珠海房价影响因素分析_开题报告

改革开放以后，我国首先在深圳和广州开始了商品房的试点，而在1998年我国正式取消了福利分房制度，我国房地产逐步从计划经济走进商品经济形成现在的房地产市场。

在现代经济社会中，房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。而房地产业对于无论是国家、房地产开发商、购买者绝对离不开的一个关键点，就是房价。

在目前国家高度重视房地产业和房价问题的时刻，我们不能单从感性上认识房价更应该去理性分析到底是什么因素影响了房价。

（一）房地产价格形成机制

在张涛(2010)的《影响我国房价的经济因素分析》指出，我国房地产价格形成机制有3种：生产价格形成机制、市场供求形成机制、政府指令形成机制。

（二）房价影响因素的研究情况

房地产作为国民经济的重要部分，国内外对此研究都相对比较充分，涵盖定性定量，宏观或具体问题和具体事例。

宏观方面的研究：

Muellbauer.J and Murphy(1997)认为房价变化主要受到宏观经济波动影响并成正相关关系，房价随着宏观经济向上而增长。张涛(2010)就影响房价的主要的六大经济因素（GDP、居民可支配收入、物价水平、货币供应量、利率、汇率）基于VAR模型进行分析，并分析每一个经济因素从短期及长期两个时间段对房价的影响，得出短期内GDP增长而短期内房地产供给不会相应立刻增加，因此房价会上涨；而长期GDP增长会带动房地产投资增加，因此房价会趋于平稳。对于居民可支配收入变化无论短期或者长期对房价都会带动房地产需求变化因此影响都呈同方向变动。物价水平在短期内与房价成负相关而长期物价水平上升作者认为是通货膨胀的结果因此与房价成正相关。货币供应量方面作者认为与房价呈同方向变动。对于利率部分作者认为短期上升会增加购房者成本降低需求因此会导致房价下降，长期上升会增加开发商融资成本房地产供给变小房价上升。在陈晓婷(2011)的《宏观因素对我国房价波动的影响》中，作者运用了时间序列模型和Panel Data模型最终通过VAR模型分析出：宏观经济变量和房价波动之间存在显著的协整关系，宏观经济发展、通货膨胀、人民生活、就业等宏观经济变量和房价波动之间存在单向的格兰杰因果关系。作者再通过脉冲响应函数分析得出：房价自身波动短期效益明显大于长期效益，居民在购买房屋时会更多考虑短期房价波动情况。作者从方差分解结果得出宏观经济变量按照影响程度大小排列分别为：CPI、就业、人均可支配收入、GDP。在章金龙(2014)的《我国城市地价对房价的影响机制研究》中，作者通过构建的不完全竞争市场条件下的房地产市场动态价格模型分析得出东部、中部、西部三个区域比较，西部地价对房价影响最大，中部次之，东部最弱；东部人均收入对房价影响最大，中部次之，西部最弱；东部主要是需求拉动房价上涨，而西部则是成本推动房价上涨。黄厚霞与侯莉颖的《房价影响因素综述》(2011)表明房价影响可以从两个角度去看，一个是供给与需求角度，一个是成本角度。梁杏米(2015)在《浅析房地产价格波动的影响因素》中提出房地产市场具有区域性，房价会受到区域因素影响。贾艳东(2008)在《影响我国房价上涨的供求因素分析》指出购房者心理因素也会影响房价。

具体区域、城市的实例分析：

涂一峰(2008)在《重庆市住宅价格影响因素实证分析》中，从供给、需求及供需因素出发建立了误差修正模型的商品住宅价格影响因素的计量模型，对重庆房地产进行了分析得出重庆房价供给因素作用更为突出。姚燕(2011)在《江苏省房市的定量研究》运用了主成分分析法，对供给因素（房屋竣工面积、房地产投资额）、需求因素（人均可支配收入、物价指数、人口出生率、江苏省GDP、人口密度、人均住宅面积）、联动因素（周末城市居民人均可支配收入）进行分析，得出房屋供给量直接影响到房屋的价格，地区消费能力与房价呈正相关。熊林华(2015)的《基于GIS的商品住宅价格影响因素分析》从区位因素角度，运用GIS技术与Hedonic模型研究了城市商品住宅价格空间分布规律及影响因子得出，成都房价由城中以及向南延伸的区域为核心，向四周逐渐降低，部分外围区域在衰减时会出现突起，存在明显的空间变异。成都房价存在空间聚集现象并在空间连续；并指出住宅特征决定了住宅价格。在毛岱玮(2015)的《影响深圳房价的因素的实证研究》中通过房地产泡沫形成机制建模，结论为深圳房地产最重要影响因素为消费者收入水平、房地产成本和市场竞争情况以及来自政府的金融体系支持，其中房地产成本因素占5成影响符合深圳相对自由的市场经济环境。胥芹(2014)在《我国人口结构变化对房价影响的区域差异研究》有别于一般从年龄结构的角度研究对房价的影响，作者选取了我国人口结构及教育结构的角度来研究并得出高等教育对房价有积极影响并对我国中部地区影响高达7%-10%，影响最小为我国东部地区仅为3%-5%；抚养比例对房价的影响程度从东部至西部递减趋势，呈负相关。

暂时未能寻得关于珠海房价影响因素的分析。考虑珠海位于我国东部地区结合上文关于房价在不同区域下的影响因素分析，剔除了土地因素中的地价因素和人口结构中的教育因素及成本因素的分析。^范文将围绕房地产市场供需关系这一核心，就经济因素、房地产供给因素和其他重要因素三大方面，基于实际数据通过回归模型检验和分析因素与房价的相关性及影响程度。对于难以获得足够数据的因素采用定性分析。

二、^范文提纲

题目：珠海房价影响因素分析

1绪论

1.1研究背景

1.2研究意义

1.3文献综述

1.4研究方法和技术

2影响珠海房价的主要因素分析 

2.1经济因素 

2.1.1珠海的城市经济发展水平及产业结构

2.1.2珠海的人口流动及城镇化水平

2.1.3珠海居民收入水平

2.2房地产供给因素

2.2.1珠海的土地供给量

2.2.2 珠海房地产供给量（投资额、开工竣工及销售面积）

2.3其他重要影响因素

2.3.1区位、环境因素

2.3.2政策因素

2.3.3心理因素

3结论

三、参考文献

[1]张涛.影响我国房价的经济因素分析[D].东北财经大学,2010.

[2]Muellbauer.J And Murphy.A. Booms And Busts In The UK Housing Market[J].Center For Economic Policy Research Discussion Paper,1997,Vol.6,36-37.

[3]陈晓婷.宏观因素对我国房价波动的影响[D].东北财经大学,2011.

[4]章金龙.我国城市地价对房价的影响机制研究[D].南京财经大学,2014 .

[5]黄厚霞 侯莉颖.房价影响因素综述[J].中国房地产,2011,7,39-44.

[6]梁杏米.浅析房地产价格波动的影响因素[J].2015,7,38-40.

[7]贾艳东.影响我国房价上涨的供求因素分析[J].商业视角,2008,532,8-9.

[8]涂一峰.重庆市住宅价格影响因素实证分析[D].厦门大学,2008.

[9]姚燕.江苏省房市的定量研究[J].考试周刊,2011,60,235-237.

[10]熊林华.基于GIS的商品住宅价格影响因素分析[D].华东师范大学,2015.

[11]毛岱玮. 影响深圳房价的因素的实证研究[J].特区经济,2015,13-16

[12]胥芹.我国人口结构变化对房价影响的区域差异研究[D].重庆大学,2014.

[13]谭政勋.房价、房价偏离与溢出效应：来自珠江三角洲的经验证据[J].产经评论,2014,6.136-146.