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从房地产开发商和建筑施工单位两者对建安成本管理的异同点论房产项目的建安成本控制-开题报告

Ktbg1831 从房地产开发商和建筑施工单位两者对建安成本管理的异同点论房产项目的建安成本控制-开题报告 1.1市场背景房地产行业是国家的支柱产业,直接带动了建筑业、建材工业等相关行业的快速发展。房地产销售市场曾长期火爆,房地产开发企业大量涌现,但随着商品房的高房价、高库存、高资金占用带来的市场压力逐渐显现..
从房地产开发商和建筑施工单位两者对建安成本管理的异同点论房产项目的建安成本控制-开题报告 Ktbg1831  从房地产开发商和建筑施工单位两者对建安成本管理的异同点论房产项目的建安成本控制-开题报告

    1.1市场背景
房地产行业是国家的支柱产业,直接带动了建筑业、建材工业等相关行业的快速发展。房地产销售市场曾长期火爆,房地产开发企业大量涌现,但随着商品房的高房价、高库存、高资金占用带来的市场压力逐渐显现,市场竞争越来越激烈,房地产企业的风险越来越高。近年国家对房地产市场进行了宏观调控,银行的信贷政策基本只支持全国100强房企企业。在这种形势下,即使是优秀房地产企业,如何加强建安成本控制也是当务之急。
建筑业也是过度竞争的行业,施工单位的利润率一般只有2%,劳动力成本又在不断上升,为了能够在招标中胜出,最终取得收入和利润,内部建安成本控制对施工单位也是需要重点研究的。未来建筑施工单位的业务发展离不开大型市政项目和大型房产项目。
1.2存在问题
目前设计院在设计房产项目图纸时,往往存在对项目实地调查不够充分,设计者赶进度造成各专业不配套,造成后期施工阶段不断发生设计变更和工程变更。设计时求安全过于保守,对房产项目的经济账算得不够,没有进行方案优化,结果造成建安成本控制的没有从源头入手,后期控制成本费用的空间和效果不大。
房产开发商对项目开发的后评价做得不够,成本数据和开发经验没有进一步总结提高,更谈不上通过价值工程在新项目中进行课题的研究和实践,对住宅产业化的发展趋势也没有做长期的规划,这样会影响企业以后的长远发展。
目前施工单位往往靠低价中标,中标后一些实力不强的施工单位没有把工作重点放在施工管理上,不是想通过控制成本来实现经营利润,而是想靠增加变更联系单或者寻机索赔来增加营业收入,甚至出现想通过设计单位和监理单位来做变更联系单的事项。
    1.3研究意义
房产项目建安成本控制的研究有助于房产企业练好内功,更好地适应竞争激烈的房产市场,跟踪行业的发展趋势,寻找自身和行业先进水平的差距。此项研究也有助于房产开发商与建筑施工单位更好地进行业务合作,互相促进各自管理水平的提高,提高项目管理标准化的认识。


    二、建安成本控制理论综述
2.1传统的成本控制方法
传统的成本控制方法主要是标准成本控制法和作业成本控制法。传统的成本控制方法产生于美国,目前我们仍在使用这些方法,但这些不足以应付竞争激烈的房产市场和科技迅速发展带来的功能提升的变化。
2.2建安成本管理的控制系统和价值工程法
对于工期长、管理内容复杂的房产项目,系统化的管控系统是建安成本控制的最重要的的保证。建安成本管理的控制系统包括:目标、计划、标准、预算、审计、制度和绩效考核,这六个方面结合起来工作就能规范化,这个管控系统还需要信息系统的数据库支持。
价值工程法起源于美国,价值工程是以寻求最低工程寿命周期的成本,实现产品的必要功能为目标,是技术与经济相结合研究生产和管理的分析方法。价值工程分析是以产品成本、功能指标、市场需求等有关信息资料为基础,寻求产品创新的最佳方案,以功能分析为核心,用公式可以表达为:价值=功能/成本。
    2.3控制系统论和价值工程法对房产项目建安成本控制的意义
目前国外房地产的发展趋势是住宅产业化,日本和我国香港在这方面做得较好,国内房产企业中万科在这方面进行了大量有益的实践。住宅产业化注重建筑标准化,大量运用科技手段,对住宅部件进行大规模生产,有效地提高了工程质量,大大缩短了建设工期,产生了客观的经济效益。
虽然中小房产企业目前还不具备万科这样的条件,但可以借鉴他们的思路,运用控制系统论和价值工程法对开发项目进行课题研究和实践,同样可以取得理想的经济效益,例如总结以往的设计经验,对户型、结构、绿色建筑进行标准化设计的研究,从源头上进行产品成本的控制、功能的提升,实际运用后可加快开发周期,产生经济效益。

    三、^范文提纲 
    摘要
    1  绪论(见前述)
    1.1市场背景
    1.2存在问题
    1.3研究意义
  
    2  建安成本控制理论综述 (见前述) 
    2.1  传统的成本控制方法
    2.2  建安成本管理的控制系统和价值工程法
    2.3  建安成本管理的控制系统和价值工程法对房产项目建安成本控制的意义
    
    3  房地产开发商与建筑施工单位在建安成本管理上异同点的比较
3.1  甲乙双方建安成本管理不同之处
3.1.1建安成本控制的重点阶段不同
房产开发商建安成本控制的重点阶段是项目前期规划阶段、设计阶段、招标阶段;
而建筑施工单位管理的重点则是施工阶段。
3.1.2 建安成本的目标的推动力量和推导计算不同
房产开发商的目标成本直接受到房产销售市场的影响,单方建安成本控制目标的最高值=市场预计销售单价--销售税金--土地楼面价--单方前期费用--单方三项期间费用--单方利润,这里预计的销售单价一定不能太乐观,销售市场的压力必须传递到目标成本中;
建筑施工单位的目标成本直接受投标价影响,投标时按分部分项工程报价,建安成本的目标成本也需按分部分项工程对人工、材料、设备、措施费、管理费进行分类核算,核算的科目非常详细。
3.1.3 建安成本控制的侧重点不同
房产开发产品的最终目的是为了销售给特定客户,满足他们对功能的较高要求,所以房屋的性价比最重要,对于房地产开发商来说,建安成本控制的侧重点就是实现在一定的目标成本下产品所具备的功能最多,质量最好,即通过价值工程实现建设方案的优化。
建筑施工单位只能按图施工,建安成本控制的侧重点是控制材料的采购成本,改进新工艺,优化施工流程,激发一线施工人员的成本意识等操作层面。
3.1.4 组织管理的横向跨度不同
由于建筑施工单位往往需要将各专业工程和劳务进行分包,所以从组织管理的横向跨度来说,建筑施工单位的组织管理难度是比较大的,特别是大型项目。
对于房地产开发商来说只要管理好施工单位总承包商就可以了,但是如果觉得项目确实比较大,专业工程需要较高的品质,在招标范围的划分时就要具体考虑了。
3.1.5 造价控制的技术支持力量来源不同 
作为业主单位,甲方需更多地需要借助外部的技术力量来控制建安成本,费用的高低不是决定是否签约设计和咨询单位的唯一因素,优秀的设计单位和咨询单位在前期规划、项目设计、方案优化、招标代理等方面起着重要的作用,可以聘请优秀的造价咨询单位作为项目全过程跟踪审计的中介机构,可以聘请优秀的监理公司监督工程的施工阶段。
建筑施工单位的技术支持力量更多地需要依靠自身内部的管理人员,投标价就是根据自身的技术力量和企业的实力来计算判断的,内部成本管理涉及内部的商业机密和内部的技术诀窍(工法),项目部建安成本管理需要得到集团总部的内部技术支持。
 
3.2  甲乙双方建安成本管理相同之处 
3.2.1  都需要完善的成本控制体系
3.2.2  都需要项目现金流的管理
3.2.3  都需要加强合同的管理
    3.2.4  成本的管理和安全、质量、进度的管理是同步的
    3.2.5  都需要现场项目组的及时管理和双方的配合
    3.2.6  都需要建立建安成本管理数据库和进行后评价分析
       
    4 某房产项目甲乙双方建安成本控制的实际案例分析
4.1  建安成本控制的实施
4.1.1 工程设计和优化设计   
4.1.2 招投标工作
4.1.3 合同的管理
4.1.4 施工过程的管理
4.1.5 工程造价全过程跟踪审计
4.2  建安成本控制实施效果
    
    5  结论与展望
    总之房产项目的建安成本控制体现了房产开发商的综合能力,是技术和经济相结合的管控能力,房产开发商要了解市场的需求,不断探索项目运用价值工程的新思路,未来只有主动适应住宅产业化的房产开发商才能在市场竞争中占有更多的份额。施工单位未来参与市场竞争不能只靠低价中标和低廉的劳动力成本,而要主动学习了解整个行业的发展趋势和开发商的合作想法,运用新技术,新工艺,实现项目建设的安全、质量、进度、成本综合目标,做强品牌,做大规模,真正体现了上下游企业协同发展的局面。
    
    三、研究的方法和思路
本次^范文就是从房地产开发商(甲方)和建筑施工单位(乙方)对建安成本管理的异同点出发,注重差异化理论分析,研究各自的管理重点和方法,研究的方法在于理论分析和实际案例相结合,通过实际案例进一步分析甲乙双方如何更好地互相配合,如何控制房产项目建安成本。实际案例采用工作单位的某开发项目。
    
    四、研究的时间计划安排
    开题报告论证后,用两周的时间收集案例资料,后期主要是分析写作。
    
    五、参考文献
[1]马楠,蒋根谋,工程估价,人民交通出版社,2007:
[2]建设工程工程量清单计价规范详解及应用指南,哈尔滨工程大学出版社,2009
[3]弗雷德里克.E.古尔德,建设工程管理—估算、进度计划与项目控制,清华大学出版社,2005,
[4]周忻 张永岳(中国房产信息集团),地产企业运营制度工具,中国物资出版社,2007:
[5]周忻 张永岳(中国房产信息集团),地产项目建设制度工具,中国物资出版社,2007:
[6]陈振海,陈华,施工图会审与专业协调,中国电力出版社,2006
[7]张守健,许程洁,土木工程预算,高等教育出版社,2009
[8]周建兵,房地产企业工程造价的控制,中华建设,2011(4)
[9]何志伟,方照博,李伟,浅谈工程建设造价管理与控制方法,现代物业(上旬刊),2013(5)
    [10]冯辉红,刘俊,鲁黎,基于工程量清单计价模式的施工单位盈利分析,煤炭工程,2014(9)
[11]朱菲,李炜,万科住宅产业化研究基地考察报告,住宅产业,2011(4)
[12]岑岩,深圳及香港住宅产业化的实践与思考,住宅产业,2013(.4)




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