我国房地产价格现状分析及调控手段研究-开题报告

     一、文献综述

国内研究现状

1、房地产价格的影响因素方面 

房地产市场在国内发展的比较晚，历史比较短。但出现了很多房屋价格的问题，并有很多理论研究可以借鉴。崔新明（2005）对城市住宅价格动力因素进行了系统研究，并分别对各种影响因素进行了建模分析；伍戈，俞志海，刘波(2000)分析了利息税对房地产市场运行的影响。我国房地产价格的上涨还引起学者对成本的关注，部分学者认为房地产建设成本的提高是住宅价格上涨的主要因素（张红，李文诞，2001，王吓忠，2002），胡睿宪（2003）指出“房地产市场价格的形成原因，不外乎成本推动和需求拉动，需求控制政策暂时很难成为政府的调控手段。政府重点落在成本控制上”；勿庸置疑，随着我国城市居民人均工资水平的提高对居住要求的提高是住宅价格高涨的主要因素（吴建峰，2002）；祈兆珍（2003）分析了租金水平与我国住宅价格变化的关系；张大亮，周丽梅（2004）探讨了顾客需求的变化对房地产价格的影响。此外还有从国内生产总值（张红，李文诞，2001）、恩格尔系数（廖英敏，2000）等方面的分析。 

2、房地产市场宏观调控方面 

肖元真、江德钧等（2006）介绍了日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发展和政府对房价上涨采取的相关调控政策，为我国房地产调控提供了一些参考和借鉴。有的学者认为应该主要通过增加中低价位住宅供应、调整住房的供给结构，完善住房保障制度，构筑完整住房供应结构等措施来控制房价过快的增长（周江，2005；杨树江，2005）。有学者认为通过土地调控房价，政府对土地出让市场进行调控，应根据市场条件来调整土地出让量而不应该是地价，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段（刘琳，刘红玉，2003）。控制房地产业投资和控制房价，不应该是中国房地产业的调控方向（牛凤瑞，2005），调节房地产价要以金融措施为主（段岩燕，曹振良，2005），通过调整住房建设项目贷款、试行差别信贷和控制信贷数量等信贷措施，有效发挥银行信贷对房价调控作用（吴龙龙，黄丽明，2006）。 

国外研究现状

1、房地产价格的影响因素方面 

大部分的经济学家从均衡理论的角度认为，房地产供求决定着房地产价格，房地产价格上涨的主要因素在于供求失衡。S.W.Decarlo（1997）指出引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等。Harwood 指出,经济变化、人口迁移、道路兴建、出生率、贷款、政府政策等因素将引起房地产市场的周期波动。通过对居民收入水平、人口的增长、利率的变化等的研究发现，居民收入水平的提高、人口的增长、利率的变化是促使房地产价格水平高涨的主要因素，同时税收结构、信用可靠性也起着重要作用（Geoff Meen，Mark Andrew，1998）。由于房地产市场的多级结构，存在多级市场间的相互作用，更多的研究集中在租金对房地产价格的影响上。国外的房地产市场划分是按照房地产市场的使用价值来分，也可以说是按照使用还是投资的目的来分的。同时由于国外资产评估的方法主要采用未来现值法，这样国外的学者更多的关注房地产的资产价值。由于房地产市场与金融市场密不可分，国外的学者也将目光投向住宅的抵押贷款市场，从住宅抵押贷款的融资效应分析房地产价格水平变化（Owen  Lamout,Jeremy  C.Stein,1999）。此外，P.H.Hendershott,Sheng  ChengHu C（1999）确定了通货膨胀对房屋价格的影响。D.C.Quan,S.TitmanD.C（1999）,D.C.Ling,A.Naranjo（1999）研究了房地产价格与股票价格的互动关系。 国外对房地产价格的影响因素及其市场作用机制的研究，均与其市场情况相结合，因此我国房地产价格的分析也应基于我国的实际情况。 

2、房地产市场宏观调控方面 

国外对房地产经济的研究起步比较早，主要集中在土地经济学和城市经济学两大领域，对于房地产市场的宏观调控研究也比较多，主要代表学者有：WiteM.（1975）、J.E.Richard（1982）、Wheaton 和 WilliamC.（1993）等。他们运用宏观经济学理论，探讨了政府在房地产市场中的职能、政府干预的效率等；地帕斯奎尔和惠顿（1996）研究了房地产与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系，进而提出了政府对房地产市场干预和管制的必要性；Dennis J.Mckenzie和Richard M.Betts（1996）指出了政府干预住房市场能够改变市场经济作用所不能满足的地方，并提出政府介入住房方案；Stephen MalPezzi& SusanM.Wachter（2002）认为过度或不适宜的管制将导致“供给不畅”并导致房地产价格上升，在更为严格的管制条件下，房地产市场波动更为剧烈，供给是决定是否发生泡沫的关键因素； 住宅的价格和质量受土地政策的影响，而土地政策又和土地市场的完善有着密不可分的关系。 

（三）本文的研究思路与方法 

本人总结了前人的一些经验，以房地产价格的相关理论为基础，介绍了全国房地产价格的现状，指出存在的问题，并根据问题对其产生的原因进行分析；再根据提出的我国房地产价格宏观调控政策存在的问题，并且借鉴利用比较分析法阐述的各国有效的调控经验，从宏观的政府调控的改善和微观的企业策略调整两个层面，对建立我国合理的房地产价格体系提出建议和对策。

    二、^范文提纲

一、绪论

（一）研究背景

（二）研究意义

二、房地产价格概述

（一）房地产价格定义

（二）房地产价格特征分析

（三）房地产价格影响因素分析

三、我国房地产价格现状及其问题分析

（一）现状分析

（二）我国房地产价格存在的问题

四、我国房地产价格问题影响因素分析

五、我国房地产价格宏观调控存在的问题

（一）我国房地产宏观调控制度不完善

（二）我国房地产宏观调控政策本身存在缺陷

（三）地方政府对城市经营的不当

（四）调控政策过松或过严难以控制

（五）我国政府在经济适用房建设中存在的问题

六、完善我国房地产价格体系策略分析

（一）加强政府宏观调控

1、设立中国房地产监督管理委员会 

2、充分发挥中央政府对地方政府的监督和指导作用

3、政府应加强对土地资源的管理

4、政府应坚持多渠道的住宅供给体系

5、地方政府应该理性经营城市

6、政府对房价调控应考虑差异性

（二）企业自身的适当调整

七、结语

参考文献：

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[2]余华义.  经济基本面还是房地产政策在影响中国的房价[J]. 财贸经济. 2010(03) 

[3]赵昕东.  中国房地产价格波动与宏观经济——基于SVAR模型的研究[J]. 经济评论. 2010(01) 

[4]吴江,韩鑫韬.  房地产价格与货币供应量的波动溢出效应[J]. 财贸研究. 2009(05) 

[5]孔行,刘治国,李国平,于渤.  我国房地产市场的价格波动与宏观调控效应分析[J]. 西安交通大学学报(社会科学版). 2009(05) 

[6]王轶君,赵宇.  房地产价格的财富效应研究——基于中国1996～2010年的经验证据[J]. 经济问题. 2011(05) 

[7]邓新军,杨庆华.  我国房地产价格法律调控制度问题研究[J]. 价格月刊. 2013(02) 

[8] 颜明杰,彭琬清,刘畅,廖文强.  我国房地产价格的影响因素及其未来趋势预测[J]. 科技广场. 2014(03) 

[9]戴志敏,颜明杰,刘芳莹.  欠发达地区创新平台建设与制度保障[J]. 科技管理研究. 2012(20) 

[10]朱孟楠,刘林,倪玉娟.  人民币汇率与我国房地产价格——基于Markov区制转换VAR模型的实证研究[J]. 金融研究. 2011(05)