浅议房地产开发工程项目管理创新-开题报告

（一）选题背景、目的和意义

房地产业经过几十年的发展，特别是近几年的迅猛发展，以及国外房地产大企业和房地产投资基金对我国房地产市场的逐渐进入和争夺，使我国房地产业的发展环境、市场开发机制、运作模式、产品开发、营销策划以及管理技术和方法等和以前相比都发生了很大的变化。在这样的社会背景下，一方面政府部门出台了一系列的关于土地、融资等方面的宏观调控政策；另一方面因近年来房价上涨，使得开发商有比较客观额度利润空间，行业进入者大量增加，但土地作为不可再生额度资源不断减少，使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。 

随着房地产市场的逐步规范和行业竞争日渐加剧，房地产正在告别暴利时代。如何使房地产企业求得生存、求的发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题。房地产企业的核心竞争力主要在于两点，一个是产品的差异化竞争，一个是产品的成本竞争。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品，加大产品的差异，形成市场品牌外，最重要的是价格，尽可能地减少建设成本，保持产品市场价格优势，最大限度地提高企业的投资收益，是房地产投资控制的最重要的问题。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，是许多房地产开发企业面临着生存与发展的难题。因此房地产开发企业在相同开发环境与条件等软硬设施下，谁能在工程项目建设中，既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。 

房地产开发企业在追求利润的同时，还应该有一种社会的责任感：构建和谐社会，维护社会公平与正义。中国房地产行业决不能单从商业角度来看待，而更应把它置于全面建设小康社会的大背景下来审视，也只有这样才能实现房地产开发企业与社会的双赢。而实现这种双赢的局面就需要房地产开发企业如何在房价和利润之间寻求到一个平衡点，控制好房地产的开发成本就非常有意义。 ^范文选题基于随着土地成本的增高，政府部门一系列平抑房价宏观调控政策的出台。房地产企业加强自身资金的筹措、加强工程项目管理、加强项目投资控制，降低工程项目成本使房地产开发企业得当务之急。所以，做好房地产成本管理与有效控制，才能使企业立足于竞争市场，做大做强。

（二）国内研究现状

我国房地产市场属于发展历史相对较短的新兴市场，自上世纪 90 年代才开始逐步开发商品房。现在中国内地基本是照搬香港的模式，就是政府高度垄断土地，政府不断以土地经营来维持它的财政，开发商垄断市场，于是就把房价提高，转嫁给消费者。这种模式之所以能够在中国香港、日本、新加坡等地区和国家获得成功，原因就是这些地区土地都特别有限，但是通过这些年的发展，“香港模式”越来越显示出不适合我国内地房地产市场的发展。中国内地显然不同于香港地区，在香港，土地相对而言是无限供应的，但中国内地目前却在争相圈地，在这种模式下，土地成本不断高涨，对于大部分房地产企业而言，融资和土地获取成为制约企业长远发展的两个关键因素。房地产企业当前的经营模式往往是用耗费大部分自有资金拿地，随着土地价格的不断上涨，企业进入下一个开发周期后再次拿地的成本就可能成倍增长。这种模式会导致企业发生资金紧张、土地储备困难等问题，并直接影响企业的持续发展。结合我国房地产市场的特点对美国地产模式进行本土化改造，加强房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势。

（三）国外研究现状

中国香港模式：香港的房地产市场开始于20 世纪50 年代，其本质特点是房地产开发商以取得土地为经营导向，政府对土地的高度垄断，以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易，高度垄断市场。企业的经营过程就是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环。 “香港模式”产生于香港特殊的背景，这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，住宅产品供不应求。目前中国香港、日本、新加坡等地区和国家基本上都是采用这种模式，这种模式主要特点可以概括为：土地开发的垄断性、融资渠道的单一性、项目运作的全程性、经营暴利的独占性。基于这种特点，房地产开发商经常采用的开发模式就是：利用大量银行资金拿地、盖房、销售、物管一条龙式的滚动开发模式，因此中国香港模式的开发商可以称作“全能开发商”。因此成本控制也是一种全过程的成本控制。

西欧、美国模式：美国的房地产的起步大约在20 世纪初，由于土地的私人化，美国62％土地归私人所有，政府无力对土地的高度控制，形成土地自由供应。因此其本质特征是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向，其重点在于开发地产，通过对产品的精细化定位，高效地开发流程，迅速地完成销售周期。美国的房地产市场化程度高，市场上的竞争比较充分，地价和房价都由供需关系决定，在这种充分竞争的市场之下，加之成熟的金融体系，导致美国的房地产公司采用高度的专业化，精细化，产业化，在细分的市场上取胜，靠长期的经营获取利益。首先，这种专业化的操作，很容易形成品牌的核心竞争力，进而品牌就很容易制造出来了，同时也是因为这种专业化已经形成了完备的公司治理结构和战略导向，不会因为地区的不同而产生很多的不利，因为它是针对市场。其次，通过专业化、产业化的操作，缩短开发周期，近而可以提高资金的使用效率，从而产生更多的收益。再者，由于产业化，操作上就得需要多标准化，快速化的工业化，用工业化生产的方式来建造住宅，设计标准化和产品的定型，进而工厂化预制，现场装配。因此美国模式的房地产成本控制主要在产品的工业化方面。

二、^范文提纲

引言

1房地产开发项目管理概述

1.1房地产项目管理的内涵

1.2房地产项目管理的基本理论

1.3意义和作用

2.房地产工程项目管理存在的问题

2.1项目管理体制不健全

2.2项目管理形式不科学

2.3项目管理模式缺乏科学性、合理性 

2.4项目管理队伍总体水平较低

2.5在项目管理的过程中只强调进度，而忽视了工程的质量

3房地产工程项目管理的创新途径

3.1树立房地产工程项目管理的新理念

3.2创新房地产项目管理模式

3.3优化人力资源配置，加强人力资源管理

3.4互联网+项目管理的运用 

3.5质量管理的新思路 

4结束语

三、参考文献

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[10]易宪容 香港地产模式不适合中国内地 中国经济时报2006.3.29