浅谈房地产开发项目风险管理_开题报告

（一）国内研究现状

在我国风险管理的理论和时间起步较晚，风险管理研究明显滞后。而长期以来实行的福利分房制度，使得房地产开发成为一种低风险甚至可以说是无风险的活动，因此导致了我国房地产开发项目风险研究更加滞后。20世纪80年代初，我国引入少量风险管理的文献和理论资料，这些资料主要以美国的风险管理和决策理论在房地产投资中的应用为主。1987年清华大学郭仲伟教授出版的《风险分析与决策》，是国内新时期国内风险管理研究的开始。同年，国家计委颁布的《建设项目经济评价方法和参数》，首次提出对建设项目的评估需要进行不确定分析，包括盈亏平衡分析、概率分析和敏感性分析，预测风险和保证项目再经理、财务上的可靠性。1992、1993年，第一轮房地产投资过热现象让我国房地产业人士和理论研究者意识到了风险研究对房地产业发展和房地产投资的重要性，推动了我国对房地产产业风险管理的研究进程。1994年，陈佑启等人编写了《房地产投资风险管理及经营决策方法》、1996年申立银和俞明轩共同编著的《房地产市场风险》是新时期最早有关房地产风险研究的著作。特别是申立银和俞明轩共同编著的《房地产市场风险》对房地产市场各种面临的风险和影响房地产市场的各类风险因素进行了系统的研究和分析，给出了简单的风险度量的方法和其他有用的理论。1998年李启明和李心丹编著了《房地产投资风险与决策》，定性分析了房地产融资和投资的风险，提供了一些房地产投资风险定量分析和基本的评价方法。2001年王伟宁、李淑同主编了《房地产开发项目可行性研究与经济评价手册》，对房地产投资风险因素进行了全面、深入的分析与分类。2006年李健飞编著的《经济转轨时期中国房地产融资风险防范：理论与实证》从不同的角度，对房地产开发项目风险管理理论和实践发展起到了推动作用。

2006年以后随着我国政策和住房制度的深入改革，房地产业在在迎来全盛时期的同时，产业的内在风险也日趋明显。而对房地产项目风险的理论也逐步地深入，主要从两大方面进行：一是从房地产开发的各个环节展开分析，主要是房地产风险产生的原因、风险分类和应对措施；二是把房地产看成是一项投资，从风险投资的角度分析房地产风险的特点、产生因素以及对应措施。

近年来，工程管理科学方法的引进，许多人开始用这种方法对房地产投资风险进行分析和评价，形成了蒙特卡洛模拟、模糊综合评价、灰色关联度评价等不少研究成果。

纵观国内的房地产风险管理研究成果，主要有以下几个特点：一是研究多集中在风险识别的方法介绍上或对风险因素的定性分析上；二是风险以及防范措施的研究逐步深入到房地产开发的各个环节的风险分析；三是风险问题研究逐步从定性分析转向定量分析。由于国内房地产项目风险管理研究还处于起步发展阶段，因此与国外相比还是存在着较大的距离，还需要不断的研究和深化。

（二）国外研究现状

风险管理思想的雏形可以追溯到公元前2-3世纪《罗德海法》中的共同海损制度。现代工业的产生和发展促进了现代企业管理理论的形成，1916年法国管理学家亨瑞法约尔编写了《一般管理和工业管理》，正式把风险管理思想引入企业经营领域，但当时并未得到企业的高度重视。风险管理源于第一次世界大战后的德国，其目的是为了控制偶然损失。20世纪30年代受到世界经济危机的影响，美国约40%的银行和企业破产，风险管理逐步受到美国人的青睐。1931年美国管理协会首先倡导风险管理，并在以后的若干年里以学术会议和研究班等多种形式集中探讨和研究风险管理问题。

最早将风险研究应用于房地产投资的也正是美国，从20世纪30年代开始美国一些学者就对房地产建设和使用过程中的风险管理进行了探索。在风险分析和风险评价方面，国外的研究已经比较成熟。后来美国人Savage、Anscombe等人提出的风险选择—期望效用模型，Treybor等人建立了一平均值—标准差作为基础的风险评估模型，用分布的方差或者标准差平均值对风险进行分析，并把它应用到房地产开发企业对风险的防范与控制中。可以说现代数学和计算机技术的迅速发展为风险的研究提供了大量的模型技术，先进的工程管理科学方法在投资风险的分析中得到了广泛的应用，把风险投资研究推上了一个更高的层次。

国外对房地产投资风险进行系统研究较少，但局部投资风险研究却很早就开始了。在20世纪60-70年代有了一些进展，大多是在风险分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策领域，可见领域集中狭窄，而且研究方法也以传统的财会分析为主。到了最近这二、三十年代，风险分析有了长足的发展，风险分析不仅成了可行性研究的一项至关重要、必不可少的内容，而且逐渐发展成为一门独立的学科。风险管理收到各国的重视，逐步形成了相对完善的风险系统管理思想和理论。这一时期，还把管理的方法引进风险管理研究领域，创立了工程管理科学方法，增强了解决实际问题的能力。

二、^范文提纲

一房地产开发项目风险管理概述

（一）房地产开发项目风险管理的相关理论

1房地产开发项目的含义及特点

2风险以及房地产项目风险的含义

3风险管理及房地产项目风险管理的含义

（二）房地产开发项目风险管理研究的意义

二房地产开发项目风险管理的方法和流程

（一）房地产开发项目风险管理的方法

（二）房地产开发项目风险管理的流程

1风险识别

2风险评估

3风险监控

三房地产开发项目的风险因素分析

（一）系统风险

（二）非系统风险

1决策风险

2财务风险

3营销风险

四我国房地产开发项目风险管理存在的问题

（一）理念滞后

（二）责任不明

（三）未形成机制

五房地产开发项目风险管理的应对策略

（一）重视风险管理，竖立风险价值理念

（二）配备风险管理人员，建立健全风险管理机制

（三）强化风险控制，建立风险预警体系

（四）加强信息交流，完善信息网络和共享机制

（五）加强资金管理，建立资金保障长效机制

三、参考文献

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