浅析我国养老地产开发模式-开题报告

国内研究现状

我国对于养老商业房地产的研究起步比较晚，但也初步有所研究和探讨，并且在项目上也有一些成功的案例，例如北京的太阳城，上海的亲和源等。

徐瑜阳认为:我国正在逐步的步入老龄化社会，在这种形式下，养老商业房地产的兴起将成为必然的趋势。但是，目前我国养老商业房地产的开发存在企业融资难、开发定位不够清晰，住宅设计不够科学，社区配套设施不全、服务不到位等问题。要适应老龄化社会的需要，开发商就必须进行住宅设计的优化、并完善养老商业房地产的配套设施，且进行有效运营模式的探索，并且尽可能的争取国家政策的支持，刁一能成功开发、运营我国养老商业房地产。

王忠对养老商业房地产的内涵进行了深入的分析。他认为养老商业房地产并不是传统意义上的独立产业，而是随着我国人口老龄化趋势的发展，人口年龄结构的改变，还有财富阶层的增加而产生出的新兴产业。养老商业房地产是为有养老需要的人群提供的特殊商品，它是相关设施及服务具有同类属性的行业，也是企业经济活动的产业集合，是以第一、第二产业为依托，在第三产业基础上所派生出来的一种带有公共性、低赢利性的综合性的产业。

吴正宇针对我国人口老龄化问题，从政策法律、经济环境以及社会需求三个方面分析了我国养老商业房地产的开发环境，并认为养老商业房地产是一项具有强大发展潜力的朝阳产业。

吴新坚将养老商业房地产的盈利模式总结为3种:长期持有、出售、出售与持有相结合。

罗福周，韩一言虎认为，随着经济社会的不断发展以及我国人口老龄化问题的不断凸显，养老商业房地产的开发应该受到高度的关注。文章列举了北京太阳城及上海亲和源的典型案例进行分析，根据我国养老商业房地产发展的现状，从老龄化社会、老年产业经济、房地产业和房地产企业转型角度，分析了当前养老商业房地产发展的必要性。同时阐述了美国、欧洲、日本、新加坡等发达国家养老商业房地产的特点和可借鉴之处，提出了加强政府扶持力度、优化规划设计、扩大融资渠道、探索运营方式等四个方面的建议。

杨志浩对我国养老商业房地产在融资模式与盈利模式方面存在的问题进行了论述，他认为我国养老商业房地产企业存在融资路径狭窄，盈利模式多样化的态势。就我国养老商业房地产企业的融资路径狭窄的问题主要表现在两个方面:一是投资量大，二是回收周期长，这使得养老商业房地产项目难获银行资金青睐，股市融资大门难开，民间融资成本又过高。就盈利模式来说，国内主流的养老地产盈利模式主要包括销售、持有、销售与持有并存等三种。

温文彬对我国有效构建养老商业房地产模式提出了几点对策:构建有效的融资模式；打造多元化运营模式；提升专业管理模式。就构建有效的融资渠道方面，温文彬认为应该充分吸收西方发达国家的社会融资经验，在债券融资、信托融资和其他形式的产业投资基金方面要有积极作为。就打造多元运营模式方面，他认为应该通过“养老文化”概念营销模式;产业链延伸模式；租、售和租+售，这三种运营模式来进行。提升专业管理模式方面应该通过开发商管理模式以及专业公司管理模式两种方式结合来进行。我国的养老商业房地产的理论研究虽然起步较晚，但基于我国现有的一些成功案例作为研究，再从纵向方面分析了自古以来我国老年人居住及养老习惯，和从横向方面借鉴了国外发达国家的养老经验，也因地制宜的提出了不少能促进我国养老商业房地产发展的理论。深入研究这些理论，必对提出促进我国养老商业房地产发展的策略有着积极的意义。

国外研究现状

许多国家对老龄化问题己做出了大量有益的探索，欧洲和北美富裕国家比我国步入老年社会早几十年，并且绝大多数老年人不与儿女一同生活，是单独居住的空巢家庭。所以，国外十分注重老年住宅、住区服务以及养老设施的开发与建设。他们在这方面已积累了不少研究理论和经验。

经济学家詹姆斯.II.舒尔茨主要就老人的经济状况、工作和退休、老年社会保障和保障基金的筹措与管理，以及老年消费等方面进行了较为系统的论述。在发达国家，老龄化是人口结构转变的自然形态，所以老龄化过程是一个循序渐进、缓慢的过程。长时间缓慢的人口转变给这些国家有足够的时间和机会采取渐进方式制定适应人口老龄化的居住对策，使整个社会的老年居住水平得以提高。同时，这种自然的、渐进式的老龄化过程也使学术界对老年居住的研究呈现和其它方面交相辉映、相互渗透的局面，具体表现在与养老商业房地产相关的研究大多交叉、渗透于老年社会学、老年经济学、建筑学等领域中。

戴维.L德克尔提出，老年住区的开发属于特色地产，专门老年住区就是以老年人为主要的住区，其在空间环境、建筑设计与居民行为上与普通住区有着年龄层次上的区别。其开发模式主要包括自助型老年公寓、陪护型老年公寓、特护型老年公寓等。

希腊建筑师道萨迪亚提出“人类聚居学”强调从人类住区的元素进行广义的研究。在养老地产的社区服务方面，往往应根据老年人的年龄阶段与身体变化情况来确定社区的服务内容并进行不同的服务定价，从前期的预防性服务到后来的支持性的需求服务，然后再发展为长期的看护以及精细的护理。

发达国家关于养老商业房地产发展的理论经过多年的研究己经发展得较为成熟，其中还包括政策研究、法律法规研究等一系列配套体系的研究。这些研究经过不断的实践和探索也取得了应用中的成功，据有很高的可行性。借鉴发达国家养老商业房地产成熟的理论和经验能为我国养老商业房地产的研究打下良好的基础。

^范文提纲

   1 我国养老地产兴起的背景

   2 养老地产的概念和特征

   2.1养老地产的概念

   2.2养老地产的特征   

   3我国养老地产的现状分析

   4 我国养老地产的开发模式及实践案例分析

   4.1 我国养老地产的开发模式

   4.2 我国养老地产的实践案例分析

   5 我国养老模式发展中存在的问题

   6国养老地产的前景分析

   7结语

参考文献

[1]徐瑜阳.我国养老地产开发中存在的问题与对策.黑龙江对外经贸，2011(08)

[2]王忠.养老地产商业模式解构.现代物业，2011(02)

[3]吴正宇.我国养老地产开发环境分析.合作经济与科技，2011(22)

[4]吴新坚.养老地产商业模式探讨.城市开发，2011(12)

[5]罗福周，韩言虎.我国养老地产发展研究.商业研究，2012(10)

[6]杨志浩.养老地产的融资与盈利模式.地产金融，2012(3)

[7]温文彬.关于我国养老地产模式的若干思考.商业文化，2012(03)

[8]王波.上海养老社会化的问题与对策[J].银发世界，2009(12)

[9]黄雪辉.关注时下养老地产热[J].科技智囊，2010(08)

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