养老地产项目开发及管理模式探讨-开题报告

一、文献综述

1、国内的研究现状

养老地产是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念，产品是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个建筑需具备三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉。但是现在大多的研究偏向于房地产的盈利，忽视了老年人的实际需求。

孙秀娟（2011）在她的硕士^范文中阐述了养老地产的入住模式主要是“租、售、反按揭”三种，得出通过“租、售、反按揭”三种组合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加灵活，对开发商及入住的老年人是双赢的关系。并且她提出了“战略联盟管理模式”，即开发商和一些专业化的公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营管理。

我国的养老地产起步的时间不长，同时也意味着存在很多问题。裘旭波(2013)认为，中国养老地产存在的问题有：尚未形成完整的金融支撑体系;尚未形成多元化的运营模式;养老地产的服务属性不足。周燕珉(2013)指出，当前养老地产开发中有三个主要问题：一是对养老地产开发链条的各个环节缺乏整体的把握，比如对土地和税金如何获得优惠政策不是很明晰;二是客户同质化，对老年人的不同需求考虑不足;三是规划设计落实不足，对所有要开发的具体产品的类型和建筑形式考虑比较简单。赵晓(2013)也指出，养老地产需要解决五个问题：卖房子还是卖服务?盈利模式在哪里?配套支持政策在哪里?养老地产就该郊区化吗?盈利是第一位的吗?吴正宇(2011)对我国养老地产开发环境进行了分析，分别探讨了政治法律环境、经济环境和社会需求环境，得出结论是：目前我国有关养老地产开发的政策法律法规和制度还不健全。

物业管理在养老社区的运营管理中发挥着巨大的作用。杨艳雪，崔婷婷（2010）研究发现养老地产中的物业管理存在服务不够全面和完善、物业专业人员不足、法律法规等不完善等问题，最后得出的解决方案为提高物业养老服务水平以及采用物业服务公司集成化养老服务模式。

国内养老地产起步较晚，形式比较单调，养老地产的精细化运营管理模式的研究如医护人员的合理配置、养老社区内老年大学、健身房、剧院等的日常运作、物业人员的专业化培训等的研究很是缺乏。

2、国外的研究现状

在上世纪中期，西方发达国家相继步入人口老龄化社会，经过几十年的实践和发展，对养老地产的开发运作管理积累了一定的经验，其中最典型的就是美国和日本，其养老体系建设已日渐成熟，值得我们学习借鉴。美国的养老地产模式的特点是管理者与拥有者分离，有助于解决一些后续的高专业性的矛盾纠纷。日本的养老地产基本处于出租模式，最大的特点是养老设施和养老服务的精细化和完备化。如美国太阳城、日本港北新城、美国大学村等都是一些享誉国际的养老地产项目。

在国外，养老保险制度在养老地产运营模式逐渐成熟完善，José A. Azevedo-Pereira, David P. Newton, Dean A. Paxson（2003）提出养老房产倒按揭运营模式，即以房养老，也成为住房反向抵押贷款。中国也对这种运营方式进行尝试和试点。倒按揭大大减轻了老年人的压力，有利于提高老年人的生活质量。Howard A. Winklevoss（1986）在他的《Continuing Care Retirement Communities》一文中介绍了CCRC社区这一概念，即持续照料退休社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。这种养老模式在国外非常流行，如宾夕法尼亚的活力老年公寓。

国外的养老地产相比于中国，已是比较成熟，其运营管理模式中一些优秀的地方值得中国养老地产去学习借鉴。

    

二、^范文提纲

1 绪论

1.1选题研究背景

1.2国内外研究现状

1.3研究探讨方法

2 养老地产开发和管理模式论述

2.1 养老地产的概念与特征

2.2养老地产的发展前景

3   养老地产开发管理模式的必选和构建

3.1 养老地产的开发模式

3.2 养老地产的管理模式

3.3 养老地产开发管理模式的必选和构建

4  案例分析

4.1 案例项目概况

4.2案例项目开发管理模式

5 结论建议及展望

5.1研究结论

5.2研究建议

5.3研究展望

三、参考文献

（10篇以上）

著作：

[1] 孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京：北京交通大学，2011.

[2] 杨艳雪.崔婷婷.发展我国居家养老物业服务的策略探析[J].价值工程.2010

[3] 裘旭波.中国养老地产存在的问题及突破途径——中美养老地产对比分析[J].房地产开发，2013

[4] 赵晓.养老地产需厘清的五个问题[J].城市开发，2013

[5] 陆秋虹.我国养老地产开发模式的理论及实践研究[J].建筑经济，2012

[6] 魏珊珊;张灏养生养老地产开发模式研究 2013(11)

[7] 李静.我国房地产开发模式探讨[学位^范文].上海.华东师范大学.20 06.3

[8] 谷玉栋，严程远。老年人的居住建筑设计之我见 [J]。科技信息，2007.10

[9] 周燕珉.我国房地产开发模式的15个先锋摄像.居业.[J]. 2013

[10] JoséA.Azevedo-Pereira,David P. Newton,Dean A. Paxson.  Fixed-Rate Endowment Mortgage and Mortgage Indemnity Valuation[J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics . 2003 (2-3)

[11] Howard A.Winklevoss.  Continuing Care Retirement Communities:[J]. Journal of Housing For the Elderly . 1986 (1-2)