房地产开发的前期成本管控要点及管理措施_开题报告

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一、文献综述

（一）国外文献综述

现代项目管理的英文缩写是 PM，肇始于上个世纪的 40 年代，该理论的代表学者及其理论学说是：甘特图以及卡洛丹·阿丹密基及其闻名遐迩的协调图学说。其发挥的领域核心之处是对军事领域方面的项目策划研究等，具有代表性的有：美方的曼哈顿计划。上个世纪的 50 年代，美国首创关键路径法以及计划评审等在学术界让人耳目一新等理论，开始在国际上蔓延开来，并被视作现代项目管理的鼻祖。上个世纪的 60 年代，阿波罗登月计划中就采用了 PERT 技术，同时又研发出“矩阵管理技术”，并名噪一时。上个世纪的 80 年代，项目管理的进程并不明显，有起色的是在关注度上呈现出持续性递增的趋势，并由原先的基于实践归纳经验教学上升至理论的层面，同时，一些相关的理论性著作应用而生。

(1)项目成本管理理论的研究成果

上个世纪的 60年代，成本管理和工期管理逐渐地融汇在一起，在网络研究中也有了计划成本等相关的理论，从而有了闻名遐迩的“S”曲线与“香蕉图”，直至当下，这些理论在进程的掌控方面仍旧发挥着重要的作用。美国在 1991年的所举办的造价工程师年会上，诞生了全面成本管理理论。该理论比较专业化、技能化地结合了专长和方法，并将其运用于造价、资源、获利以及风险等方面，在具体实施时始终秉持着“全员、全面、 全过程参与”的理念。之后，愈来愈多的学者推崇集成式的全方位地管理，包括质量、成本与进程等。

(2)国外项目成本管理的实践情况

发达国家比较关注的是如何管理工程项目的成本。由于成本管理情况不单单决定了项目的获利情况，同时也影响企业可否在竞争激烈的市场环境中占有一席之地。

① 美国的工程项目成本管理

其明显特征为凸显出项目结构分解(WBS)的关键性地位以及做好成本编码体系的管理工作。基本上所有的工程项目均配备有适合自己的编码方案。其会计编码体系的成型源自于在估算环节之后。经由审核与大致的核算之后，即可以视为具体工程开展时对目标成本加以掌控的对象。WBS 基于所需而对工作加以细致地分解，从粗至细，分层化地建构树状的结构，从而能够制定出层次各异的预算、进程及其相关的报表，最终使得管理层在分析时获得满足。WBS 的统一会计编码体系在具体管理时非常便捷，也可以强化工作效率。

②英国的工程项目成本管理

该国家中的在检验测量工料方面的工作者是至关重要的。其相应的组织机构具有一定的组织性，即该组织和业主以及承包商组织结构是相互独立的，且存在着一定的权限。业主预备投资项目时，大多数会邀请工料测量师推广可行性的一些分析、指标文件、预算决算、设计环节及其施工等多个项目，且还可以对相关的项目有一定的控制效应。承包商则应于开展项有关目的的施工前，也得先进行前奏工作，抑或是在工地中设置工料的检测办事点。成本管理方面，应突出全部成本的编码性配备，规避出现一些浪费的现象，随时地做好相关的对比工作，纠正偏差，确保不超投资成本目标。

③德国的工程项目成本管理

该国家在过程项目成本领域有专业的人才，且分布于该过程项目的各个步骤之中，他们获取了丰富的资料数据及其经验。他们所采用的管理工具是计算机，因而该国在工程咨询服务方面非常地发达与普及，项目成本的管理水平也不小，推行的是全流程的成本管理观念，在造价方面推行的是动态化管理，突出工程预算的关键性。

（二）国内研究情况

中国在这方面的分析研究呈现出同步的发展态势。上个世纪的 80 年代中期，国内就出现了属于本国特色的该概念的相关理论，它指出，项目的成本管理须始终出现在项目生命周期的每个阶段之中，并要求管理工作应该及时地推广，力求全面化。其原因在于项目的投资应始终贯彻在整个项目建设的全流程之中，在落实相关项目以前，决策及其设计途径会对投资造成不可忽视的后果。因此，关键在于设计，而在管理项目建设时要确保其处于全面的状态。改革开放迄今，国内政府也有意识地引入了一些国外在该领域的有用经验，很多学者也都开始聚焦于该课题理论。譬如，学者邱宛华、沈建明以及杨爱华共同编撰的论著《现代项目管理导论》便引入的是“全生命周期费用设计”理念，突出的是项目成本管理所必需考虑到的多元化的参与主体及其多元化利益需求。白思俊等人对此课题展开了深度的分析，其论著《现代项目管理》在领域中有一定的地位。其他的一些学者也对此课题展开了补充性的研究。。

(1)分析研发相关房地产的项目费用时，部分研究者聚焦于国内的法律条文，并在此基础上，提出了一些重要的对策，并考虑到现实方面的内容，体系化地研究其构建现象，他们的研究点主要是相关的成本比例：早期工程开销、土地开销、建安开销、管理开销、营销开销、财务开销、不可预见开销、税费及其相关支出等，然后再分析并掌控房地产研发项目时所必需花费的成本。

(2)提出成本管理相关的方法时，要考虑到项目的全流程特征，采用的方法主要有挣值法、价值工程以及层次分析法等。在涉及到项目的早期决策及其设计时，价值工程在中国使用的频率比较大，同时也参考了设计工业产品时相关的全方位体系掌控。当下，价值工程运用范围比较广的是工程成本管理项目。在借助于价值工程界定好需要改进的对象之后，接下来需要注意的是具体项目成本的改进方法。在具体运用价值工程时，须根据系统工程所设定的要求展开，并配合相关部门共同完成，才可以达到理想的效果。层次分析法在项目成本管理中使用的范围也比较地广，该方法是运筹学决策论理论中的一个关键部分。层次分析法所运用的领域比较地广，风险分析、方案排序选择等皆用得到。层次分析法通常运用于具体方案择取的流程环节，且和模糊数学共同发挥效果。再引入挣值法至具体的开工环节。该法备受中国诸多学者的关注。该法指的是分析项目目标的落实及其目标期望二者的区别，并以此来判别项目落实过程中所需的开销、进程绩效等。因而该法又名偏差分析法。采用挣值法来展开成本管理，事实上完成了成本以及进程联合掌控的目的，最后的目的是对成本管理加以优化。

二、^范文提纲

一、相关理论与文献综述

1.1 房地产开发成本的组成

1.2 项目成本管理的基本理论

1.2.1 项目成本管理概述

1.2.2 项目成本管理的过程

1.2.3 项目成本管理的基本方法

二、项目前期成本管理存在的主要问题

2.1 决策期间成本管理不可忽视的若干事项

2.2 设计期间成本管理存在的问题

2.3 招投标期间成本管理上的不足

三、项目前期成本管理环节、内容与方式

3.1 开发决策阶段成本管理环节、内容与方式

3.2 规划设计阶段成本管理环节、内容与方式

3.3 招投标阶段的成本管理环节、内容与方式

四、优化房地产开发项目前期成本管理的措施

4.1 决策阶段成本管理的优化措施

4.2 规划设计阶段成本管理的优化措施

4.3 招投标阶段成本管理的优化措施

三、参考文献

[1] 林海平．房地产项目的成本控制[J]．中外房地产导报，1999 (13)

[2] 袁海林．房地产开发企业成本控制中的问题与对策[J]．西北纺织工学院学报，2000 (53):

[3] 罗永健．建立房地产企业的成本费用控制体系[J]．黑龙江科技科技信息，2002 (9): 65-65

[4] 林峰，成本控制在房地产企业中的应用[J]．房地产导刊 2004 (99): 78-79

[5] 陆瑾，房地产成本管理信息化建设的思考[J]，上海房地 2005 (12): 53-55

[6] 李相佑．从美国次贷危机谈我国房地产价格控制[J]，徐州建筑职业技术学院学报 2008 (4):

[7] 刘尔恩、丁一．城市房地产价格定价方式创新与运用[J]．华东经济管理 2009(1): 132-137

[8] 郭献芳·工程经济学（第二版）·中国电力出版社·2008-02-01

[9] 李杰·运用价值工程控制施工项目成本·价值工程，2003-03-25

[10] 李红春·高校学生公寓 BOT 项目的风险管理研究·南昌：南昌大学，2012-05-01

[11] 孙永庆；张铮；钟群鹏-基于物元和可拓集合理论的燃气管道风险等级评定-天然气工业·2009-02-25