且控制过程缺乏规范性。由于在房地产项目开发中，成本深入到各个方面，为实现最佳控制效果，需要各部门通力合作，共同参与成本控制，才能实现最佳降本增效目标。但是，在实际成本控制中，因信息化水平不足，各部门间的联系并不紧密，难以实现全员成本管理，成本管理的执行力度受到影响。

　　①成本控制观念落后 

传统的成本控制观念以是否节约为标准，片面强调降低成本，节省费用开支。在市场经济条件下，这种以“成本节省“为主导的成本控制，一方面会挫伤企业为未来绩效而支出某些短期看来是高昂的费用的积极性，从而影响企业的技术革新和产品的更新换代；另一方面还会因顾及局部要求而损害企业的整体目标。 

②对成本的功能变化认识不足 

市场是企业实现效益的场所，也是生产的导向，但是许多企业却脱离市场需求进行生产，片面强调产量。现在不少企业仅仅考虑通过提高产量降低成本，利用低成本形成的价格优势争取市场份额。但是这种做法没有很好地考虑市场的容量，一旦市场需求已饱和或者弹性不足，那么企业的产量越高，所造成的损失就越大，这好比一个人跑的方向错了，你跑得越快，离目标就越远，从而形成不断降价的恶性循环，这样企业的生存也会面临很大的障碍。 

③成本管理过分依赖现有的成本会计系统 

　　 国相当一部分企业的成本管理系统未能采用灵活多样的成本管理方法，使得成本管理陷于单纯的为降低成本而降低成本的怪圈，更不能提供决策所需的正确信息，没有深入反映经营过程，不能提供各个作业环节的成本信息，以及各个环节成本发生的前因后果，有时甚至出现连编制成本报表的人，也难以解释产品成本构成的尴尬局面，从而误导企业经营战略的制定。 

④缺乏健全的成本控制体系 

　　 国企业在寻找走出困境的途径时，目前较多的考虑采用租赁、拍卖、兼并、破产、债转股等“外科手术“，尤其是国有企业一味寻求国家提供优惠政策来扶持，改制改组过程中“内部人控制“的现象严重，而较少考虑建立健全成本管理运行机制，真正从提高内部管理水平入手。另外，宏观成本管理体制不完善，检测不力，也影响到企业健全内部成本控制机制的主动性。 

⑤企业成本管理理论和内容僵化 

从战略的角度来看，许多企业的成本管理只习惯于对产品的生产成本进行控制，而忽视对产品研究开发、设计、采购、销售、投资和日常管理活动发生的成本进行控制。

⑥成本控制手段的老化 

从上世纪五十年代起，世界进入一个更新的时代，企业面临的政治、经济、文化和自然环境与过去相比竞争更加激烈，科学技术高速发展，现在企业需要处理的信息量日益庞大。对于大量的信息处理，靠手工是难以胜任的。但是改革开放以来， 国企业在运用先进的信息技术处理成本信息方面已经明显落武，较多的企业仍然处于手工操作阶段，这必然制约成本管理水平的提高。 

⑦忽视对企业成本管理文化的塑造

　　 国企业的成本控制运行机制过多地依赖行政手段来增加成本控制的约束力，难以发挥人们的积极性和创造性，更谈不上素企业的成本管理文化，在有些企业里存在这样一种现象“正品当废品、钢材当废铁、纸张当抹布、电脑成了游戏机、电话成了聊天工具、能奢侈决不节约，每天总觉得钱太少，时间太多。 

2、加强成本控制的主要措施 

①加强成本管理意识

房地产企业要想发挥成本管理的效果，应积极树立成本管理观念，提高全体员工成本管理意识，为成本管理工作的有效落实奠定基础。同时，企业应将对成本管理的内容、对象与管理方式全方面分析，实现成本管理的整体性和全局化。市场经济在不断发展，为提高房地产企业的竞争力，应避免成本管理局限在项目生产过程，应由物质成本扩展到非物质成本，有效降低项目成本，以此提高项目工程管理水平，使房地产企业在市场竞争中立于不败之地。

②建立成本数据库，实现成本精细化管理

为实现成本的精细化管理，房地产企业应积极利用信息平台，建立成本数据库，通过搜集、整理项目全过程的成本数据，对成本管理进行细化，有效降低各工程阶段的成本投入，提高成本精细化管理水平。

③建立成本管理的信息化系统，提高成本管理执行力度

为提高成本管理的执行力度，房地产企业应就成本管理建立信息化系统，通过系统对项目开发过程中的所有成本数据进行收集，以此对开发成本进行管理，使房地产企业摆脱粗放型管理模式，实现精细化管理，提高成本管理水平。在成本管理系统建设中，应将目标成本、责任成本、作业过程的成本控制引入其中，对于不同项目的不同阶段，调整成本数据侧重，实现成本的动态管理，为房地产企业掌握成本动向、控制成本的变动、科学制定资金规划等提供科学的数据支撑，提高成本管理的执行水平，为房地产企业把握先机、提高自身竞争能力奠定基础。

二、^范文题纲

摘要

一、绪论

（一）研究背景

（二）研究目的和意义

（三）研究方法和内容

二、成本控制的理论综述

（一）房地产的成本控制概述

（二）房地产成本控制的基本原则

三、房地产成本控制存在的问题及对策

（一）房地产成本控制存在的问题

（二）房地产成本控制的对策

四、房地产成本控制案例分析

（一）工程概况

（二）万科地产成本管理分析

五、结论与展望

（一）结论

（二）展望

参考文献

致谢

三、研究方法和思路

1．研究方法

本文在广泛查阅国内外相关文献资料和进行实际调查的基础上，采用罗列、描述的方法对施工项目成本控制理论进行了综合论述，以举例、理论与实践相结合的研究方法提出了施工项目成本控制中的存在问题及其对策。文献资料主要来源于与本研究相关的学术著作、学术^范文以及其他渠道获得的相关研究成果。从他人的研究成果中引用、借鉴一些基本概念，并通过对他们著作、^范文内容的分析，寻找拓展本研究的视野和深度。

2．技术途径

仔细研读教材及相关资料；通过网络对互联网上相关资料做搜集工作并整理出自己所需部分；通过单位图书室和新华书店等来搜集相关讯息；访本单位及其他单位相关施工项目进行实例研究。

四、参考文献

1．黄磊，房地产项目成本控制现状分析及改进 科教导刊 2017年。

2. 刘红利，房地产企业成本控制精细化管理研究 西南交通大学 2014年。

3．苏伟，房地产企业成本管理存在的问题及解决措施 企业改革与管理

2015年1月

4．于艺淼，企业会计信息系统的应用问题及对策[J] 中国国际财经（中

英文），2018年。

5．杨晓，房地产企业成本管理中的问题与对策研究[J] 绿色环保建材 2017

年。

6．王长娟，新形势下对房地产企业成本战略的思考[J] 财经界，2009年。

7．顾鹏，房地产建设项目成本管理与控制 2009年。

8．夏宗伟，以成本管理为核心的房产企业预算管理体系的构建[J] 技术与市

场，2009年。

9．舒景玫，浅析房地产开发企业成本管理的改进  中国经贸，2014年。

10．王晟，房地产企业就建筑项目成本控制之我见[J] 四川建材，2009年。

11．江建军，浅析房地产开发项目成本管理  中国乡镇企业会计，2012年。

12．马都，房地产项目成本控制 中国建筑工业出版社，2006年。