浅谈房地产行业轻资产运营模式专业土木工程_开题报告

一、文献综述

房地产行业发展现状及运营模式阐述

中国房地产市场化以来，跨越了西方国家几十年甚至上百年的住房发展路径，解决了亿万城镇家庭的基本居住需求。近年来，在高收益日益缩水的过程中，尤其是在十九大以来，政策面“房住不炒”已成共识，房地产税改革逐步推进、金融去杠杆大局已定，越来越多的地产企业在重视企业规模发展同时开始着力于去做“轻资产”，企业运营模式的转变与持续调整已成为地产企业的重点课程，而房地产企业重资产向轻资产的转变也随着市场的发展越来越受当前房地产业界及研究学者关注的重点与热点，综合近期国内现有的文献来看，主要存在以下观点：

当代经济学的创立者马歇尔曾论述了规模经济形成的两种途径：一是依赖于企业对资源的充分有效利用以及组织和经营效率的提高，从而形成“内部规模经济”，即通过内部有效的资源运用和运营管理提升规模；二是依赖于多个企业之间因合理的分工与联合、合理的地区布局等，而形成“外部规模经济”即通过对外合作乃至并购，来提升企业规模。

住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本联合发布的《2016年民间资本与房地产业研究报告》也中认为，在城市有机更新的过程中，伴随资产升值趋稳，轻资产模式优势逐步显现。特别是对于品牌企业来说，未来城市有机更新与轻资产模式结合将有更广阔的发展空间。更有住建部人士表示，“以轻资产模式进行城市有机更新优势明显，不仅能解决品牌企业扩张的资金问题，还能降低资金门槛，减少资金占用、解决城市更新中的复杂产权问题，为开展城市有机更新的品牌企业提供快速发展的可能。”

住建部政策研究中心主任秦虹认为，当土地资产和房地产物业升值趋稳的时候，资产升值对房地产企业经营业绩的贡献在减弱，如果土地或者房屋升值低于资金成本，这个时候持有资产反而会造成负的价值贡献。在这种情况下，一部分房地产企业通过调整战略，从重资产模式转向轻资产模式。

轻资产模式是相对重资产模式而言，房地产行业去杠杆化是其受捧的主要原因。无论是房地产企业还是城市更新运营企业，其轻重模式之间的转换，主要取决于资产升值所处的不同阶段。在资产升值阶段，重资产模式为优。当土地资产和房地产物业升值速度高于资金成本时，房地产企业必然会寻求储备更多土地和持有更多物业。土地储备成为衡量房地产企业价值和实力的主要标准，有时候甚至是最重要的标准。在这种情况下，持有资产本身就可以获得丰厚回报。

地产行业跟其它所有行业一样，赢利多少最终还是看回报率，或者一个通用的指标：净资产回报率。把净资产回报率分解，可以分解成三个部分：一个是利润率，第二个周转率，第三是杠杆率（负债率）。

利润率可简单理解为项目的回报，比如投资100元，净利润率20%，也就是说商品房销售出去，项目结束的时候可获利20元。周转率是一个时间概念，是地产企业资金回笼的速度，也就是投入100元到赚回120元用一年的时间，财务上讲周转率一倍的话，以年化的投资回报率就是25%，如果你用两年时间赚到25元，就是周转率0.5%，那么年化的投资回报率不考虑负利，就是12.5%，如果用三年时间回笼资金的话，年划投资回报率就只有8.3%了。所以不考虑负债率差异的情况下，利润率、周转率就决定企业的回报率。在 2011年调控的背景之下，销售进度的严重放缓，屯低成本的上升进一步限制回报率的提升空间。 

屯地的成本有哪些的？成本之一，周转率的降低，就是如果延长土地储备周期，拉长销售周期的话，周转速度减慢，除非延长周期以后的利润率能够有一个足够幅度的上升来抵消周转率的降低，否则回报率会下降。第二是资金成本，这个土地无论是用自己的钱买的，还是借来的钱拿的，这个资金都是有成本的；第三是风险的上升，在调控的背景下我们感受到的是资金成本上升，土地的升值速度在减缓，资金压力加大。利润率上升空间受到政策的限制，这些都使得屯地收益可能不足以弥补屯地的成本。这时候企业需要做模式的转型，也就是说我们要从重资产模式到轻资产模式。

我国的房地产发展的资金来源在外部主要是依赖于银行的贷款、融资，但是随着政策的倾斜，银行贷款政策的逐步收紧，也使得房地产企业的财务融资能力受到严重的挑战， 轻资产战略，核心就是地产企业都不再是比谁拿到更多的土地，而是比拼运营效率，加快企业规模化、加快项目资产周转率，加快资金现金流的平衡与可持续发展，提高企业经济效益，增强企业市场竞争力。

二、^范文提纲

1房地产行业现状

2房地产业运营模式

2.1主流运营模式

2.2轻资产运营模式

2.1.1轻资产运营的理论基础

2.1.2轻资产运营模式的特征

3房地产轻资产运营模式转型的途径

3.1代建模式

3.2利用R EI T S , 实现轻资产化

3.3商业信托、众筹、成就共享

3.4房产众筹、用户定制

3.5合作开发

4 房地产行业轻资产模式经验分析

4.1绿城代建模式

4.2碧桂园房产众筹、用户定制

4.3万科合作开发

5小结

三、参考文献

著作：

[1] 王世渝.金融主导—重构中国房地产经营模式. 城市开发,2004-05-20

[2] 孙晓瑞.浅析国内房地产企业运营模式的转型[J].中国外资，2014年5月，第313期 

[3] 张永伟. 传统房地产经营模式的终结. 厂长经理日报,2002-03-04

[4] 陈献忠. 探究中国房地产企业成功经营管理模式. 现代经济信息,2013-09-08

[5] 李鼎. 房地产投资信托基金经营模式研究. 天津大学,2008-05-01

[6] 王亚辉. 零和博弈—国模的边界[J].明源地产研究：2017年12月.第67期 

[7] Ralph L.Block.房地产投资信托基金. [M].北京：机械工业出版社.2014：01-2013-8809

[8] 汤谷良，戴天婧，张茹.财务战略驱动企业盈利模式—美国苹果公司轻资产模式案例研究[J].会计研究，2012 （11）：56.

电子文献：

[9]大奇工作室.房地产“轻资产”的四种模式选择[Z].  :// .360doc.com，2016年3月2日/2018年3月30日

[10]尚锐.模式为大，地产运营由重资产向轻资产转变[Z]   ://blog.sina.com.cn/，2012年7月4日/2018年3月30日

[11] 21经济报道.揭秘轻资产缘何盛行房地产行业的阿基米德定律. ://money.163.com/，2016年10月29日/2018年3月30日