浅议房地产项目开发的投资控制_开题报告

我国的房地产业的发展是从20世纪90年代开始的，起步较晚，现在正处于一个由粗放式管理向精细化的科学管理的转轨阶段。项目开发成本控制受过去计划经济的影响较大，处于项目实施阶段的被动的成本管理与成本控制阶段。对房地产项目的成本控制该从项目的决策阶段开始，而设计阶段是房地产项目成本形成的主要阶段。许多企业还没有意识到，对整个项目周期进行成本管理的意义，对成本管理的不重视使房地产项目开发很难达到预期的经济效益。

（一）国内研究现状

罗钧(2006)在《房地产项目开发项目的成本费用控制》一文，在设计阶段提出了工程设计经济性定量模型，并进行了算例分析，为今后的设计经济性评提供依据。赵子瑜(2005)在《房地产项目开发企业成本管理体系设计》一文中运用价值链分析方法和目标成本法，从开发企业所从事的全部价值活动角度，对开发企业全员、全过程的成本管理做了系统阐述。对开发项目的成本管理首次提出建立全员全过程的包含组织和制度保障在内的成本管理体系的概念，为以后的研究开创了一个新的分析视角，但缺乏定量分析做支撑。孙立荣(2007)在《房地产建设项目的成本管理问题》中，对房地产现代成本管理体系的构成做了系统的总结，分别阐述了房地产企业现代成本管理的主体、对象、内容、措施体系和管理方法。其研究为房地产企业的成本管理理论注入一些新的元素，但缺乏相应的实证分析。杨晓梁(2007)在《房地产项目成本管理的研究》一文中，提出在动态中进行目标成本管理、在过程中实施成本管理、强化全过程管理为重点的观点。同时，进行关于成本效益、全员成本管理、成本系统管理及成本动因分析等观念的创新。初步实现了房地产项目开发企各阶段成本管理的动态控制，使其更好的融入国际房地产业。赵永明(2007)在《房地产项目开发项目成本控制研究》一文中，提出了包括建立目标成本动态控制机制的模型在内的一系列成本控制对策。许建国（2009）从实例研究入手，结合可行性研究的一般理论与房地产行业特征，采用定性分析和定量分析相结合、静态分析和动态研究相结合、比较分析的方法，对YH项目的成本管理体系进行优化。优化内容重点包括组织优化、流程优化、开发方案优化和资源计划优化等。并对项目成本要素中所包含的人力资源、物料采购、建设成本、财务费用等进行了深度分析，为项目成本管理体系的建立提供了依据和保障。苏彩云，谢斌（2010）指出房地产企业在项目前期开发阶段通常会面临评价、选择设计方案的问题。并且设计阶段的成本管理会影响到整个项目成本的达到75％以上。因此作者重点阐述了如何在设计阶段利用价值工程理论进行成本管理来提高房地产项目自身的竞争力。

（二）国外研究现状

国外的成本控制是随着工厂制度的出现而产生的。14世纪，工厂的生产和销售活动处于垄断行会的控制之下，没有实行成本核算的必要。19世纪80年代到20世纪初期间及以后，成本计算方法和成本理论研究取得很大的进步，一些至今仍有很大影响力的成本管理理论、概念和方法，如作业成本、成本动因、目标成本、激励制度、产品寿命全程成本计算、质量成本相继产生。

进入80年代项目管理基本形成了自己完整的理论知识体系，特别是项目成本管理的理论与方法，随着全球性竞争的日益加剧、项目活动的更趋扩大和复杂、项目数量的急剧增加、项目团队规模的不断扩大、项目相关利益者的冲突不断增加、降低项目成本的压力不断上升等一系列情况的出现，促使项目成本管理在理论与方法等方面不断地发展和现代化，现代项目成本管理理论和实践在这一时期均获得了长足的进步和快速的发展，这主要表现在两个方面。

1、形成了三种最具代表性的现代项目成本管理的理论思想和方法。其一，是从整个项目活动全过程角度去分析确定和管理项目成本的全过程项目成本管理的理论与方法。进入20世纪90年代，这种项目成本管理的理论和方法正逐步成为中国和世界其他许多国家项目成本管理的主要方法；其二，是由英美学者和实际工作者提出的全生命周期项目成本管理理论(Life Cycle Costing，LLC)。目前它己经成为一种项目投资决策和项目成本控制的一种思想和技术方法。其三，是由国际全面成本管理促进会(AACE-I，原美国造价工程师协会)前主席R.E. Westney 先生借用“全面质量管理”的思想而提出的一套“全面成本管理”的理论和方法，根据AACE 一的定义：“全面成本管理就是通过有效使用专业知识和专门技术去计划和控制项目的资源、成本与赢利、风险。”现在人们普遍认为项目全面成本管理将成为21世纪项目成本管理中最有效的技术和方法。

2、现代项目管理理论和方法的精髓在项目成本管理中的具体应用，例如项目集成管理理论在项目成本管理中的应用，其中最具代表性的是质量成本管理和进度成本管理的应用；再如项目风险管理在项目成本管理中的应用，具有代表性的是美国项目管理协会(PMI)和美国造价管理协会(RACE)提出的项目风险造价管理；另外美国用垂直切割法(样本法)(Verticals Slice)和偏差分析法(Trend Analysis)在项目成本控制中的应用；还有英国的成本编码系统(Cost Code System, CCS)在成本估算中的应用和香港的项目成本动态管理的应用等。

二、^范文提纲

1绪论

2房地产项目开发投资控制概述

2.1房地产项目开发的基本情况 

2.2房地产项目开发投资控制的概述 

2.3房地产项目开发成本构成及影响因素分析

3我国房地产项目开发投资控制存在的主要问题及分析

3.1房地产项目开发前期重视不足 

3.2建设阶段控制机制不严密

3.3企业信息化水平落后，不能满足投资控制的需要

3.4缺乏规范的投资控制体系

4房地产项目开发的投资控制体系

4.1投资控制体系的特征和内涵

4.2投资控制体系的建立

4.3投资控制体系实施的保障

5房地产项目开发各阶段的投资控制措施

5.1项目决策阶段与土地投资控制

5.2设计投资控制

5.3建设阶段投资控制

5.4营销策划阶段投资控制

6总结

三、参考文献

[1]  王庆春等．房地产开发概论[M]．大连：东北财经大学出版社，2004

[2]  柯洪等．工程造价与控制[M]．北京：中国计划出版社，2006 

[3]  王勇等．项目可行性研究与评估[M]．北京：中国建筑工业出版社，2004 

[4]  赵世强．房地产开发风险管理[M]．北京：中国建材工业出版社，2000 

[5]  罗钧.房地产开发项目的成本费用控制[D].天津大学，2006.

[6]  赵子瑜.房地产开发企业成本管理体系设计[D].吉林大学，2005.

[7]  孙立荣.房地产建设项目的成本管理问题[D].吉林大学，2007.

[8]  杨晓梁.房地产项目成本管理的研究[D].南昌大学，2007.

[9]  赵永明.房地产开发项目成本控制研究[D].哈尔滨工程大学，2007.

[10] 苏彩云，谢斌.加强价值工程在房地产设计阶段造价管理的应用[J].中国科技博览，2010（31）