新时期房地产开发企业成本管理研究_开题报告

（一）国内研究现状

    在经济学定位的意义上讲，利润=收益一成本费用，经济获得效益通常通过把盈利最大化，或通过成本最小化进行实现。房地产开发企业要想获得相应利润，必定受到成本因素的重大影响，这是毋庸置疑的，成本低，房地产开发企业获得利润就会提高，或者房价可以适当降低，相对较低的销售价格成为优势，销量将得到大大提升，同时利润额也将得到大幅度提高。黎旭东(2005)提出:建设开发项目的全过程中，在前期阶段的控制非常重要，就是在项目开始策划定位设计时就开展成本控制工作，这个阶段的成本控制工作直接决定了成本控制的实际效果，此后的设计工作、招投标工作、合同签订、现场施工直至竣工验收交付使用，都是围绕前期阶段的成本控制目标展开的。在项目进入施工的实施的阶段，成本的变化不是很大，可控性更强，可以通过严格控制设计变更、现场签证等手段控制，一般情况施工阶段对成本的变动不会很大，因为一切都是根据设计图纸与签订的合同执行。王新芳(2008)提出:发达国家相对于发展中国家来说，发达国家的项目成本控制在设计阶段和合同阶段占得比重非常大，可以决定总成本控制的80%甚至更多，成本控制的重点放在工程项目的前期，尽最大努力减少存在的不确定因素，控制住不确定因素的风险范围，采取一定比例的风险金的形式进行测算，项目各个分项成本实行总价或者单价包干，从而降低风险。王超((2008)提出:在我国，在房地产行业的发展中，形成了许多不同的造价管理标准体系，每个省都有自己的行业标准，甚至一个市都有自己的地方计价规范。全国统一计价是作为基础，加上地方特色，形成自己的成本管理系统。

中国的房地产项目成本分为两大部分，我们武汉的房地产开发企业也是如此。我们在成本控制方面有自己的一些问题，比如对前期开发工作的成本控制工作还不够重视，不知道该如何进行前期的成本控制工作，没有形成完整的成本控制体系，没有对成本进行动态跟踪和管控。杨晓梁(2007)提出，有些企业虽然在对成本控制进行了分解，每个部门有自己的责任，虽然这样对自己部门的责任比较重视，但对其他部门的工作并不在意，缺乏了部门之间的沟通，这样容易造成成本控制的体系有漏洞，衔接起来很被动，这种本末倒置的现象就是只注重局部的经济利益，而丢失了整体效益。胡文发、何新华(2008 )指出，所有的相关成本控制的工作都是具体由不同岗位的专业人员完成的，比如决策层不懂专业，一方面不对设计人员或者单位提要求，一方面不尊重设计师的意见；再例如对于项目经理的授权方面，项目经理责、权、利不清晰不统一，项目经理的工作“一抹带十杂”什么工作都要参与，既需要进行施工现场的质量监督，还要对工程手续进行跟踪，另外还有大量的现场协调工作，这样就把成本控制方面的事情怠慢了，降低了成本控制的效率，有时候这种效率低下的成本控制非但不会使成本降低，反而会增加成本。

（二）国外研究现状

Clapp J, M C J and Clapp J M (1994 )指出:美国的房地产开发企业对于项目成本控制工作，主要是基于两个方面进行的。一是企业经营所需费用，相对被称之为软费用，主要包括企业基础上所需资金，购置设备、资金储备、征购土地、补偿拆迁、财务的费用、企业税金及其它多种前期的费用。二是房地产开发企业通过委托设计咨询公司或者总承包公司编制工程量清单，在建筑安装工程基础上建设实际发生所需费用，这样一般相对被称之为硬费用，主要包括项目产生的工、料、机费用，还有业主现场代表相关费用，以及施工方管理人员相关费用，还有一些不可预见的费用，承包商在现场也会产生生活及生产设施的费用，还有一些现场工作人员的管理费。此外承包商一般会在工程获得一些利润，房地产开发企业通过委托咨询公司实现对工程施工阶段成本的全过程管理。Hanson R F, Smith D W, Kilpatrick D G (2000)指出:德国房地产开发企业的成本控制工作是欧洲的国家中比较具有代表性的，只要是在德国建设的工程项目，不管是政府投资建设的工程，还是私人或企业投资建设的工程项目，项目管理的相关工作都是由在工程质量、工程建设成本等方面的专家团队进行控制的，工程项目投资额要仔细的计算项目需要的各项费用，根据当地国家质量控制标准进行管理，对总额留有一定的可控浮动空间，对于项目的投资的预测，一定要全面细致，并最好在资金方面有一定的余地。这个投资估算在德国是具有决定性作用的，一般是由在这方面具有较长工作经验的专业人士来做。德国的工程项目投资相关的成本控制是动态的，影响成本控制的因素有很多，关键在于对工程项目的把握，这就是对成本先进行确定，然后再进行控制，这也要求在工程项目管理人员，要有设计方面和审计方面的专业知识。

Ahmed S, Mayo N E and Higgins J ( 2003)指出，成本控制作为一个非常规范的专业在英国己经开展了很长时间了，英国的皇家测量师具备非常强的专业性和综合性，这一切对英国人完成成本控制工作具有比较深远的意义。英国对不同的建设项目有着不同的政策，如果是政府投资的建设项目，直接由政府的财政部门对建设工程按造价标准进行核算，如果是个人或者企业进行投资的项目，政府就不再进行干预，允许其自主选择核算单位或者造价控制方法。Miller J, M J and Miller J M ( 2009)指出，在英国没有完全统一的定额系统计价体系，不同于我国每一个省都有自己的计价规则，但是英国的成本控制体系基本相似，都是横穿于立项备案、设计规划、招投标、签订合同、施工等工程的所有阶段，是一个全过程的成本控制，英国的成本工作更加注重落实到责任人，国家认可的设计师、测量师是具体落实成本工作的主体。

二、^范文提纲

引言

一、房地产开发成本的主要内容

（一）房地产开发成本

（二）房地产开发费用

（三）房地产开发税金

二、房地产开发企业成本管理存在的问题

（一）成本控制意识不强

（二）成本管理控制体系不健全

（三）成本管理方法相对落后

三、加强房地产开发企业成本管理的对策分析

（一）强化全员参与精细化成本管理的意识

（二）建立全面、综合、过程化的成本管理体系

（三）学习和引进先进的成本管理方法

（四）建立动态成本与激励机制相协调的成本管理机制

四、结论

三、参考文献

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