房地产项目全寿命周期成本控制应用-开题报告

一、文献综述

房地产企业成本管理是房地产企业管理的核心内容之一，成本管理的效果直接关系到企业的经济效益。房地产开发企业进行成本管理的目的不是进行简单的施工成本控制，更不是仅仅为了节约开发项目某个阶段的费用，而是从企业的全过程、全方位的角度出发，最大限度利用企业有效资源（人力、物力、财力），从整体意义上降低企业的成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高对开发项目成本控制的科学性。因此，房地产企业在进行成本管理过程中应以开发项目的全寿命期为研究对象，制定更具科学性的项目全寿命期成本管理策略。建设工程项目全寿命周期分为项目决策阶段、项目建造阶段、项目使用和维护阶段、项目拆除阶段及拆除更新阶段等。各个阶段都存在着成本管理和控制的任务。建设项目全寿命周期成本控制的内容包括材料成本控制、设备成本控制、人力资源成本控制、管理成本控制、新技术控制、风险控制等。其目标是建设项目全寿命周期成本最优。

成本控制是房地产项目的重要管理活动之一。通过对房地产项目的成本控制理论进行梳理,对房地产项目进行了全寿命周期成本控制体系设计,指出全寿命周期成本控制方法应用于房地产项目管理之中能起到较好的成本控制效果。

对于房地产企业来说,项目的品质和价格是项目开发成功的关键：而追求投资效益最大化,则是每个企业的最终目的；建设项目的成本控制是房地产开发商在项目实施过程中的一项重要工作,贯穿于项目实施的各阶段;在目前全球金融危机的形式下,要保障开发项目取得良好的经济效益,就必须更加重视成本控制工作,切实提高成本管理水平。^范文以开发项目各阶段成本控制为研究对象,以房地产项目全寿命周期开发流程为顺序,对目前房地产开发项目成本控制的现状进行分析,经过收集大量的项目成本控制资料,对房地产开发项目成本构成的各个环节进行分析、研究,对成本控制的关键要素进行分析；总结和完善了2008年全球金融风暴以后,房地产项目开发的各阶段成本控制方法。房地产项目的成本控制包括了从土地竞买、决策、设计、招投标、建设施工和竣工结算各阶段的成本控制；在土地竞买阶段,土地成本控制的关键是科学合理的测算项目用地的获取价格;在前期决策阶段,正确选择项目方案,做好投资估算,确定目标成本；在设计阶段,进行限额设计,并以设计概算控制施工图预算;在施工阶段,成本控制的重点是控制设计变更和工程签证、如何处理索赔和反索赔以及如何控制工程进度款的支付;在竣工阶段,重点是控制竣工验收和竣工结算的办理。^范文还通过各阶段成本控制在罗浮广场房地产项目中的应用,进一步分析和研究房地产开发项目在各阶段的成本控制,以及房地产项目成本控制信息化平台的实际应用。通过罗浮广场房地产项目成本控制的实例,论证了开发项目全寿命期各阶段成本控制的重要性。 本^范文提出的房地产开发项目全寿命期各阶段成本控制方法是对传统过程成本控制方法的进一步探讨和完善,该方法在在罗浮广场房地产项目全寿命期各个阶段的成本控制的应用,取得了良好的经济效益,为房地产企业在市场竞争中取得优势,并获得经济效益提供了一定的理论依据和具体的控制实施方法。

随着住宅市场竞争日益加剧,越来越多的开发项目高价买地、盲目追求缩短工期进度、节约工程成本,甚至以牺牲工程质量达到目的,忽视了使用者的需求,造成供求不平衡的局面,使住宅市场畸形发展。 在高房价高增长速度的情况下,群众的满意程度却没有呈现相同的趋势。从宏观角度看,中国的住宅市场是一个以投资和投机需求为主的市场,忽视了消费者居住需求；从经济发展角度来看,维持经济平稳较快增长仍然是最重要的目标；从民生角度来看,今年各地频发的自然灾害必须有强大的财力物力的支持；从就业来看,我国庞大的就业市场需求意味着经济增长是我国当前经济发展的必然方向。房地产业作为经济增长点,对推动我国经济增长起到重要作用。在遏制房价的同时,积极引导住宅行业的平稳健康发展成为目前的关注点。 每个房地产企业都应重新思考其战略抉择和思维理念。这就需要一个更加科学和统一的成本管理与控制方法对建设项目进行综合控制,即全寿命周期成本管理与控制。在保证工程的工期进度和质量的基础上,实现项目成本最小化和价值最大化。全寿命周期成本管理兼顾建设者和使用者的利益,综合考虑了住宅项目的资金成本、环境成本和社会成本。从可持续发展角度出发,倡导实施绿色生态住宅,从而实现人与自然的统一。 全寿命周期应用很广泛,特别是在政治、经济、环境、技术、社会等诸多领域经常出现,其基本涵义可以通俗地理解为“从摇篮到坟墓”的整个过程,是目前和未来国际建筑业市场上较为流行的一种提高建设项目投资效益的方法。本文从一下几个方面阐述了全寿命周期成本在住宅项目中的成本控制与管理方法。 首先,综述了当前房地产市场的发展状况,指出实施全寿命周期成本管理的意义所在；其次,详细介绍了全寿命周期理论的基本原理,并将全寿命周期理论与可持续发展的观念结合起来,实现资源优化和绿色理念,并简单介绍了在考虑项目全寿命周期的基础上,对项目成本的界定,在文中,项目成本不仅包括开发建设成本,还涵盖了社会成本和环境成本。随后,^范文对全寿命周期的衍生理论——绿色生态住宅做出简单的介绍,从全寿命周期角度看绿色生态住宅,在设计和施工阶段,就考虑对成本的控制和管理；在使用阶段和维护阶段,要注重对环境和使用者的影响,从而降低社会成本和环境成本,实现项目全寿命周期价值最大化。最后,本文从全寿命周期的各个阶段出发,介绍了每一阶段的成本管理程序,以及全寿命周期成本管理的方法。

   成本管理是企业在追求价值最大化,获取更大经济效益的经营过程中,在控制成本和降低成本方面所采取的重要手段。项目成本管理是房地产企业的重要经济活动之一,也是其日常运转的中心工作。因此,搞好房地产企业的项目成本管理,具有极其重要的意义。房地产行业发展到目前阶段,已经从粗放开发模式进入精细化管理模式,无论是从行业利润空间变化引发的需求,还是从行业快速发展的需求,作为成本管理重要内容的成本控制已经成为广大房地产企业普遍关注并亟需解决的核心问题。 ^范文针对目前房地产项目成本控制中存在的问题,采用理论与案例分析的方法,对房地产项目成本控制过程进行了较为深入细致的研究。阐述了房地产项目成本控制的内容及原则、成本控制的相关理论;站在投资者的危度构建了成本管理的总策略;并以房地产项目建设的全过程为导线,将房地产项目成本控制划分为三个阶段,提出了全寿命周期成本控制。提出了项目实施前期的成本控制是关键、项目实施中期的成本控制是难点、项目实施后期的成本控制是经验的观点,并提出了较系统的项目全寿命周期成本控制方法。最后以某房地产项目为案例,重点分析了项目实施前期成本控制的方法及要点。 项目成本控制是房地产企业的核心工作,^范文提出了具有很强操作性的全寿命周期成本控制方法,对成本控制理论的发展具有重要补充作用,并对房地产企业进行项目的成本控制有较强的实践意义和参考价值。

二、^范文提纲

一、按阶段划分的全寿命周期成本 

　　房地产开发项目全寿命周期成本包括项目决策、设计、施工、竣工验收、运营和维护维护等阶段中发生的费用，也即该项目在其确定的寿命周期内所须支出的各项费用总和[1]。 

　　1、决策阶段的成本 

　　房地产开发项目投资决策是对拟建项目的必要性和可行性进行技术论证，对不同方案进行技术经济比较的过程。房地产开发项目投资较多的成本包括项目策划、可行性研究、信息收集、市场调查、资金筹措、方案优选等所花费的费用。 

　　2、设计阶段的成本 

　　设计阶段的成本包括管理、设计、重大设计方案、研究试验等所花费的费用。虽然设计阶段本身所占的成本较小，但是对房地产开发项目全寿命周期成本影响显著。设计质量的好坏不仅影响项目质量和使用功能，也直接影响房地产开发项目成本和投资效益。 

　　3、施工阶段的成本 

　　施工阶段是人力、物力、财力消耗的主要阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源。该阶段的成本包括人工、材料、设备、管理及各种税费。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期长，政策性变化、材料设备价格和市场供求波动大，这些因素都会直接影响项目全寿命周期成本。 

　　4、竣工验收阶段的成本 

　　竣工验收阶段是确定最终建设造价和考核项目建设效益，该阶段成本主要体现为项目竣工结算。房地产企业应根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工结算进行核实工程量，使审核后的结算真正体现为项目的实际成本。 

　　5、运营和维护阶段的成本 

　　运营和维护阶段的成本，是指房地产开发项目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及维修保养等费用。包括空置损失、材料、能源、维护保养等所产生的费用。 

　　

三、参考文献

[1]张亚芹.建设项目全寿命周期成本控制方法初探[J].甘肃科技，2008，24（12）. 

[2]卫建军，苏三庆，王盼盼.基于价值工程原理的限额设计方法在成本控制优化中的应用研究[J].西安科技大学学报，2010，30（5）. 

[3]张建平，范喆等.基于4D- BIM的施工资源动态管理与成本实时监控[J].施工技术，2010，40（4）. 

[4] 廖能富，房地产项目全寿命周期成本控制应用及实例研究《企业科技与发展月刊》, 2013, 第7期:6-8　　

[5]徐恩利，基于全寿命周期的房地产开发项目成本控制研究《天津大学》, 2007

[6]蒋捷，房地产项目全寿命周期成本控制研究《西安建筑科技大学》, 2008

[7]刘万兴，基于全寿命周期的房地产项目成本控制理论与方法应用研究，建材与装饰, 2015

[8]王巧光，基于全寿命周期理论的住宅项目成本管理与控制研究《东北财经大学》, 2010

[9]段金侠，基于供应链成本管理的房地产项目成本控制研究《西安建筑科技大学》, 2011

[10]张祖宇，房地产开发项目主要阶段成本控制研究与应用《西南交通大学》, 2009